8月19日晚間，招商局置地發佈2019年中期業績公告。公告顯示，本期招商局置地實現合同銷售額158.3億元，同比略增9.2%；銷售面積92.4萬平方米，同比增長13.9%。

少數股東權益佔比大 攫取凈利潤

期內，招商局置地實現營收29.0億元，同比下降11.8%，但銷售成本卻略增6.9%至19.5億元，致使毛利同比下滑49.6%至9.5億元。

在結轉收入收窄的情況下，本期公司的管理費用卻大漲87.9%至1.3億元；公司凈利潤同比下滑53.3%至5.3億元，但歸母凈利潤卻同比增長15.0%至4.9億元。本期出現凈利潤下降但歸母上升的情況，根本原因在於招商局置地長期以來母公司股東權益與少數股東權益之間的比例失調。

招商局置地前身為從事電子貿易業務的東力實業控股有限公司，2012年4月，招商地産以1.99億港元的代價收購東力實業，並於一年後注資近50億元資産，希望借殼東力實業打造其融資平臺。

2013年11月，東力實業正式更名為招商局置地，招商地産將持有的11個項目公司資源注入到招商局置地中，招商局置地完成資産重組並重新上市。

到了2015年底，招商蛇口吸收合併招商地産實現重組上市，同時也就持有了招商局置地的股權。

不過，在初次注入招商局置地的項目資産中，有4個體量較大但股權未達控股比例，在招商局置地出生伊始的2013年，便已累計了62.4億元的少數股東權益，其中4個項目公司的少數股東權益為61.3億元，而母公司股東權益則為52.2億元。

2017年，招商局置地的少數股東權益大幅增長至143.6億元，近兩倍于74.1億元的母公司股東權益。這一情況不僅延續到了2019年中期，且二者間的差距還在進一步拉大——截至期末，招商局置地的少數股東權益為179.3億元，近2.2倍于81.9億元的母公司股東權益。

二者間長期的比例失衡，令招商局置地的歸母凈利潤收到了較大影響，而少數股東損益攫取了較多的凈利潤。2017年，公司少數股東損益達13.0億元，佔當期凈利潤的44.3%；2018年，公司少數股東損益達9.9億元，佔當期凈利潤的44.9%；而在本期，因期內權益比例較高的項目公司進行了交付結轉，令招商局置地的少數股東損益出現了較大波動，僅為3700萬元，而去年同期則高達3.8億元。

由此一來，便出現了本期公司凈利潤下降但歸母上升的情形，但從長期來看，少數股東損益依然會佔取招商局置地較大比例的凈利潤。

不競爭契約致佈局受限 開發規模恐難增長

招商局置地與招商蛇口一樣奉行穩健經營，期末現金92.2億元，有息負債總計208.6億元，其中一年內到期負債53.0億元，1-2年內到期債務12.5億元，2-5年內到期債務124.1億元，債務結構合理，償債壓力不大。

同時，招商局置地亦擁有央企融資成本優勢與能力，最近一期發行合計19億元的債券，票面利率僅4.6%。

不過，招商局置地的規模恐難有較大增長。一方面，公司土儲量較少，截至期末，公司在佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安擁有30個項目，土儲面積約501.2萬平方米；而本期公司僅新購入一塊計容面積為11.6萬平方米的土地。

與招商蛇口之間訂下的不競爭契約亦對公司的佈局進行了較大限制——招商蛇口不會與其在佛山、廣州、南京、句容、重慶、西安進行開發競爭，本期招商局置地的銷售額來源正是來自於上述城市，而招商局置地則不能進入招商蛇口佈局的46個城市。同時，招商蛇口位於北京、上海的辦公室物管業務將轉予招商局置地，佛山的管理過渡資産亦將交由招商局置地運營。此外，招商局置地表示或會退出在重慶與西安的地産開發，並不再擁有進入招商蛇口未佈局城市的優先選擇權。

這意味著，招商局置地雖然獲取了一些輕資産業務作為補償，但在開發業務佈局受限的情況下，對其開發規模的提升有較為深遠的影響。