原標題：深圳擬大幅調整城中村改造模式

11月5日，深圳市規劃和國土資源委員會發佈《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018—2025）》的徵求意見稿（以下簡稱《總體規劃》），針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區範圍。

《總體規劃》“總則”稱，“以加快建設社會主義現代化先行區為目標，以提高城市發展品質和提升城市競爭力為核心，保留城市發展彈性，在特定時間內保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設施、提升環境品質，實現城中村可持續的全面發展……”

近年來，囿于建設用地嚴重不足，深圳城中村成為開發商爭奪重點，而這次城中村綜合整治分區劃定對象總規模99平方公里，約佔全市1/3的城中村用地（根據深圳市規土委此前調研數據，深圳城中村用地總規模約320平方公里），可見深圳優化城中村改造模式的決心與力度。

《總體規劃》強調綜合整治、強化城中村租賃市場監管並將達標城中村住房納入保障房體系，有何深意？記者採訪了多位業界專家和企業人士。

“由拆除重建轉向綜合整治，滿足青年人群居住需求”

《總體規劃》提到，規範引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村住房規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系……引導城中村存量房屋開展規模化租賃業務。

合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，當前城中村還沒有拆除重建的部分，城市更新實施率25%左右，75%左右還沒實施，政府方面認為容積率高實施率太低、難度太大，反而綜合整治會比較容易推進。綜合整治的部分住房可以充實保障房的數量，優先給到原租戶，但不少原租戶並不在保障房輪候庫當中，二者還需要進行對接。另外，該項政策並未在源頭增加供應，土地、居住與發展供求關係的緊張或將持續。

高力國際深圳分公司諮詢服務部副董事譚彥則認為，有別於拆除重建，綜合整治是對城中村改造的一種柔性方式，體現了政府對具體市情的充分考量以及在盤活存量資源等方面的積極性和靈活性，此舉有助於加強城中村住房的統一管理。引導推進城中村住房規模化統租改造，讓符合條件的城中村住房納入政策性住房保障體系，能夠在盤活存量的基礎上快速有效增加保障房的供應，顯著緩解全市保障性住房供應不足和建設緩慢等問題。

賦能資本創始人胡振寅表示，深圳的活力來自於不斷涌入的年輕人，他們中有的為城市提供了基礎的人力資源，有的成為後來的某個領域的精英。城中村比起群租房要居住得更有尊嚴，比起小區房租金更便宜。保留城中村、統籌城中村，既給低收入人群一個居住空間，又通過綜合整治滿足消費升級的年輕人的居住需求，使新進入深圳的低收入年輕人、還不富足的青年人群，有一個適合自己的居所，是一個保持深圳城市持續發展活力的重要舉措。

他認為，政府應該會分類管理城中村租房。一部分可能會納入保障性的住房，比如村集體的物業、政府給補貼的物業，但更多應該還會是市場化經營，但會在裝修、治安、配套等各方面進行統籌管理。

“不是以往城市更新政策的回頭，而是優化和調整”

《總體規劃》提到，要健全城中村更新管理機制，強化城中村更新統籌，統籌多種存量開發實施手段，優化城中村綜合整治實施，強化政府主導和統籌作用。

廣東省“三舊”改造協會監事長、律房律地城市更新研究中心負責人龔軍偉表示，深圳這次綜合整治政策的發佈，表面來看是對以往“三舊”改造政策的回頭，其實是一個優化和調整。以前深圳城市更新主要是拆除重建，在一些城市也稱為全面改造。大規模的全面改造負面作用比較明顯，一方面，産業工人的因低成本的居住空間大面積消失而受到影響。另一方面，可能也會影響歷史文化傳承、保留和發揚，而且容易激化矛盾。

龔軍偉認為，這一次深圳開全省甚至是全國之先河，在全市劃定99平方公里作為城中村的保留區域，不過也並不是絕對禁止拆建，實際上是用緩和手段來改造，有利於産業的發展。

龔軍偉表示，政策往往具有兩面性，比如政策的變化容易打亂市場的預期，早期介入投入拆建類舊改的開發商，短期內或面臨進退兩難的局面。在今年5月底《關於開展城中村更新模式分區劃定工作的通知》發佈期間，中鐵置業集團有限公司在上海産權交易中心掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司80%股權，轉讓底價6.71億元，未來是否會出現更多的類似案例，值得關注。

RET睿意德華南區域總經理陳耀華認為，深圳作為粵港澳大灣區核心城市，需要持續的人口紅利支撐，《總體規劃》能緩解深圳社會結構快速壓縮，穩定消費層級。此外，大規模城市更新計劃雖因此推遲，但也在高速發展的時代中為人們爭取了關於深圳新舊文化融合的思考時間，一個城市的活力再煥發或許也在於獨特的文化與痕跡。

“長遠有助於全面規範

深圳長租公寓市場”

《總體規劃》提到，要加強城中村租賃市場監管。要求企業控制改造成本，並參照租賃指導價格合理定價。改造後出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應。加強市場秩序整治，嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規行為，將違法違規資訊納入信用資訊共用平臺。

高力國際深圳分公司諮詢服務部副董事譚彥認為，強化城中村租賃市場管理，對於企業改造成本、租賃價格及租賃對象均做出相關規定，短期內將對涉及城中村改造的長租公寓項目帶來直接影響，但從長遠看有助於全面規範深圳長租公寓市場，為城中村長租公寓市場的良性發展提供政策指引和保障。

譚彥認為，城市村是深圳城市發展的特色空間，也是深圳住房租賃市場最重要的供應來源。近年來，長租公寓項目積極進入深圳市場，部分進入城中村，過程中出現了租賃價格上漲和産品不合規等問題。新政相關規定如出臺，將有助於穩定長租公寓的市場租賃價格和規範長租公寓産品。

“民企將有更多機會參與政策性住房建設”

《總體規劃》提到，為提高市場主體參與的積極性，綜合考慮項目現狀建設情況及經濟利益平衡，通過允許局部拆建、降低更新單元計劃合法用地比例的準入門檻、減輕項目政策性住房配建責任、簡化局部拆建區域規劃容積的測算規則等方式，多措並舉，積極鼓勵多方主體參與城中村綜合整治。繼受單位按照集體用地交易監管規則和程式及股份公司章程和政府監管要求，依法通過三資交易平臺或公共資源交易平臺公開引入項目實施主體。

對於這部分內容，深圳市樂家公寓運營服務有限公司總經理鍾小方非常贊成，“配套落地細則出爐就可以執行了”。

鍾小方稱，作為一家長租公寓創業公司，他們關注的是民營企業是否有更多機會參與到政府的保障房、人才房建設中。他認為，民企運作效率高，做的産品符合租客的切身要求，價格比較親民，可以保持深圳住房租賃的低成本競爭力。

胡振寅認為，因為城市更新的預期繼續下降，可能在城中村拿房的主體裏，開發商的動力會有所減弱，大家要回歸到靠租金掙錢，向村民收房的價格也許會理性一點。之前開發商有未來拆遷改造的訴求，在城中村高價收房，提高了村民的房租預期，導致城中村普通房子租金也快速上升，未來也許這一負面影響會有所減弱。