中國網地産訊  3月，中央公園在一宗地破9千後，接力兩宗破萬高價地，一度拉升中央公園成為重慶的地王板塊。同時，水土破6千、蔡家破7千，北重慶的土拍紅得燙手，市民引頸而望。但是，土拍市場的熱力圖，是否就是城市發展格局的現實還原呢？

巴濱路實景  旭輝供圖

圍繞“兩江四岸”，相關部門已啟動若干方案

回過頭來，我們看看基建動向：拆洋人街、拆紅旗河溝、拆菜園壩，加緊在九龍半島、楊家坪、巴國城等內環腹地增開軌道，所有的動作都圍繞著“兩江四岸”而來。

在過去的半年時間，圍繞“兩江四岸”，相關部門已啟動了若干方案：

交通局全面啟動“兩江四岸”停泊船隻和貨運碼頭治理；

住建委發佈《濱水步道技術標準》，主要適用於主城區“兩江四岸”濱水步道的規劃、設計、建設和運營維護；

江北城段6公里岸線、南岸鵝公岩示範段景觀工程正式啟動；

體育局發佈全民健身公共服務體系提升計劃，擬在兩江四岸新建一批智慧健身長廊，新建109公里親水騎行道；

住建委發佈主城區“兩江四岸”各標段的入圍設計機構，涵蓋了美國SASAKI公司、英國扎哈-哈迪德公司等12家全球一流設計公司；

市城投擬在四座跨江大橋增設垂直升降機，以解決沿江景觀的通達性。

洪崖洞夜景  旭輝供圖

如此密集的針對同一區域的聯合行動，反應了什麼呢？

重慶向北的勢能到中央公園基本觸頂，回歸母城，打造國際化的兩江四岸，響應長江經濟帶生態發展的號召，才是城市發展的根本大計。

而像中央公園這樣的明星板塊，得益於配套的成熟與政策階段性地資源傾斜，帶來短時間價值的爆發。但回看板塊本身的規劃和功能定位（1067萬方的建築體量，37%的住宅規劃，城市功能定位會展、醫療服務），會發現其空間資源的局限以及職能的弱化，使區域本身並不能為城市的發展提供更高維度的勢能，是城市在哺育區域，而非區域反哺城市。

其實，中央公園是很多北區熱點板塊的一個縮影，繁榮的背後，透露著力不從心的地荒前景及區域勢能觸頂。他們是城市發展過程中的一個個亮點，卻難以背負起整個城市的光亮。

唯有主城的“兩江四岸”，才是重慶以最具自身IP的標簽在世界城市舞臺立名的所在。好比巴黎塞納河兩岸、倫敦泰晤士河兩岸。

重慶明確主城“兩江四岸”治理範圍及打造時間表

2018年12月3日，重慶市政府簽發了關於主城“兩江四岸”治理提升實施方案，明確了主城“兩江四岸”治理的範圍及打造時間表。

主城“兩江四岸”涵蓋範圍：嘉陵江北岸（高家花園大橋—大佛寺大橋）17.8公里；嘉陵江南岸（雙碑大橋—朝天門）16.3公里；長江北岸（魚洞長江大橋—朝天門）34.3公里；長江南岸（龍洲灣—寸灘大橋）40.6公里。

注意，這裡5年著力打造的主城“兩江四岸”，僅在現有內環圈內，禮嘉、悅來、蔡家並未在範圍之內。

治理時間表：2018-2022年，實現1年有變化、2年出亮點、3年見成效、4年出形象、5年大變樣。

“兩江四岸”治理提升範圍示意圖   旭輝供圖

至2022年底，主城109公里岸線治理提升工程將全面完工，濱江地帶實現生態、景觀、功能、人文等方面全面提升，公眾體驗感和獲得感進一步增強。

最終，“兩江四岸”的發展定位是“國際一流濱江帶”，成為重慶的城市名片，以吸納全球的人、財、物的紛至遝來。

因此，無論是從建設所覆蓋的腹地廣度，還是城市發展的佔位高度，“兩江四岸”的成長天花板在目前是難以企及的。這也解釋了為什麼渝中半島儘管已無擴容空間，但一直佔據城市價格的高位。

搶佔城市發展先機，巴濱路才是更好的選擇

那麼，站在世界的“兩江四岸”的元年，要搶佔城市發展的先機，哪一段濱江帶是更好的選擇呢？答案是：巴濱路。這似乎是一道送分題。

先來看看目前9條主要濱江路的發展情況：

旭輝供表

不難發現，重慶主城最主要的濱江路中，要麼像業已成熟，只能等待舊城改造的渝中半島、南濱路，已價格高企，進入門檻甚高；要麼像九濱、沙濱，腹地狹窄，中等産品盤踞，擴建成本較高；而巴濱路，憑藉其平坦廣闊的腹地和優質的城市界面以及內環的串聯通達，一躍而出，成為重慶主城最後的濱江人居沃土。

