“我們可以幫你從銀行貸出消費貸湊首付，或者包裝成公司股東做經營貸，只要你按時還款，銀行貸前貸後審查都不會出問題。”新京報記者日前以“湊購房款”為由諮詢北京一家融資擔保公司，其業務員介紹道，服務費為貸款額的百分之二，花2萬可做百萬經營貸。

這是資金掮客們近期重新活躍起來的一個縮影，高房價的一線城市是“生意”最旺的地方。3月份以來，新京報記者陸續接到北京多家擔保公司或小貸公司打來的電話，都是推薦信用貸或抵押貸款業務的。

對經營貸違規流入樓市亂象，近期，銀保監會和滬深兩地相繼出拳。北京也早已明令禁止消費貸、經營貸等資金流入樓市，但新京報記者調查發現，北京樓市配資方式的灰色渠道依然沒有被完全阻斷。

莎莎(化名)近期在置換房産過程中，因二套房首付要200多萬元，她便用已有住房作為抵押，以家裏公司名義申請了經營貸湊首付。對此，有銀行業人士表示，違規操作空間確實存在，但實際能鑽空子的人比例不高。也有國有大行信貸人士稱，當前銀行貸款業務非常嚴格，員工不會為了一點績效去違規操作。專家認為，銀行對這種行為的核查難度較高，但不管是不是剛需，用經營貸資金進入房地産市場都是違規的。

仲介包裝術：包裝成公司股東套貸款，百萬經營貸收2萬服務費

“我們可以給您做一下包裝。”五一假期前夕，新京報記者以“想換房但錢不夠，個人到銀行也申請不下來經營貸”為由諮詢了一家融資擔保公司，其業務員小娟(化名)稱。

據介紹，具體的包裝流程為：只要申請者本人不是公職人員，或單位允許個人在外兼任職務，該融資擔保公司就可以把申請人包裝成一家公司的法人、股東或監事，並提供公司流水、交易合同等材料，以此向銀行申請抵押經營貸。貸款獲批後，資金先打到申請人“假任職”的公司賬戶，再轉給個人。

小娟稱，“我們這邊的公司都是可用於做貸款的正規公司，只要按正規流程做，申請人按時還款，銀行貸前貸後審查都不會出問題。我們和銀行合作十多年了，涵蓋您能説上名字的市面上所有銀行。”

記者對這種包裝方式的可行性提出質疑，表示從銀行內部打聽到審核流程非常嚴格。小娟對此強調稱，一般個人直接找銀行，銀行很難批貸，但通過該公司就容易得多。

根據北京地區建行、光大、工行、廣發、民生、北京銀行等多家銀行信貸人士介紹，房屋抵押經營貸最高可以貸出房屋凈值的七成資金，最長期限不超過6年。以一套400萬元價值的房産計算，能貸到的上限即280萬元，相對來説貸款人的還款壓力也更大。

記者詢問，以個人消費貸形式湊首付款，是否風險和壓力都相對更小？小娟表示不建議：理由是消費貸可湊首付，但利率比經營貸高，一般消費貸利率在5%到10%之間，經營貸利率僅5%以下；一般銀行消費貸額度只有30萬元，北京房産首付動輒上百萬元，靠消費貸湊首付需要同時匹配多家銀行貸款；此外，經營貸在他們的運作下可以做到10年甚至20年，但信用貸款一般只有3-4年。

記者追問哪些銀行可以做這麼長期限的經營貸，小娟則含糊其詞地表示，“市面上很多主流銀行都可以。”

把“不符合”變為“符合”，再為客戶掩護資金真實流向，這波操作要收多少“銀子”呢？小娟介紹，會為客戶量身定制方案，服務費2個點。如貸款100萬元，該公司收取2萬元費用，而且這不包括把個人包裝成公司股東的費用，如果公司流水等材料不合格，可能還會另收費。小娟稱，“我們做的就是服務，好多客戶不符合資質，我們通過一些渠道和手段去完成這筆貸款申請，中間肯定要付出成本。”

經營貸資金被挪用背後：銀行審批整體從嚴，但難防變相違規流入樓市

經營貸資金真的能被挪用出來嗎？最近正在著手換房的莎莎給了記者肯定的答案。

莎莎目前住在北京南三環外，研究生畢業後6年一直在通州工作，前年生了小孩，為了更好地兼顧家庭和工作，她開始留意通州的房價。心儀地段的單價始終在5萬-6萬元徘徊，直到今年2月，她遇到一位房主著急用錢，把價格降到約4萬元一平米，100平米的房子加上仲介費、稅費等，總價約420萬元。

“我和老公婚前各有一套房，我的在郊區，有貸款，2016年拿本，不滿足‘滿五唯一’，所以只賣了200萬，還完貸款只剩下不到110萬。”莎莎説。按照北京 “認房又認貸”的規定，她再買房屬於第二套，首付最低要六成，大約250萬元。記者諮詢的北京多家銀行中，多數執行二套普通住宅首付比六成，廣發銀行要求首付比八成。

