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房企普遍面臨壓力 兼併重組將是大勢所趨

發佈時間:2018/07/11 08:13 | 來源 :中國經濟時報

進入三季度,樓市即將迎來旺季,不過,房企面臨的壓力也不小。儘管從業績上看,上半年房企交了一份不錯的成績單。碧桂園銷售金額突破4000億元,恒大、萬科突破3000億元,保利突破2000億元,相比去年進一步大幅提升,與此同時,銷售面積也有所突破,業績表現充分説明規模房企的實力正在進一步增強。但是房企之間的競爭日益激烈,強者恒強,而弱者生存日趨艱難。


具體來看,眼下乃至未來相當一段時期,房企面臨著以下三方面較大的壓力。


首先,房企普遍面臨業績壓力。以北京為例,根據中國指數研究院發佈的《2018年上半年房企北京銷售排行榜》,受政策嚴控、房貸利率持續上調等影響,市場規模明顯縮減,銷售金額TOP10房企銷售總額、銷售總規模、入榜門檻值均明顯下降,即使是TOP10,成交總額也下跌兩成。數據顯示,2018年上半年北京銷售金額TOP10房地産企業合計實現銷售額達598億元,較去年同期下降22%。在政策嚴控下,北京市場成交規模明顯縮減。受此影響,2018年上半年北京房企門檻下降。2018年上半年北京銷售面積TOP10房地産企業合計實現銷售面積達160萬平方米,較去年同期下降16%。2018年上半年北京銷售面積TOP10排行榜門檻值為7萬平方米,較去年同期下降36%。這説明房企去化與回款速度都普遍下降。大環境如此,房企排名也會受到影響,而排名則與房企融資能力掛鉤,關乎企業可持續發展。


其次,三四線市場飽和壓力。時至年中,一線城市房地産市場還談不上樂觀,而三四線城市情況也不是很好。業界比較關注的棚改政策收緊跡象,對房地産絕對意味著利空,地産股也因此大跌。三四線城市是棚改大戶,銀行棚改審批上收,很多項目勢必受到影響。雖然現在還不好説棚改政策會否有大的調整,但微調可能是大勢所趨。伴隨著三四線城市去房地産庫存的壓力逐漸釋放,需求基本得到滿足,新增需求有限,三四線城市房地産市場維穩壓力也將隨之顯現。在一二線城市嚴格限購情況下,不少房企轉戰三四線城市。就這些房企而言,繼續發力三四線城市,有一定風險。實際上,在一些三四線城市,已經出現供應已經大過需求的跡象,面臨發展瓶頸。


第三,融資與還債壓力。前段時間,央行報告特別提示,一些房地産企業負債率較高,償債壓力較大。並強調要繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。房企負債率較高問題由來已久,而且這裡並非專門指向中小房企,想必主要是針對大房企。有些大型房企通過上市公司和各種融資渠道大舉借債,隱形債務如山,擴張也比較激進,這樣的房企一旦投資失誤,再融資與還債壓力山大,非常危險。中小房企融資與還債壓力同樣不容忽視,在信貸持續收緊的背景下,房企事實上普遍面臨巨大的資金壓力。最近,有關部門從防範風險角度,擋住了一些大型房企海外發債的渠道,這也將令相關企業資金鏈進一步吃緊,融資壓力空前。


接下來,房地産面臨的問題將是産能過剩與兼併重組的問題。如前所述,部分三四線城市已經出現供大於求,而一二線城市雖然有需求,但由於房價過高,導致真正的剛需難以得到滿足,這部分需求將來可能只有通過保障性住房來解決。在“房住不炒”的原則下,過高的房價和限購將使得一二線城市難以再現昔日量價飆升的輝煌,加上拿地難,僧多粥少,房企競爭將更加白熱化,互相“殘殺”難免。加上三四線城市房地産需求已經逐漸趨於飽和,未來部分企業倒閉也將在所難免。


可以説,未來無論是一二線城市還是三四線城市,對於房企來説,都將是一片紅海。要解決房地産市場産能過剩與防範房企倒閉引發金融風險的問題,基本只有轉型發展與兼併重組這兩條路,從這個角度來看,未來房地産企業之間的並購將會更加頻繁,與此同時轉型多元化發展也將是一種主要趨勢。


(責任編輯:包露)
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