地産中國網訊 “房地産開發從過去的關心交換價值轉向關心使用價值，運營時代已經來臨，開發商們要有更大的作為。”在9月8日舉行的第二屆中國城市鎮運營商大會上，中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍表示。

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【專題】第二屆中國城市鎮運營商大會暨2015中國城市鎮運營商百強推介活動

【圖文實錄】第二屆中國城市鎮運營商大會

楊保軍指出，過去三十年，中國的經濟發展很快，城市建設日新月異，但我們很擔憂，因為我們所理解的城市與企業家、政府所理解的城市概念不同。

“對於運營商來説，把城市資本進行很好的迴圈，實現交換價值就算成功了;對於開發商來説，拿地蓋房錢收回來就算成功了;對於政府來説，銀行貸款給你，你把盈利給我，也算是成功。但我們的關注點是，一切建造活動都是服務於人，滿足人的需求，如果建的東西沒有人用，變成一座空城，這樣的城市建設有什麼意義呢。”楊保軍表示。

楊保軍認為，現在和未來的城市鎮運營，土地和資本仍然很重要，但最重要的服務對像是人，要以人為本。

以下為發言實錄：

楊保軍：謝謝主持人，非常高興今天能夠參加這個大會，學多很多東西。我是搞城市規劃的，視角跟我們的企業家和金融從業者、專家們有所不同。前三十年，我們國家的經濟發展很快，城市發展也很快，這其中我們的企業家，特別是房地産開發商，他們也起到了很好的作用，但是我一直以來是有擔憂的，好比九十年代初期，我們開始提城市經營的時候，當時我們就表示過擔憂，因為我們理解的城市跟企業家和政府領導理解的城市有所不同，對於企業來説，城市金融，我能夠把資本進行很好的迴圈，完成或者實現了交換價值就算成功了。比如説作為開發商，拿到一塊地蓋了一個房，賣出去，錢收回來就成功了，有沒有人不是他關心的事情，政府把錢拿回來也成功了，銀行我貸款給你，你把盈利給我，我也高興，三方都高興，但是我們有一點擔心，因為我們的一切建造活動是給人服務，滿足人的需求的，如果建的東西沒有人用，變成一個空城，這就是我們很大的擔憂，但是最後我發現誰都不擔心，政府不擔心，開發商不擔心，銀行也不擔心，買了房的人也不擔心，所以這是我們一直以來的擔憂。

到了今天，我發現我這個擔憂可以稍微減弱一些，因為我們已經從城市的經營轉向城市的運營，我就想這個時候恐怕我們就要把目光聚焦在人，而不是聚焦在土地，而不是聚焦在資本，當然了，土地很重要，資本也重要，但是我們最重要服務的對像是人，由此我在想，我們的開發，恐怕要從過去關心交換價值的實現轉向關心使用價值，這是我比較高興的一點，運營時代的到來，我們在座的開發商們更要大有作為。

其次，主持人讓我簡單説一下我們國家的三大戰略之一，關於空間、區域發展的戰略，一個是“一帶一路”，一個是京津冀，一個是長江經濟帶，京津冀我們都生活在這個地區，大家也很關注，大家也已經看到了國家出臺的綱要，當然了，學界，包括社會對這個綱要也有各種各樣的角度，包括任志強就説京津冀一體化肯定要失敗，那是不行的。但是從國家來講，我想強調的是這麼幾點，第一，京津冀這個區域的發展，面臨著很多的挑戰和問題，最大的是生態環境，是在變壞，而不是在變好。

舉一個例子，大家都知道東邊的北三縣，現在發展的很猛，但是地下水浪費超級大，有很多事情我們都看不見，他們説操什麼心啊，但是我們知道嗎，地面在沉降，這些都不是顯性的。環境感受到了，有霧霾，堵車感受到了，但是總體來講，這個地方的承載力面臨著嚴峻的挑戰

第二個，這個地方差距很大，京津冀之間，出現了一種現象，産業之間的關聯，我舉一個例子，比如説北京市制定密集型的優勢，在中關村有很多的研發和成果，研發出來的價值，通過市場轉換和實現，但是研發出來的東西在京津冀這個區域的轉化比例是多少，是4%，到哪轉化，越過這個區域，跑到浙江，廣東，貴陽去了，一般來説這個區域的發展是由中心城市帶動的，通過産業、各種孵化，大家共同的發展。

在全球化時期，你不可能成為獨善其身的孤島，所以為什麼要講究協同，而不是各自為戰，對這個區域的關聯，區域發展起來了，市場機會也多了起來，大家都有各自的發展機會了。

第三個方面，也是最重要的一個領域，就是北京自身不堪重負了，承接不了這麼多的人流，每年增加人口60萬左右，我們的公共服務，上學、就醫，出行都很難，沒有空間了。

我説一個數字，你們就知道壓力了，比如説北京現在已經規劃的要蓋的寫字樓有多少，還沒有蓋的，計劃要蓋的，1億多平方米，光是就業人口就可以容納1000萬，如果沒有從宏觀角度平衡我們的資源承載，包括每天來北京看病的非北京人，來自全國的有180萬，所以你看到醫院總到排隊。所以中央提出來的要疏解部分的非首都職能，使得一方面能夠把一些資源在與當中優化配置，一方面也給北京騰出一些空間和資源，來更好的提升自己，改善自己，但是我必須要提醒大家的是，剛才任總也談到了京津冀確實成為一個熱點，也確實成為一個亮點，你既要有戰略意識，還必須要有風險意識，而我作為一個學者，我更應該提醒大家一下，千萬不要一熱就不想了，我有一個朋友説你幫我出出主意，看看有沒有什麼好的建議，我拿到一些地，我做什麼呀，我就簡單問了一下，你拿的什麼地方的地，多少多少平方公里，後來我一看，白拿了，為什麼呢，因為他不了解京津冀到底規劃當中要實現什麼目標，有什麼樣的設想，説白了我們要改善環境，優化佈局，提升品質，包括文化等等。他對這個地方是鼓勵你創新型的發展，但是是要約束你按照原來的模式發展，那是沒有前途的，他拿的地剛好是環北京綠帶建設，那個地方誰都不能批的，至少是説了不算的，他拿的都是那個地方的，除非你種樹。

還有一個地是拿的北京的風道，你可以蓋，但是不能超過兩層，怎麼做，你像過去一樣盲目的拿地就有可能跟你原來的設想不一致，我在這裡跟剛才講到的華夏幸福基金已經拿了1000平方公里土地，我有一點擔心，他怎麼樣變成資産，一千平方公里土地開發出來要多少資金，所以我覺得大家要主動的對接國家戰略，搞清楚哪一些適合發展，哪一些地方做生態保護的，第二個你往哪一個方向發展，粱總可能會介紹她的經驗，市場需求的，國家支援的，城市希望的，你這樣的都是前途無量的，按照原來的模式重復的，基本上不太樂觀。