莎莎向親戚朋友借了一圈還是沒湊夠首付，丈夫名下的房産在疫情期間估值也低於預期，於是莎莎選擇用丈夫名下房産做了150萬元抵押經營貸。她透露，“公婆名下有實體公司，可以提供真實流水和上下游交易合同等，貸款以公婆名義申請。”

他們直接找到一家股份行，整個批貸流程用了一個多月，銀行先找評估公司到府看房，然後去公司實地盡調，看合同明細等，“總的來説很複雜。”

莎莎稱雖然申請了抵押經營貸，現在還款壓力也很大。她比較了多家銀行的貸款利率，如果是“一年一歸本”(即每年還一次本息，下一年再貸出來)的方式，有一家股份行利率最低，為4%，但一年要還156萬元，壓力太大；如果選擇多年還清，最長可以分5年，年利率最低是4.85%，每月還利息約6000元，最後還本金。

“只要走正常的手續，銀行很難查出你實際做什麼。” 一位股份行信貸人士表示，違規操作空間確實存在。“假設貸款申請者A公司從B公司買100台電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行貸出100萬元會直接打到B公司，但兩家公司間會不會再’倒手’就較難排查。”

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林告訴新京報記者，對於資金進了公司之後轉一道或用一些隱性手段來規避核查的行為，銀行核查成本很高。

民生銀行研究院研究員李鑫談及消費貸資金流向排查時也曾表示，如果銀行要求每一筆客戶消費都提供消費憑證，不僅會降低客戶消費用款的便捷程度，降低客戶的消費意願，甚至會直接被不需要提供消費憑證的同類競爭機構將客源搶走，同時很多消費都是基於網上付款，提供消費憑證的驗真也具有一定難度。“當前很多銀行也都在探尋更好的方式來平衡風險，可以説是在摸著石頭過河，銀行能做的也只有更嚴格地審核客戶的還款意願和能力。”

但多位受訪銀行人士都向記者強調，明令禁止消費貸、經營貸資金流向樓市，放貸後會追蹤資金。

一位國有大行的信貸人士稱，經營貸和消費貸審批都非常嚴格，仲介可能説得花哨，不過實際可行性偏低，比如公司經營不足一年就很難獲批，因此申請人是承擔一定風險的。她表示，各家銀行考核機制不同，該行對違規者輕則處分重則辭退，所以員工不會為了一點利益違規操作。另一家國有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款業務。

公開報道顯示，曾有空殼公司騙貸失敗的例子。銀行到府查看企業經營狀況時，發現地點是住家且無員工在場，客戶意向貸款600萬元，用於購買電腦設備，但既無實際經營，採購單價也明顯高於網上銷售單價，銀行判斷為空殼公司且用途不真實，拒絕了客戶的貸款申請。

資金違規挪用屢禁不止：貸款人核驗還需進一步加強

繼深圳開展經營貸違規流入樓市情況排查後，央行上海總部也發佈公告稱，召開上海房地産信貸工作座談會。會議要求，下一階段要堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房産作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地産市場的平穩健康發展。最新一次中央政治局會議再次強調“房住不炒”，近期經營貸等資金違規流入樓市的話題也引發多級監管關注。監管不斷出拳，但違規挪用現象為何屢禁不止？

上述國有大行信貸人士分析稱，國家下發政策想做的是控制大局、抑制房價，讓大部分人能過上安居樂業的生活，現在調控政策已經對首套剛需者有所偏重，比如首套房貸利率和首付比都明顯低於二套房貸。而且想鑽空子的人還是少數，真正能鑽空子的人更少之又少。“首先你要在北京有房子，且沒有或還清貸款，同時你又是一家公司股東，幾個條件篩下來範圍就不大了。”但她也坦言，很多時候政府“有形的手”敵不過市場“無形的手”。

投機行為推高房價，高房價又讓改善型住房者違規挪用資金去補缺口，這不是一個良性迴圈。此前就有地産業人士提出，二套房調控政策較為嚴厲，會有效遏制投資投機性需求，但也勢必影響改善型購房需求。對於二套房應進行差別化政策管理，對部分合理改善住房的需求，未來建議適當放寬；對於不斷有房源倒騰或者有類似P2P借款的現象，應要進行嚴格限制。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，抵押貸款流入房地産市場不算作炒房，但操作明顯違規了。盤和林表示，不管是不是剛需，都不能用經營貸作為貸款來源，這樣會讓大量低信用人群進入到房貸市場，加大了房貸市場的金融風險，呼籲進一步加強對貸款人收入真實性等核驗。

“關注信貸資金進入樓市不能只盯著商業銀行和消費金融公司，各類網際網路借貸平臺對資金流向沒有監控，進入樓市的比例可能更高。要繼續加大對各類網際網路平臺的清理和整頓，對其提供的借貸業務，在借貸用途、資金流向等方面加強監測。”新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼表示，無論對金融機構還是網際網路平臺而言，對信貸資金流向、用途的監控都是一個老大難問題。應修改相關制度辦法，將虛構貸款用途、挪用信貸資金的行為納入徵信系統，提高借款人違規成本，從源頭上遏制個人信貸資金違規流入樓市。