中國網地産 易浠 在房住不炒的大環境下，泛海泛舟遇險之後，堅定走上去地産化之路，面對的卻是頗為尷尬的現狀。比如現金流問題，比如負債問題，比如戰線盈利問題。早在今年4月份，在接受中國網地産採訪時，某業內人士就曾説，今年上半年將是泛海至為關鍵的時刻。

如今，最為關鍵的“上半年”已經過去，泛海面臨的難點都解決了嗎？掉頭轉型的成績符合預期嗎？8月28日，泛海控股中期業績報告出爐。半年報顯示，泛海控股雖然地産業務佔比大幅下降，金融業務佔比大幅上升，去地産化初見成效，但在大的金融環境下，泛海泛舟仍險象環生：償債壓力大、流動性承壓等等。

賣子增利

今年上半年，在採取出售資産以降減債務之後，泛海控股總營收和凈利潤雙雙上升。根據半年報顯示，泛海控股上半年實現營業總收入51.70億元，同比增長1.60%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤17.37億元，同比增長30.28％。截至2019年6月底，泛海控股總資産約1841.22億元，歸屬於上市公司股東的凈資産217.43億元。

“賣子”增利背後，尤其引人注目的是轉給融創的兩個項目。2019年年初，泛海控股將上海董家渡項目、北京泛海國際居住區1#地塊項目轉手給融創房地産，回籠現金125.53億元。儘管在“賣子”之後，泛海控股總營收和凈利潤雙雙上升，但其歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤虧損2.24億元，同比減少190.63%。

半年報顯示，助力泛海控股凈利潤上漲的非經常性損益金額主要來自處置非流動資産，即出讓上海公司股權取得的收益26.75億元，以及計入當期損益的政府補助1878萬元。

標普指出，隨著泛海控股將旗下上海和北京項目的出售，未來合約銷售將主要依賴泛海控股在武漢的項目。金融服務業務板塊將可能小幅增長，收入和現金流將不足以支援公司償還債務。

掉頭金融

在房住不炒的大環境下，跟諸多企業一樣，泛海控股逐漸失去資金和操盤房地産項目的優勢，在泛海泛舟遇險之後，集團掌舵人盧志強帶領集團掉頭，走上去地産化的道路。

經過近幾年的系統佈局，泛海控股以民生證券、民生信託、亞太財險為核心，涵蓋證券、信託、保險等主要金融業態的金融板塊佈局。

堅定掉頭的效果初見成效，金融收入逐漸成為泛海控股的主要業績來源。從泛海控股的主營業務構成看，保險行業營收19.93億，同比增長1.83％；證券業務14.16億，同比增長147.11％；房地産貢獻10.48億的營業收入，同比減少8.13％；信託行業為營業收入貢獻7億，同比減少57.63％。

泛海控股一季度報告中，房地産開發業務收入佔比下降至18.43%，金融業務收入佔比提升至75.74%。而根據半年報顯示，51.70億元的營業總收入之中，金融業務佔比再次大幅提升，高達80％。

然而，雖然泛海控股業務轉型有“型”，但其金融業務收入仍不穩定。據半年報顯示，2019上半年，泛海業務證券業務大爆發。半年報顯示，泛海控股證券業務營業收入14.16億元，同比增長147.11%，毛利率同比增加43.22個百分點至23.63%。

因受資管新規、市場波動等因素影響，泛海控股的信託業務遭遇腰斬，其營業收入及凈利潤雙雙下降。據半年報顯示，泛海控股上半年信託業務營收約7億元，同比減少57.36%，毛利率也同比減少25.88個百分點至45.86%。

在2019年中期報告中，在民生信託方面，泛海控股亦表示，民生信託受宏觀經濟波動等因素影響，經營業績同比有所回落。

至於泛海控股的保險業務，雖然保險業務同比增長15.85%至19.93億元，但其毛利率在去年同期基礎上增加了3.19個百分點才到1.83%。

不過，在將土地資産售予融創，並將交易相關項目層面債務移出表外後，泛海控股2019年上半年的債務顯著降低。半年報顯示，截至2019年6月30日，集團資産負債率為82.38%，較2018年底下降4.22個百分點。公司的有息負債規模從2018年底的1102.51億元下降至756.52億元，比2018年底下降了31%。

險象環生

儘管泛海控股債務壓力顯著降低，但標普認為，由於泛海控股未來物業銷售集中在武漢，且經營性現金流越來越依賴金融服務業務板塊，泛海控股的流動性可能將持續承壓。

泛海控股今年上半年的凈經營性現金流不盡如人意。根據半年報顯示，除投資活動産生的現金流量凈額同比增長174.19%至54.04億元之外，泛海控股經營活動産生的現金流量凈額同比減少63.16%至15.37億元；籌資活動産生的現金流量凈額同比擴大負增長至-54.11億元。

並且，截至2019年6月末，泛海控股仍有約200億元的外部擔保，大部分是針對融創中國所收購項目相關債務的擔保。據相關媒體報道稱，截至目前，融創中國尚未付清餘下20%的交易尾款。

對泛海控股而言，部分債務集中到期壓力仍然存在。半年報顯示，截至2019年6月30日，泛海控股短期債務為335億元，貨幣資金為199.38億元，遠遠不夠覆蓋短期有息負債。其中，泛海控股金融服務業務板塊持有其中逾三分之一的現金，絕大部分債務屬於非金融板塊。

標普認為，由於存在這種不匹配，實際現金餘額對短期債務的覆蓋比率依然疲弱，泛海控股將持續面臨流動性趨緊和較大的再融資壓力。

此外，在房地産行業加快長效機制建設、金融行業“去杠桿、防風險”的明朗政策之下，泛海傳統主業房地産和作為轉型主攻方向的金融業務均屬強監管行業，短期內監管鬆綁或轉向的可能性較小。

這就意味著，在風雨之中，讓資本結構和償債能力達到可持續的水準，對如今的泛海控股來説，顯然還是有一場硬仗要打。