3月15日，世茂服務（0873.HK）交出了上市後首份年度成績單。2020年，世茂服務財務業績亮眼，盈利指標實現快速增長。與此同時，公司鞏固了規模基本盤，同樣收穫了有品質的高速增長——在管面積同比翻倍的同時，其來自第三方面積佔比首次超過50%，解決了物管企業的獨立性痛點。

另一方面，世茂服務亦改善了物企的增值服務痛點，無論是新孵化業務，還是原有業務，都實現了齊頭並進式的跨越式發展，業績與模式均可圈可點。

實際上，自世茂服務登陸香港資本市場以來，就已接連獲得外界正向反饋。今年2月，世茂服務被納入恒生綜合指數，從去年物企分拆上市的大潮中脫穎而出，成為物管板塊中的標桿。

2021年，正是世茂服務新三年戰略規劃的開局之年。世茂集團董事會主席、世茂服務董事會主席許世壇在業績會上表示，過去三年，世茂服務實現收入和規模的5倍增長，未來三年將力爭實現再5倍增長，成為行業引領者。

盈利增長快速 增值服務大升級

2020年，世茂服務延續了此前的高速增長趨勢，實現營業收入50.3億元，同比增長101.9%；凈利潤7.24億元，同比增長88.4%；歸母凈利潤6.93億元人民幣，同比增長80.2%，已超額達成此前的業績指引。

受益於盈利的快速增長，世茂服務期末在手現金也水漲船高，同比提升586.2%至58.3億元，對於物企而言，擁有難得的高流動性。同時，為秉持共贏共用理念，世茂服務決定以31%的派息率回饋投資者，每股派息11港仙，共計派息2.6億港元。

在世茂服務的營收構成中，物業管理服務實現營收27.1億元，同比增長126.1%；社區增值服務實現收入16億元人民幣，同比增長146.8%，非業主增值服務實現收入7.13億元人民幣，同比增長11.2%。物管與增值服務營收分佔總營收的54%與46%，公司的營收結構較為平衡。

值得一提的是，世茂服務在增值服務方面收穫了長足進步，一方面拓展自身的業務層面，一方面又搭建起支柱型業務，為增值服務“脫水”，避免同質化與空洞化。

2020年，世茂服務新增校園增值服務內容，其新零售服務以及美居服務等較新業務也獲得了快速發展——通過收購浙大新宇，正式進軍高校服務領域，新增學校增值服務，拓展餐飲服務、住宿服務和商貿服務等新業務圈層；同時隨著“世集”新生活品牌的發佈，世茂服務加快佈局新零售業務，形成線上流量入口“茂家”、線下綜合文化生活體驗中心聯動的模式；此外公司與紅星美凱龍合作，設立“世茂美凱龍平臺”，結合雙方資源優勢，營收近乎翻倍。

上述業務的快速發展，為世茂服務帶來了4.8億元的收入，佔其增值服務收入近三成，同時極大豐富了公司的增值服務內容與抗風險能力。

而在傳統增值服務方面，世茂服務收穫了兩大支柱型業務——智慧社區解決方案與車位資産運營服務，二者合共收入逾9億元。

其中，智慧社區解決方案收入增幅高達775.6%，依託物聯科技公司擴大收入來源，提升利潤水準；車位資産運營服務模式進行全面升級，形成車位銷售、車位管理、車位租賃、車位改造、車輛養護等鏈條式服務，為業主提供有關車位的全方位服務。

從行業角度而言，物企的增值服務儘管普遍擁有較高的毛利率，但一方面，一些物企的增值業務多依附於地産開發，例如售賣車位，同質化較為嚴重，獨立性亦不夠強；另一方面，世茂服務總裁葉明傑指出，一些物企的增值服務展開面雖廣，卻沒有支撐性業務，部分服務依賴線上或外包，服務品質也有所不足。

通過注重線下體驗，改善原有業務模式，世茂服務目前在增值服務領域獲得了支柱型業務，同時在外部圈層積極拓展，形成了更加合理的業務與收入結構，將成為公司中長期可持續增長的新引擎。

