自2014年深圳市政府工作報告首次提出“灣區經濟”概念，到《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式發佈，粵港澳這一世界級灣區正走向現實。

未來，隨著規劃政策的逐步落地，粵港澳大灣區的經濟活力將再次升溫。可以預見，更多外來人口的流入勢必帶來更龐大的居住需求。

寸土寸金，群雄逐鹿。

與萬科、保利、恒大等以粵港澳作為大本營的本土房企相比，外來房企的優勢並不明顯。截止2018年中期，在千億房企中，僅有融創在灣區的土儲超過了千萬平方米，遠洋908.10萬平方米的土儲排在第二。

同時，外來意味著人生地不熟，正是“離城十里路，各有各鄉風”。本土房企已深耕多年，無論是拿地的競爭力，還是品牌的認知度，或是産品的針對性，外來房企都或多或少處於劣勢。但政策的東風正烈，不免令人摩拳擦掌。此番南下比試，客場作戰的外來者們能否憑藉修煉多年的內外功夫成功搶灘？

01-融創全面佈局 外來三強儲備較少

2018年銷售額TOP10房企中，有6家都來自粵港澳。在粵港澳本土房企佔據龍頭房企的半壁江山局面下，外來者再想分一杯羹似乎有些困難。

但凡事總有例外。

融創憑藉強大的“外功”——錢，在兩年間以迅雷之勢佈局9城，成功全面進軍廣東。

兵貴神速。2016年，融創首次進入深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、珠海、中山、江門8市。融創在收並購市場的強勢，令其在該年豪取25個灣區項目，總建築面積達到696.91萬平方米。而在25個項目中，1個位於惠州的項目于2016年內竣工，另有8個項目旋即投入到建設當中。

融創邊將項目變現，邊于2017年落子肇慶，補上最後一目。截至2018年中期，融創在粵港澳的土地儲備高達1226.57萬平方米，佔其總土儲的7.87%，以融創的體量來説，粵港澳土地佔比已屬外來房企中較高的一位。而與本土房企相比，融創的土儲面積低於保利、恒大、華潤，高於碧桂園、萬科、中海，成為了它們之中的“中位數”。

與較晚進入廣東市場的融創相比，綠地可謂是老前輩了。2010年，綠地首入廣州，彼時綠地方面曾表示，久久未進入廣州市場是因為自覺“內功”不夠。8年過去，綠地更進一步，在2017年與2018年先後首次進入深圳與肇慶。

截至2018年中期，綠地在廣東儲備了6個項目，屬於粵港澳灣區的，僅有3個分別位於廣州、江門、肇慶的項目，面積約有241.94萬平方米，佔其總土儲的4.83%。但同時，綠地在粵港澳灣區有17個在建項目，3個竣工項目和1個新開工項目，其中包含一個深圳的舊改項目。如此看來，綠地似乎認為自己在廣東的項目建設已趨於飽和，未來綠地是否會加大在灣區的拿地力度，還未可知。

此外值得一提的是，綠地在深汕特別合作區儲備了一個項目，儘管深汕特別合作區不屬於粵港澳灣區內，但其地理位置與深圳咫尺為鄰，將有很大可能享受合作區與粵港澳灣區的雙重紅利。

新城自2016年首進佛山以來，又用兩年時間佈局東莞、惠州、肇慶、中山、江門，履行其全國均衡佈局戰略，累積拿地面積334.78萬平方米。新城是TOP10房企中唯一未佈局廣州與深圳的房企，這也體現了其貫徹“逆勢二三線”的戰略。在2016年，新城就已開始加大對二三線城市開發，一線城市儲備10%，二三線城市儲備80%是其佈局的最大特點。

截至2018年中期，新城在灣區擁有9個擬建及在建項目，同時，新城亦在肇慶佈局一個吾悅廣場項目，進一步以“住宅地産+商業地産”雙輪驅動模式展開灣區佈局。

龍湖在2014年首次進入廣州與佛山，此後又在2017年進入深圳、香港、珠海。與綠地相同的是，龍湖打入深圳市場的敲門磚亦是舊改。2018年，龍湖繼續加速佈局珠海，先後以6.4億元、13.18億元拿下航空城及金灣區項目，兩項目總建面達33.55萬平方米。

截至2018年中期，龍湖在灣區土地儲備約為163.70萬平方米，佔其總土儲的2.57%。儘管在灣區的土儲較少，但龍湖在2018年8月首進東莞市場後，已基本完成了對大灣區內熱點城市的基本佈局。

02-大手筆投入的陽光城泰禾

龍頭之下，千億之上，是“愛拼才會贏”的踐行者們。

儘管總部已遷至上海，但起家于福建的陽光城依然是正處於高速擴張時期的閩係房企代表，在2016年打入廣州、佛山、東莞市場後，又于2018年進入江門、中山、深圳。儘管陽光城2018年中期期內僅新增了27.54萬平方米的灣區土儲，但其在2016年超過700萬平方米的大手筆拿地足夠消化一段時間。

