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2018第一烤 | 房企競自持地塊 自贖還是自虐?

發佈時間:2018/01/03 15:22 | 來源 :中國網地産 | 作者: 甘承浩

真愛是什麼?是即使面前困難重重,我依然要得到你。


2016年11月北京新土拍政策中關於開發商自持部分對外出租的細則規定,讓房企追地之路徒增一道難關。“自持商品住房應全部用於對外租賃,不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致”也令房企在拿地時糾結一番。


此後,“經過N輪舉牌,土地價格達到上限,接下來進入競自持環節”已然成為成為京城土拍播報中的標配。“土地限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積”等種種條件的限制,像極了女婿到府提親時丈母娘全方位的圍追堵截。但對土地是真愛的房企似乎並不在乎“高比例自持”帶來的影響,熱情依舊。


房企為土地付出的代價越來越大,土地究竟會不會動心給予房企更高的回報?


真的愛你 多點自持又何妨


當你還在為自持運營的盈利發愁時,早已有人率先加入了競自持的土地競拍大賽。


2016年的最後兩個月,北京共成交7宗住宅用地中,有4宗地塊住宅部分”100%自持“。而這4宗地塊就是備受關注的北京“限房價 競地價”試點地塊。試點地塊吸引包括萬科、恒大、碧桂園、龍湖、融創、綠地、遠洋等20多家知名房企到場參與圍獵。關於住宅用地“100%自持”,業內人士分析,受制于當前土地資源供應影響,自持用地的增加勢必會在一定程度上擠壓商品住宅用地規模。因此,開發商將會在一些“按比例自持”或“非百分百自持”類型的土地上進行激烈爭奪。


2018第一烤 | 房企競自持地塊 自贖還是自虐?-中國網地産

(圖為2016年北京成交100%自持地塊資訊)


不出所料,2017年初,“按比例自持”大戰便打響全國。據中國網地産不完全統計,2017年全年,包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、重慶、蘇州、天津、佛山等9個重點城市,涉及的住宅自持用地150余宗,自持體量約515萬㎡。從掛牌供應數量看,2017年全年北京供應88宗住宅土地,合計提供的住宅土地建築面積創下近四年供應紀錄;從成交數量來看,年內住宅用地累計成交71宗。在成交的住宅用地中,有24宗土地涉及到自持,約佔北京全年成交住宅地塊的34%。


2018第一烤 | 房企競自持地塊 自贖還是自虐?-中國網地産

(2017年北京涉及自持地塊成交資訊)


在2017年北京土地市場,涉及到“自持”的24宗住宅用地,以聯合體方式拿地的房企有14家,佔比58%。28家參與自持地塊競爭的房企中,國企央企14家,民企14家,相對平均。24宗地塊中住宅部分自持比例最小有2%,最大的達到70%,“自持總體量”達到約87.65萬㎡,約佔北京全年成交71宗住宅用地766.05萬㎡住宅部分總體量的11.4%。業內人士分析“隨著熱點城市土地供應量的大幅增加,尤其自持土地比例的增加,預計對明年房地産市場價格會有一定抑製作用。”


2018第一烤 | 房企競自持地塊 自贖還是自虐?-中國網地産

(北京2017年各房企自持地塊數量圖)


2017年京城土地”自持“大戰中,除金融街以6%自持競得的大興地塊,首開保利金地聯合體以2%自持競得的經濟技術開發區地塊,北辰金隅聯合體以3%自持競得的昌平地塊外,其餘21宗住宅用地自持比例均超過10%,其中自持比例超過30%的達到11宗,約佔全部24宗自持用地的46%。在當前嚴格地調控政策下,房企在對土地“自持”部分盈利問題難解前提下,仍高比例自持拿地,熱情依舊。


中國網地産從一家已經拿到自持地塊的房企內部了解到,要想保持企業的運營必須競買土地,因此在土地新規下接受“自持物業”是不得不面對的現實。但另一家拿到自持地塊的房企則告訴中國網地産,未來北京樓市進入存量時代,持有一定量的經營性物業,儘管會有資金沉澱的壓力,損失了短期收益,但更容易實現轉型。


無論主動還是被動,種種限制打消不了房企拿地的熱情,房企對土地是真愛,鑒定完畢。在此表像背後,是房企追求持續發展、積極應變的決心。


得到自持 是自贖還是自虐?


談戀愛是享受,結婚是過日子。 


據中國地産網粗略統計,2017年7家房企的自持體量超10萬㎡,其中首開、龍湖兩家房企均超40萬㎡,保利也達到34萬㎡,三家房企以自持面積上的絕對優勢強勢領跑。


2018第一烤 | 房企競自持地塊 自贖還是自虐?-中國網地産

(注:數據未考慮聯合體拿地土地分配問題 自持面積為住宅自持部分)


自持土地出租年限與土地出讓年限一致,只能租不能賣; 租賃合同也需要網簽,單次租期不超過3年,開發商計劃長租期“打包”的方式變相去賣房屋的使用權,期望短期回款的願望落空。拿到自持地塊的房企不能再動”歪點子“,想必已經拿了地的開發商們會很捉急。


70年百分百自持,房企到底還有沒有錢賺?對此,克而瑞分析師肖文曉認為,樓市進入下半場,曾經牛氣的高週轉“快魚”模式,在高地價和嚴調控的新環境下,已經成為過去;隨著房企利潤率持續走低,主動擁抱微利時代,總比未來被動轉型要來得積極。以萬科為例,年度銷售幾千億的大體量,先在幾塊地上優先作嘗試並不會“傷筋動骨”。


發展租賃品牌是目前房企對解決土地自持部分盈利問題的主要解決方式。目前TOP50房企中已經有三分之一進入租賃市場,現以城市擴張為主,在多城市落地租賃品牌,為存量時代的到來,預先準備應對策略。


得不到的永遠在騷動,被偏愛的卻有恃無恐。中指院數據表明,初步按國內各城市當前租金水準及5%的年均租金漲幅來統一計算,加上銷售收入後,部分比例自持地塊的平均靜態投資回收期大致為33年,遠不能實現企業盈利預期。


萬科高級副總裁譚華傑在接受媒體採訪時也曾指出,假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租,目前租金回報率大概只有3%;如果加上稅收20%,最終的租金收益率只有2.4%;如果再加上管理費用、維護費用,這樣低的租金收益顯然不可行。關於出租所有快速變現的後路都被堵上了,加之當前自持地塊收益率較低,週期較長,因此,如何自持部分盈利將成為房企不得不面對的一個重要挑戰。


房企對已經拿地的自持部分的盈利問題仍在探索中。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道,對於此類自持土地來説,盈利方面確實是有一定的壓力。當然盈利本身要依賴兩個因素,第一是金融創新,比如説吸引其他開發商或投資者合作開發、眾籌投資,以土地作抵押來獲得低成本融資,借助REITs、MBS或私募基金等渠道緩解資金壓力。第二是提高租金,類似租金提高應該基於類似租售同權概念,比如説讓此類房源真正可以落戶等。這樣租金就可以提高,租金收益也會上升。長遠利益看,持有物業的開發商也能夠獲得大城市“二次開發”的市場機會和溢價收益。


對房企而言,拿到土地等於搶灘市場。但拿到土地後的開發,以及高比例自持帶來的盈利問題,同樣無法回避。


自贖還是自虐?待續……

(責任編輯:甘承浩)
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