規模化發展獨立性強 城市服務成未來引擎

盈利增長離不開規模的支援，在物企跑馬圈地的今天，在管面積即是企業生存發展的基本盤。

規模化發展是世茂服務重要的發展戰略。2020年，公司在管面積與合約面積雙雙實現高速增長。2020年，公司外拓面積達2350萬平方米，相較2019年增長13倍，第三方中標率由2019年的46%提升至2020年的53.4%，實現管理面積和市場拓展能力的雙增長。

截至2020年期末，世茂服務在管面積約1.46億平方米，同比增長114.4%；合約面積2.01億平方米，同比增長99.4%。

其中，公司在管項目已達535個，覆蓋全國28個省、直轄市和自治區，涉及城市104個。值得一提的是，世茂服務於期內解決了行業獨立性痛點，首次實現第三方面積佔比的反超。

截至期末，世茂服務來自世茂集團項目的在管面積約5150萬平方米，來自獨立第三方項目的在管面積約9460萬平方米，分別佔總在管面積的35.2%與64.8%，而這一比例在2019年末時為68.8%與31.2%。

同時，世茂集團持續有品質高速增長亦為世茂服務提供了充足的項目儲備。來自世茂集團的項目，一二線城市佔比高達86.2%。與集團業務佈局版圖協同，世茂服務項目主要分佈于長三角、海峽、中西部、華北等經濟最發達，增長最迅速的區域。

這不僅符合世茂服務的中高端定位，也為公司鎖定了優質用戶及資産，帶來了更為廣闊的增值服務空間。

截至2020年年底，世茂服務覆蓋城市137個，同比增長51%；77%的項目分佈位於一線及二線城市，其中27%的項目位於福州、西安、杭州、武漢、天津五大中心城市。

在規模擴張的同時，亦為世茂服務帶來了豐富的管理業態，特別是在頭部物企紛紛涉足的城市服務領域。2020年期末，世茂服務以學校、醫院、公建等為代表的非住宅在管面積達5920萬平方米，佔比達40.5%，較2019年大幅提升36.3個百分點。

據規劃，未來三年世茂服務將建立起涵蓋基礎物業服務，增值服務和智慧城市服務的“1+1+X”業務體系，特別將以助力城市高品質發展最佳夥伴的角色，培育未來增長戰略引擎。

葉明傑表示，城市服務有較高門檻，只有極少數物企才有能力涉及。世茂服務對於城市服務有三重定位，分別是城市市政服務管家、城市資産經營助手、城市發展合作夥伴，結合公司精細化、專業化、科技等優勢，可以在不同區域進行多點複製，實現從0到1，再從1到100的過程。

目前，世茂服務已與多個城市簽署戰略戰略框架協議，分別位於宿遷市宿城區、福州市永泰縣，以及吉林省樺甸市。

合作12家物企 尋求“1+1>2”效應

實際上，世茂服務的規模化道路並不孤單。許世壇表示，公司有眾多合作夥伴，截至2020年底已與12家物業公司達成合作。

以“價值投資”理念指引，世茂服務優選區域龍頭公司如海亮物業，關注細分領域領先企業如浙大新宇，有效支撐規模成長，專注項目密度和業務濃度。在為增值服務厚植土壤，培育細分領域冠軍企業的同時，也是卡位關鍵賽道，提前佈局新增長引擎，完善城市服務生態版圖的中長期投資策略。

同時，世茂服務始終尋求“1+1>2”的強強合作，其建立了從投前研判到投後“一體化”整合管理賦能提升的完整體系，是行業內唯一實行“投後前置”，提前進行業務盡調，提前編制一體化整合方案的公司。

總體而言，與世茂服務運營管理體系融合度越高，合作夥伴的業績提升越明顯。截至目前，12家公司收繳率整體提升12.1個百分點，社區增值服務收入實現了2.5倍的優質增長。

其中，2019年納入一體化管理運營的海亮物業和三遠物業，凈利率平均提升4.2個百分點，提升後平均達到了16.9%。2020年的廣州粵泰、信誼物業、冠城物業、浙大新宇凈利率平均提升2.6個百分點，凈利潤提升後平均達到了8.3%。

對於未來，公司管理層表示，世茂服務將繼續圍繞“用戶”和“資産”，致力於成為提供高品質服務的城市生活服務商，到2023年成為行業引領者。許世壇亦對世茂服務充滿信心，提出將在未來投入更多世茂集團的政府、合作夥伴、産業等優質資源，大力推動和支援世茂服務未來3年發展。