另一閩係房企代表泰禾，在2015年底分別以高達94.74%、177.61%的溢價率在深圳土拍市場拿下寶安尖崗山的2塊住宅用地，高調進入深圳市場。此後，泰禾又先後進入了佛山、東莞、珠海、惠州、廣州、肇慶。2018年上半年，泰禾集團又以9億元獲取了中山樂美達地塊，首次進駐中山，加速大灣區佈局。

截至2018年中期，泰禾在灣區土地儲備約171.57萬平方米，單其廣州增城項目就有107.49萬平方米的待開發建築面積，佔其總儲備的34.45%。同時，泰禾2016年至2018年中期在灣區已累積拿地335.96萬平方米，總部距粵較近的泰禾，對灣區的重視可見一斑。

但泰禾主打的高端産品，週轉速度較慢是其一直存在的問題。曾有報道指出，泰禾2015年拿下的寶安尖崗山地塊，在2018年年初才開始破土動工，並在很長一段時間內處於挖基坑的階段——“跑步”進深，卻進度緩慢。泰禾在灣區的佈局多久能變現還需打個問號。

與泰禾土儲較為接近的，是旭輝。截至2018年中期，旭輝持有的灣區土地約為187.84萬平方米，在佈局廣州、佛山、珠海、東莞、中山、江門6個城市的同時，還在香港特別行政區擁有一個實用面積約2.14萬平方米的項目。此外，在旭輝儲備的18個灣區項目中，有15個預計在2020年前後完工，屆時將是一波大型變現。

作為2005年佈局中山，2011年初入深圳的先行者遠洋，在2017年首進廣州、香港，2018年首進佛山，2016年至2018年中期在灣區累積拿地443.10萬平方米，2018年上半年更是拿下7個新項目，可謂提前享受政策紅利。

2018年中期，深圳、廣州與遠洋另兩個重鎮杭州及大連，一起為遠洋貢獻了61.42億元的營業收入，約佔總營收的40%。同時，遠洋在灣區的土地儲備高達908.10萬平方米，接近一些龍頭房企，佔總土儲的16.78%。

此外，遠洋在灣區擁有多達30個項目，其中在中山有18個項目，有5個中山項目為上半年新購入。

03-佛係“玩家”綠城金科

有大手筆投入的挑戰者，就有佛係的“玩家”。

綠城中國進入灣區的時間較晚。2016年，綠城首進佛山，以1.66萬/平方米的樓面價創下當時佛山土地出讓樓面價新紀錄。此後，綠城又于2017年首次進入廣州，並在灣區儲備3個項目。但是，綠城一反初進佛山時的高調，2018年上半年在灣區沒有追加任何新的投入。

截至2018年中期，綠城僅儲備3個項目，面積約76.33萬平方米，僅佔總土儲的2.3%。其中，除了綠城首個佛山項目佔有100%權益外，另外兩個項目的權益分別為50%及16.7%。拿地權益較低，會對綠城的權益銷售影響較大（2018年中期，綠城新增建築面積440萬平方米，權益建築面積244萬平方米；合約銷售額474億元，權益銷售額268億元）。但反過來説，較少的權益也意味著較少的投入，現金壓力會更小。看來，綠城對其首個佛山項目更加寄予厚望。

另一位僅佈局了廣州與佛山的,是金科。金科進入灣區的時間比綠城更晚，在兩年間金科拿地61.93萬平方米，2018年中期新增土儲面積36.39萬平方米。金科在2018年上半年拿下的56個項目中，有3個位於灣區，並且佔有100%的權益。

千億之下，有2016年至2018年中期在灣區累積拿地1016.71萬平方米，“並購式入粵”的新力；有擁有地緣優勢，佈局6城，累積拿地507.83萬平方米的福盛；也有佈局規模不大的幾家企業。

遠在北京的首創，在灣區佈局了3個項目，而中糧，則在深圳的存量市場獲取了舊改更新項目。

建發在已進入廣州和深圳的基礎上，于2018年上半年獲取了珠海和江門的地塊，項目數量雖然不多，但已表明其逐漸落子灣區的決心。與建發土儲數量相似的禹州地産，在灣區擁有6個項目，儘管佈局了香港、與佛山，但禹州地産在兩地的項目僅分別有2214與8500平方米的面積，其大頭在惠州4個項目的44.93萬平方米。

此外，弘陽地産于2018年8月在佛山以11.28億元競得南海地塊，首次進入灣區。同時，弘陽商業于2018年9月落子廣州，欲打造廣州弘陽廣場。

受益於粵港澳大灣區遠景規劃，灣區將釋放巨大的改革制度紅利，灣區交通、經濟、産業等快速發展，高素質人才大量引進，有望將給珠三角9城房地産市場提供更為堅實的需求支撐。對於提前佈局了粵港澳大灣區的房企而言，可以更好的享受政策所帶來的紅利，推動企業規模更上一層樓。

相比早已佔得先機本土房企，外來房企面臨的考驗將更為嚴峻，外來者們能否借勢搶灘粵港澳，拭目。

表格、正文數據來源：房企年報、機構數