因為在很大程度上奠定了中國香港與內地房地産市場的仲介行業規則，中原集團主席兼總裁施永青被譽為“房産仲介之父”。

他是中原集團的創始人，被人們稱作香港“地産教父”；他見證了中國香港和內地房地産業40年的發展、繁榮與巨變；他説，房地産仲介行業必須要保持多元化，避免一家獨大，唯有如此，消費者才有保障。

現任中原集團主席兼總裁的施永青與新中國同齡，他帶領中原地産走過的40年曆程，很大程度上奠定了中國香港與內地房地産仲介行業的“玩法兒”，而這套“玩法兒”，在很長一段時間內，都是內地“地産仲介江湖”的規則。

奠定內地“地産仲介江湖”規則的“房産仲介之父”施永青。

摒棄炒樓，在港創立地産代理公司

出生於1949年的施永青與新中國同齡。生在上海的他，四歲時隨父母遷到中國香港，棲身之所是父親的公司宿舍。那個年代，香港貧富差距較大，溫飽還是大多數家庭要面臨的問題。

1968年，經朋友介紹，施永青進入一所工人夜校教書，一教就是8年。1976年，施永青從夜校辭職，在一家地産公司找到了一份實習生的差事，負責影印文件，在各部門間跑腿傳送。正是這份打雜活兒，讓施永青步入了地産代理行業。

兩年間，施永青閱讀了大量公務文件，包括合約、地契、保險，習得不少地産專業知識，對公司運營也有了一定了解。正是熱血澎湃的年紀，施永青閒時還閱讀了大量宣傳共産主義的通俗讀物，比如《馬克思主義的三個來源和三個組成部分》；津津有味地讀了不少革命小説，《鋼鐵是怎樣煉成的》、《牛虻》、《紅岩》、《青春之歌》，一本沒落下。

當時，香港的地産代理業還比較原始，行業裏大部分人都在拼命炒樓賺差價，真正專注于地産代理的人很少。而且，行業裏大多數都是夫妻檔、兄弟幫，很少有真正企業化的地産代理公司。於是，施永青萌生了一個想法：摒棄炒樓的手法，專注做代理，通過為買賣雙方服務來賺取佣金。他也有了更遠大的理想，那就是通過企業化運作模式來實現自己的事業。

1978年，十一屆三中全會在北京召開，中國進入了改革開放的歷史新時期。正是這一年，29歲的施永青和中學同學王文彥各出5000元，在香港一間小小的辦公室裏創立了中原地産。不過短短一年時間，施永青就賺到了第一桶金——100萬港元。

當時，年輕的施永青十分理想主義，認為這筆錢足夠讓他衣食無憂。很快，他把公司股份讓給王文彥，退出了中原地産，轉頭去做自己更感興趣的事情——讀書。整整讀了一年的書之後，施永青改變了想法，花了十幾萬港元重新購入中原股份，重回中原。

全國擴張分店，“無為而治”

1992年，鄧小平南巡，發表了一系列談話，上世紀90年代的經濟改革與社會進步由此獲得了關鍵的推動。

這一年，中原地産緊跟時代潮流，北上進軍內地市場。第一步，先在上海站穩腳跟。也是同一年，因管理、用人理念不合，王文彥退出中原，做在野董事。至此，施永青掌帥中原。

從1994年開始，中原地産擴張在內地的發展。當年，中原在廣州設立了第一家門店；同年，佈局北京。在此基礎上，1997年，深圳中原成立。自此，北上廣深一線城市都有了中原地産的身影。

回頭來看，中原地産在內地發展的前十年裏，主要以一手房代理為主。1998年中國房改後，民眾對房屋的購買需求得到釋放，中國房地産市場迎來新一輪的蓬勃發展，市場對二手房的需求日益增多。很快，中原地産把握歷史機遇，開始打入二手房行業。

經過40年發展，截至目前，中原地産已在國內外共61個城市設立分公司，業務輻射至英國、南韓、澳洲等百餘個城市，聘任員工近6萬人，跨地域分店總數達2700家。

從剛開始的兩個人一張桌，發展到現今的6萬員工，躋身當前房地産經紀代理行業影響力較大的企業之一。業內認為，中原地産的快速發展，一方面得益於專業化的企業運作，另一方面歸功於施永青推崇的老子“無為而治”管理理念，即通過“上無為”，而使“下有為”，這個理念令中原在40年發展歷程中能一展宏圖。

談及中原的“無為而治”管理哲學，施永青表示，“無為而治”需要兩塊基石。其一，公司上下必須有共同的願景；其二，公司要有良好的分配製度；其三，員工來去自由。

其中，中原的分配製度採用的是“三三制”，也就是公司的可分配利潤分為三部分：第一部分給股東，第二部分給員工，第三部分用作公司的投資再發展。

而且相比于大部分公司的年終獎都到年末才發，中原則是每個季度發一次，為的就是給員工可以隨時離職的選擇自由。“員工可以放心地走，中原不會視之為一種背叛，也歡迎他們隨時回來。”施永青説，他還會勸員工，忘記“好馬不吃回頭草”的狹隘想法，對自己最有利的做法是“好草不怕回頭吃”。

再出山，探索網際網路時代如何 “突圍”

2008年，施永青主動退居幕後，只任中原集團的非執行主席。內地企業的領導權交由時任集團副主席的黎明楷，香港業務基本由黃偉雄負責。

如果不是2014年網際網路深刻影響了仲介行業的轉型與變革，施永青可能會一直隱身幕後。

那一年，房産仲介行業20多年沒有變化的“寧靜”局面，遭遇了網際網路這個“火山口”的爆發。一時間，無論是傳統仲介機構“擁抱”網際網路，還是網際網路企業“插足”仲介市場，又或者是傳統仲介機構、網際網路企業抱團求變，總而言之，網際網路徹底改變了房産仲介這個行業。

