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半年報 | 陽光100:艱難爬坑 陣痛轉型

發佈時間:2019/8/30 12:02:05 | 來源 :中國網地産

中國網地産  易浠  易小迪所帶領的陽光100,宛如“佛係”易小迪本尊,在不緊不慢的發展節奏之中,不僅錯過了快速擴張的機會,還陷入“艱難爬坑”的狀態之中:股價暴跌、賣地還債、業績不佳、貸款擔保人失聯等等。

8月27日,陽光100中期業績報告顯示,儘管陽光100上半年凈利潤、凈利率同比大幅增長,但營收和銷售額均同比下降,凈負債率更成為其頭上的“達摩克利斯之劍”。

想完全從住宅業務剝離的陽光100,未來,如何繼續降低財務杠桿,提高新業務的盈利能力。這一次,易小迪恐怕沒辦法再佛係了。

艱難爬坑  靠出售資産盈利

2019上半年,陽光100面臨著頗為尷尬的處境:拼不過大規模房企,又不甘心如小房企樣消失。股價暴跌、賣地還債、業績不佳、貸款擔保人失聯,如此背景之下,陽光100于8月27日給市場,交出了一份頗為“無奈”的業績報告。

半年報 | 陽光100:艱難爬坑  陣痛轉型   -中國網地産

透過現象看本質,陽光100這份中期業績報告並不好看。根據報告,公司上半年合約銷售金額為37.88億元,同比下降14.1%;合約銷售面積為31.24萬平方米,同比下降10.6%;收入為35.95億元,同比減少3.0%。

根據半年報顯示,因報告期內交付的物業平均售價降低,物業銷售收入由去年同期的人民幣3391.7百萬元下降2.8%至人民幣3296.2百萬元。由於物業銷售收入減少,陽光100收入由去年同期的人民幣3704.1百萬元下降3.0%至人民幣3594.6百萬元。

因酒店經營收入減少,陽光100物業管理及酒店經營收入由去年同期的人民幣219.1百萬元下降3.4%至人民幣211.7百萬元。報告期內,陽光100投資物業租金收入為71.2百萬元,與去年同期的人民幣71.7百萬元比較,保持穩定。

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因輕資産項目處在尾盤階段,新項目尚未開始大規模預售,陽光100操盤項目整體簽約金額較去年同期下降,收取的銷售代理費和品牌使用費有所減少。半年報顯示,陽光100上半年輕資産運營收入人民幣15.7百萬元,較去年同期的人民幣21.6百萬元下降27.3%。

其中值得一提的是,陽光100凈利潤和凈利率的大幅增長。半年報顯示,陽光100凈利潤同比大幅增長77.4%至人民幣793.1百萬元,凈利率則上升10個百分點至22.1%,權益股東應佔凈利潤增長5.9%至人民幣329.8百萬元。

然而,陽光100凈利潤和凈利率的大增,是因重慶及廣東清遠兩個項目的股權轉讓所得。而整個上半年,股權轉讓,回籠資金的手段,被陽光100運用得極其熟練。根據公開資料顯示,2019年上半年,陽光100還先後與融創、佳兆業成股權轉讓協議,累計交易金額約60億元人民幣。

重慶及廣東清遠兩個項目出售所得之中,有45.78億元被陽光100用於償債。陽光100一位高層亦表示,賣地可以幫公司減少負債,讓公司可以輕裝上陣,集中精力換賽道。他透露,今年還要再賣100億。

不過,由於出售項目影響原定開發時間表,陽光100上半年新開工面積和竣工面積雙雙下降。年報顯示,陽光新開工總建築面積為51.2萬平方米,較去年同期下降26.5%;竣工總建築面積為45.9萬平方米,較去年同期下降10.7%。

凈負債成 “達摩克利斯之劍”

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轉讓股權、業績不佳等惱人處境背後,是陽光100居高不下的財務杠桿。根據半年報顯示,陽光100上半年1年內應付賬款是31.87億元,而其手握現金僅僅34.99億元,而這34億現金還是由出售重慶及清遠項目股權所得。

因完工項目增多,使得利息費用化增加,以及以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資産公允價值變動損失的影響,陽光100今年上半年融資成本由去年同期的人民幣280.3百萬元上升21.8%至人民幣341.5百萬元。

此外,于報告期內,陽光100的流動資産及流動負債分別為人民幣434.34億元及人民幣262億元。由於出售項目導致貸款及借款總額減少,以及現金及現金等價物增加,陽光100資本負債率由去年年末的48.3%下降至44.8%;凈負債比率由去年年末的 261.6%下降至206.1%。

不過,即便凈負債率有所下降,其下降原因依舊歸結于項目的出售。206.1%的凈負債率,對陽光100來説,仍然超出其基本面的掌控範圍。這也就意味著,高企的凈負債率,或成為陽光100懸在頭上的“達摩克利斯之劍”。

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轉型不易   該如何實現盈利?

成立至今20年,陽光100年銷售依然只有幾十億,甚至出現業績倒退的跡象。據公開資料顯示,2014年上市元年,陽光100的營收達71.04億元,2015年降至64.18億元,2016年這一數字為69.65億元,凈利潤也從8.1億元一路下滑至2.31億元。

與此同時,邊緣化發展的陽光100,距離核心城市日漸遙遠,在一二線城市收穫土地資源,更是難上艱難。轉型還是繼續住宅?在2016年開始,陽光100毅然踏上轉型之路。然而,轉型之路並非想像中那麼簡單。2017年,陽光100在實現凈利潤5.93億元,同比增203.5%之後,2018年的陽光100凈利又下降71% ,歸母凈利潤虧近三千萬元。

三年後的今天,陽光100仍表示,堅定、下決心離開住宅主流房地産市場,把全部精力投入到創新産品線。2019年上半年報顯示,陽光100已形成“1+3”品牌戰略,“1”是聚焦年輕知識精英等,“3”是共用式服務公寓(喜馬拉雅)、文化街區(鳳凰街)和複合型社區(阿爾勒)。

陽光100管理層在公開場合稱,新業務採取的是租售結合的方式,來實現現金流的穩定。不過,據公開資料顯示,喜馬拉雅共用式公寓主要大部分是以出售為主,而文化街區中,70%出售,30%自持,統一運營。

儘管三條産品線在陽光100內部獨立發展,形成了垂直的專業線,但眾所週知的是,三種新業態有著共同的特點,即比住宅週期長,需要投入大量資金。對於本就缺錢的陽光100來説,如何保證穩定的現金流?資産出售帶來只是短期收益,長遠來看呢?

在房住不炒的大環境下,規模和效益成為房企融資重要指標的背景下,想從住宅市場剝離的陽光100,更將失去通過規模化,進而好融錢、融到更多錢的機會了。這個陣痛期,陽光100,又該如何度過呢? 

(責任編輯:陶婷)
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