重慶現有濱江路   旭輝供圖

巴濱路的獨有價值：

城市景觀靚麗，地勢平緩，腹地深厚，主城唯一的親水濱江帶；

融匯、宗申、招商打下的大盤基地，城市界面純粹乾淨；

沿江面限高控制，無超高建築，天際線清爽，有較好的觀江視覺通廊；

內環核心區內，交通路網暢達；

金科、旭輝、碧桂園、龍湖、華潤、華遠、中鐵建等品牌開發商雲集；

龍湖+融匯+愛普+珠江，形成巴濱路的四個商業中心區。

巴濱路的居住邏輯與增值邏輯，值得入駐！

其實，判斷一個區域是否值得入駐，不外乎兩個邏輯，居住邏輯與增值邏輯。

從居住邏輯上講，一是要環境宜居，二是要生活便捷暢達。

環境方面，巴濱路隨彎就勢，保有了長江沿線原有的生態系統和自然環境。沿線種植櫻花、桂花、黃桷樹、香樟、玉蘭、紅梅、紫薇、茶花等各類喬木10萬餘株，打造了10公里的濱江櫻花大道，10公里長臨江自行車道、人行步（梯）道20公里、建有梅沁綠洲、陽春濕地、江涌翠堤等6個親水公園和石榴秋碩、花溪河畔等8個親水準臺，是目前主城主要濱江路段唯一擁有親水公園的濱江帶。可以説是走在了“兩江四岸”提升治理的前沿。

巴濱路親水景觀實拍   旭輝供圖

生活便捷上，如果只是自然資源或景觀資源，如果沒有便捷的出行路網及公共交通，如果1000m生活圈沒有對應等級的配套設施，也並不適合居住。 

目前交通路網上，通過濱江路與內環、渝南大道兩大主幹道的接駁，巴濱路自駕到南岸、九龍坡、楊家坪、龍洲灣、解放碑等五大商圈均在30分鐘的車程內。

智軌電車  旭輝供圖

公共出行方面，未來巴濱路-南濱路沿線會建設智軌電車，預計今年年底部分完工，屆時沿江而行的有軌電車將與6號線、3號線及軌道環線接駁。同時接連“大楊九”三區的5A號線也已動工開建，無論是公共出行還是自駕，巴濱路的通達便捷性都是有保障的。

同時，最後一公里的生活上，巴濱路目前已有特色濱江商業西流沱古鎮，體量和風貌都不亞於洪崖洞，但開場面更寬，立面層次更豐富。龍湖約21萬方濱江商業綜合體長江時代也已敲定，艾普接手的君禧天地，也將改建約12萬方巴渝民俗文旅商業街，珠江城鎏金碼頭形成一條約10公里的濱江商業帶。

西流沱濱江特色商業街   旭輝供圖

那麼，從增值邏輯上，如何評判一個區域的價值空間呢？

一般是從區域的成熟週期與溢價空間兩個向度判斷。

16年前，巴濱路通過融匯、宗申、招商、恒大的沉澱，已經完成了大量人口的導入。基礎的商業、教育、醫療配套完善，隨著17年金科、旭輝、碧桂園、龍湖、華潤、華遠、中鐵建的集中入駐，且都為大體量的高端盤，這些項目都或多或少帶有公共配建，如千江淩雲配建部分公園，龍湖商業配建，華潤醫療配建等。

而且，在主城“兩江四岸”五年提升計劃中，巴濱路段預計在2021年完成建設，而這一標段將由中國城市規劃設計研究院、深圳市清華苑建築與規劃設計研究有限公司、Cracknell Landscape Design L.L.C聯合體等機構參與設計建設，區域價值兌現時間明確，週期短，實現快。

巴濱路控規圖   旭輝供圖

從成長空間看，地價方面，2015年至今，巴濱路及其腹地樓面價在2254元/㎡攀升至6055元/㎡。價格方面，高層建面均價在一萬左右，改善型如洋房、別墅的價格目前也僅對標北區的高層和部分大平層的總價，區域的價值生長空間並未因地價而透支。

再説一句，如今兩江四岸暫緩開發，短期內不會有土地出讓，但是3年後、5年後，待主城濱江帶得到有效的治理提升，再開放的沿江地塊，其價值誠可期待。

總之，如果你嚮往出門就是江河日落，暖樹流鶯的濱江生活，或者如果你看好主城濱江路的成長價值，那麼巴濱路將成為你入手濱江最好的機會。

網紅大盤千江淩雲的人居魅力

如果要推薦一個耐看又實在的項目，這裡強推網紅大盤千江淩雲。超越時代審美的示範區設計（這一示範區將作為未來公園的一部分永久保存）獲得多個業內設計大獎；項目的景觀和建築設計山水比德、水石設計均是打造過金科九曲河、泰禾院子、大一山莊等國內高端住宅項目的團隊。

千江淩雲示範區實景圖   旭輝供圖

在佈局上，千江淩雲濱江頭排扇形鋪排，超大觀江通道，這與“兩江四岸”限天際線、限第五立面，預留豐富觀江通廊的理念不謀而合。約300畝濱江公園環繞，千江府2號地約6萬方景觀中庭，相當於3個標準足球場大小。而且，項目産品以8層板式洋房和13層大平層為主。

在本就日益稀缺的“兩江四岸”濱江地塊，仍舊願意規劃大片的低密改善業態，足見千江淩雲項目對於更好人居品質的誠意。

千江府2號地社區大堂效果圖   旭輝供圖

在生活配套上，千江淩雲緊鄰龍湖、愛普濱江商業，10分鐘生活圈，出入繁華而歸於嫻靜，是濱江生活最理想的式樣。千江淩雲地處內環腹地配合軌道5A線外河坪站，家人無論是駕車或公交出行都十分便捷。另外，千江淩雲項目範圍內規劃有教育用地，目前正在與某知名小學洽談入讀指標事宜，以便為未來的業主提供一步到位的居住和教育需求。

千江淩雲規劃示意圖   旭輝供圖