2015年11月，退居幕後長達4年多的施永青宣佈重返臺前、掌舵中原。隨後數年裏，施永青推出三大舉措——提升數據系統、改革薪酬制度、加強內部管理，以期在網際網路時代尋求“突圍”。

如何“突圍”？一言以蔽之，在應對房産仲介行業的人才挖角混戰，在內部互聯互通的制度提升上，在網際網路平臺的搭建和完善上，“攻”與“守”各出其招。

此後數年裏，房地産仲介“混戰”。再之後，一批曾經風光的網際網路企業逐漸淡出了公眾視野。與此同時，在房地産調控的大背景下，傳統仲介機構迎來諸多變革。去年4月，鏈家網宣佈升級為貝殼找房，各家仲介公司也紛紛“祭”出應對措施，除了佈局加盟賽道外，不約而同調整了內部構建。

“網際網路有個説法，勝利果實並非平均分配，而會全落入勝利者手中。另一個説法是，勝出者可獲得市佔率的70%，排第二名的就只能拿到15%，其他所有企業，只能分羹剩下來的15%。所以，大家都想當老大，去搶市佔率。”施永青説。

作為老牌仲介企業，中原地産亦主動變革，以求生存。早些時候，上海中原針對原有的公司福利待遇及薪酬推出了一系列內部改革措施。之後，為了在壓縮成本的同時調動經紀人的積極性，中原地産著手調整“去中心化、開放性、自治性”的管理模式，在行業內首推合夥人制度。

發展至今，中原地産延伸出了4種商業模式：傳統直營門店、合夥人制、加盟制以及已在市場上經營多年的“房友圈”。

“合夥人制度還在不斷摸索中，在每個城市逐步推進。這個制度的主要功能在於，讓聽到‘炮聲’的人可以做更多決定，有更大的自主空間。另外，在利益分配上，讓前線工作人員獲得更高的分配額，提升他們的積極性。”施永青説。

思考：地産仲介行業須多元化，避免一家獨大

與鏈家的“防守與反擊”大戰持續兩年後，施永青再次萌生了退意。去年底，中原集團正式公佈委任施永青之子施俊嶸為中原集團副主席，施永青之女施慧勤為利嘉閣地産有限公司及中原集糰子公司主席。兩項任命於今年1月1日起生效。

對於施俊嶸上任一年來的表現，施永青表示了肯定：“在腳踏實地做事，對市場的了解、觀察力、解決方案也有一定的見地。”他深深明白，成立40年的中原，許多規則與習慣已根深蒂固，並非一聲令下就能改變。“這個行業面臨的困難比較大，他的工作不容易。我對他説，能否把公司帶回市場的中心，還要看天時地利。”

談及房地産仲介行業的未來發展，施永青呼籲，行業要保持良好的生態環境，就必須保持多元化，避免一家獨大，唯有如此，消費者才有保障。他建議由工會、商會牽頭，成立一個行業內企業都可使用的平臺，讓各家企業都能有自己的生存空間。

“我們不希望一家獨大，身處一個沒有競爭的環境，所以希望把一些優秀的、能獨立運作的小公司留下來。這是我們為了維持行業多元化而做的事。我們開發的很多電腦軟體、APP，如果只給中原用，也有一點浪費。我們希望它們能發揮更多功能，讓更多企業可以應用。”施永青説。

除了中原地産的創始人外，施永青還有另一個身份：慈善家。“賺錢只是一個表像，其背後是你如何去發揮、展現自己的才能。”施永青説。

2008年準備“退隱”之際，施永青將名下在中原地産、中原物業、中原集團3家公司所持的股份悉數捐出，全部注入施永青基金。這筆捐贈在當時估值約45億港元，佔其個人財富的80%左右。2010年，施永青又將他在香港以私人名義創辦的免費報紙《am730》的所有股份捐出。

施永青慈善基金資助的主要對像是中國內地農村，在青海、甘肅、雲南、四川、湖南等地都有施永青慈善基金的項目。“中國城市的生活水準提高了，但農民人口比例還是很大，只有農村生活得到改善，中國人整體的生活品質才算真正獲得改善。”施永青説。

同題問答

新京報：你對這座城市最初的印象和現在的印象，有什麼不同？

施永青：我去香港時，香港還比較貧窮。到了上世紀六、七十年代，香港工業飛速發展。一直到改革開放後，香港很多工廠來到內地投資，推動了改革開放的進程。不過，到了今時今日，香港在工業上的優勢已經不再凸顯，內地現在還有一些香港的工業，但數量大減。在金融業上，香港還是非常有優勢，很多內地公司赴香港上市集資。

新京報：生於/選擇紮根這座城市，令你的人生發生了什麼樣的變化？

施永青：我從一個窮小子，變成了一個擁有自己生意、不大不小的企業家。發揮了自己的才能，做生意、寫文章、辦報紙，也參與了香港政府的一些工作。

新京報：請用一到三個關鍵詞形容這座城市數十年來的居住變遷。

施永青：從無到有，從小到大。但香港並不是所有人都有機會能買房。

新京報：在這座城市居住和生活，你對未來有什麼期盼？

施永青：期待未來，更多的年輕人能有資源和機會改善居住環境，擁有産業，並能與這座城市同呼吸共命運。

新京報記者 張曉蘭  圖片提供 中原地産