中國網地産 易浠 一直擔任城市復興官的首開集團，今年上半年可謂是多事之秋。收購中晟置業、無償並購實地之後，作為首開集團最為關鍵的業績貢獻者首開股份，在迎來新掌舵人李岩之後，今年上半年交出了一份新的成績單。

8月29日晚間，首開股份公佈2019年中期業績報告。半年報顯示，在傳承和變革之中，儘管首開股份銷售業績同比增長超預期，存貨週轉率相較于2018年有所下降，但其上半年業績目標完成率不到四成，並且，項目週轉過慢、資金沉澱太長，依舊是首開股份要面對的問題。

業績目標完成率不足四成

在轉型城市復興官之後，首開股份今年上半年銷售和利潤同比雙雙增長。年報顯示，首開股份上半年首開股份實現營業收入232.45億元，同比增加32.49%；共實現簽約面積144.54萬平方米，同比增加20.03%；簽約金額 403.90億元，同比增加 31.24%。

其中，首開股份歸屬於上市公司股東的凈利潤同比增加54.17%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為19.67億元，同比增長90.82%；基本每股收益0.7253元，同比增加65.44%；毛利率和凈利率分別為 44.2%、8.9%，分別同比增加22.6個百分點、增加1.0個百分點。

業績增高主要源於京內外毛利率項目的結算，比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香檳國際等，但合作項目結算增加，也導致了少數股東權益佔比提升至 50.5%。

儘管首開股份半年報業績同比增高，但不及四成的業績目標完成率，使得首開股份上半年未能交上一份“及格卷”。首開股份2019年銷售目標與2018年銷售額基本持平，僅微漲0.3%，這與行業內20%左右的平均目標業績增幅相距甚遠。

不過，首開股份的既往業績走勢是這樣的：一二季度的指標都非常低，經常只完成年度目標的百分之幾、二十幾，到第三季度有所調整，第四季度直線往上衝。

今年上半年業績完成不到四成的前提下，今年1021億的目標能否實現呢？新晉董事長李岩在公開場合説：“壓力不小，但是完成任務還是有保障的，我們也有信心”。

值得注意的一點是，在今年上半年，首開股份凈利潤率約為8.88%，較2018年上半年的9%有所下降。

京外業績不振

過去的2018年，首開股份資産規模突破3000億元，實現銷售簽約額1007億元，同比增長46%。嘗試走向京外的首開股份，儘管有意識地向長三角、珠三角、成渝地區等地區發展，其北京區域資源佔比首次降至50%以下。但就今年上半年報看來，京內依舊是首開股份結算收入的重要組成部分。

半年報顯示，首開股份京內銷售51.7萬平方米，同比上漲146.1%，佔比 35.8%。

首開股份在半年報中提到，房地産行業與宏觀經濟發展之間存在著較大的關聯性，同時受調控政策、信貸政策、資本市場運作情況等諸多因素影響。目前在房地産政策的宏觀調控、因城施策、一城一策的主基調下，可能對公司經營業績産生影響。

京外銷售同比有所下降。京外銷售92.8平方米，同比減少6.6%，佔比64.2%。銷售均價27944 元/平方米，較18年均價增加4.7個百分點。

在報告期內，首開股份共獲取北京（順義、平谷）與蘇州、珠海、溫州、福州、寧波等後續項目共8個，地上建築規模141萬平方米。另外，首開股份實現開復工面積1822萬平方米，同比增長31%；竣工面積264萬平方米，同比增長114%。其中，新開面積258萬平方米，同比下降13%。

財務杠桿增加

今年上半年，首開股份通過各種渠道進行融資。首開股份上半年累計新增融資共計約272億元，其中銀行貸款88億元，信託貸款62億元，債權融資計劃22 億元，公司債20億元，中期票據55億元，短期票據15億元，應付賬款保理（ABS）10億元，累計歸還各類籌資183億元。當期凈增融資規模89億元。

儘管首開擁有著優勢的融資渠道，但從半年報看來，首開股份三費費用率9.2%，同比增加0.9個百分點。而首開股份財務杠桿也持續攀升，半年報顯示，其資産負債率、凈負債率分別為 81.4%、184.2%，同比增加0.6個百分點、7.8個百分點，綜合融資成本 5.38%，較18年增加0.02個百分點。

值得注意的一點是，2018年整體A股百億營收房企凈負債率均值為126.83%，首開股份該指標處於行業高位。

除此之外，首開股份今年上半年經營活動産生的現金流量凈額為-57.6億元，與去年同期-25.2億元相比，增加將近一半；投資活動産生的現金流量凈額-16.7億元，去年同期則為-7.4億元；籌資活動産生的現金流量凈額為-15.2億元，去年同期為19.91億元。

雖然首開股份上半年公司存貨週轉率由2018年全年的0.17下降至0.077，低於行業平均水準。但首開存貨變現能力依然低效，在首開股份的半年報中則體現為：2個耗時13年的時間打造的項目，及8個耗時近十年的項目。並且，在歸還30億元的永續債之後，首開股份繞不開的永續債還剩下50億元的高額。

繼續城市更新

圍繞著在北京的存量資源，以城市更新、城市復興的理念為引導，首開城市復興官卻不好當。業內公認的是，棚改項目、城市更新項目週轉很慢，資金沉澱過長。對於業內的質疑，李岩此前在公開場合亦承認，這種疑慮是有的，而且這種項目確實存在著這種情況。

但他認為，從首開做的棚改和保障房建設項目來講，還是保持了適當的收益，首開股份是在社會效益和經濟效益這兩方面綜合來衡量的。

然而，從50億永續債來看，首開股份顯然是需要大量資金的，這不僅從上文的財務狀況中可以佐證，還從首開的頻頻融資動作一窺端倪。8月份，首開集團兩日內接連與平安銀行、交通銀行、北京農商銀行以及工商銀行簽署戰略合作協議，獲取授信額度1200億元，用於非經平臺建設和老舊小區改造。

這也就意味著，未來，如何降低財務杠桿，加快項目的週轉速度，考驗著首開股份和他的新掌舵人。