每個企業都有它的基本盤和主營業務，房企也無一例外。房企要把握節奏，踩準時機。在業務聚焦的同時，展望後勢，還是需要尋找新的動能。如何才能實現低風險、有效應的多元化探索，這個命題卻是值得每一個房地産行業人士關注。這個7月，博鰲21世紀房地産論壇第19屆年會盛大開幕，在“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”為主題的觀點交鋒下，你或許可以找到答案。

文/地産知識局 局姐

2019年已然過半，又到了樓市和房企公佈“半年考”答卷的時間。

這半年，調控“因城施策”。樓市掀起了三月的小陽春，然後馬上冷靜下來，回歸了“穩房價穩地價穩預期”的主基調。

這半年，大房企的銷售業績還在穩健增長，而硬幣的B面，是不少現金流緊張的房企，不得不轉賣項目，斷臂求生，甚至，直接破産關門。

那麼，在這努力“平穩”的半年裏，樓市形勢逐步發生著怎樣的細微改變？別人家的房企是如何突圍的？下半年，又會有什麼聚焦的新方向？

上圖：2018年博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會現場（組委會資料圖）

前所未有的“平穩半年”

這半年，房地産調控的複雜程度是空前的。

從1月份開始，中央反覆重申堅持房住不炒，要防止樓市大起大落。房地産調控“因城施策”加速，各個城市政策再也沒有整齊劃一的放鬆和收緊，開始進入百花齊放的靈活分化階段。

從大的方面來看，一季度，整體政策對市場樂觀預期有所推動。有的城市利率上浮的水準有所下降、有的城市調整了限價及搖號等政策、也有很多城市，加強了人才引進力度，以保障購房的需求。

然而，3月小陽春一冒頭，政策馬上偏向了緊縮。

在這一輪小陽春裏獨佔鰲頭的，市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策，成為階段調控風向標。

同時，全國部分城市利率上浮水準止降回升，合肥、蘇州、東莞等地基於地市升溫也及時收緊了土拍政策。

但這不是市場的全貌，也有不少城市還在放鬆的路上。廣東珠海逐步放鬆限購，南京高淳區放鬆限購，湖北的四線小城恩施，甚至發佈《關於穩定恩施房地産市場價格預警的通知》，直指房地産“不準降價”。

分化到區一級的精細施策帶來了數量空前的調控。半年以來，地産調控發佈了251次，平均每一天出臺都要出臺一條以上的房地産新政。中原地産研究中心統計顯示，相比2018年上半年房地産調控192次，剛剛過去的這半年，調控同比上漲了31%。

哪座城市房價冒頭，馬上就會“挨板子”，哪座城市樓市萎靡，馬上就會迎來刺激。這樣高頻的調控，帶來的，是前所未有的，房價平穩的半年。

中國房地産指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2019年上半年百城均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個百分點。

而成交面積不增反降。2019年上半年，50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米，同比下降了1.9%。

平靜之下房企江湖的暗涌

平穩的湖面之下，是逐漸收緊的行業融資，和各家房企的暗涌不斷。

克而瑞研究中心公佈的數據顯示，這半年，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，業績微增4%，增速較去年明顯放緩。

排在前面的，基本都是老面孔。排名靠前的有碧桂園、萬科、恒大，TOP30房企集中度還在上升中。

除了站在行業前列的“巨頭”們，整個地産行業都不是那麼好過。時間過半，有百分之六十的房企，還沒有完成過半的銷售目標。

從公佈銷售目標的39家房企來看，今年目標增長率不到20%，較2018年降低了24.8個百分點。但即便調低目標，上半年目標完成率超50%的也僅14家。

當然，房企業內素有上下半年業績“四六開”之説，要求上半年完成50%的業績，略顯勉強。但事實上，很多龍頭房企連40%的完成率都沒有達到，有的房企則是不到三成的完成率。

這就有點過分了。上市房企尚且如此，更多的房企，在短暫的小陽春過後，又陷入了“借不到錢”和“賣不出房”的生死線。

上圖：2018年博鰲·21世紀房地産論壇第18屆年會現場（組委會資料圖）

一年前，寧波首富許下豪言，名下的集團要在2020年實現銷售收入超千億，利稅超百億。一年後的2019年6月底，該集團因流動性危機難以化解，走上破産之路。

這不是今年上半年第一家非正常死亡的房企，但卻是最大的一家。

此外，今年上半年，十幾家房企接連被交易所質詢，基本都是近年來快速擴張的企業，這些房企在賬務處理上出現了許多疑點，最終，都指向銷售放緩、利潤下滑等導致的資金週轉困難。

市場要“穩”，增量少了，想要在相對固定的市場中保住自己的蛋糕就已經很艱辛了，還想要分一杯更大的羹，難上加難。

別人家的房企，都是怎麼突圍的？

聽聽大佬們怎麼説？

無論如何，2019年已經過了一半了。接下來的半年，至關重要。

這半年，樓市將出現怎樣的變化？未來，又有什麼新的聚焦方向，值得每一個房地産行業人士關注，發現隱藏的生存、發展之道？

別人家的房企是怎麼突圍的？業界大佬們會怎麼説呢？7月26日-29日，你或許能找到答案。

這三天，在海南三亞召開的博鰲·21世紀房地産論壇上，眾多行業大佬們即將以“走出舒適區：穩定平衡視野下的中性增長”為主題，展開一場坦誠的溝通和觀點交鋒。願你也來。