12月25日，保利地産宣佈2017年銷售額已突破3000億元。這是在收購保利置業20%股權後，保利地産再次傳出的利好消息。

3000億，意味著保利地産的年度銷售目標已經提前實現。

保利地産的願景不止於此。在上周的股東大會上，保利地産董事長宋廣菊明確提出，希望保利地産能回到行業前三。

在房地産行業集中度大幅提升的背景下，房企對規模的追求亦未停止。收並購之外，保利地産今年也已投資2100億買地。

與此同時，保利地産亦在嘗試完善激勵機制。12月23日通過的跟投計劃顯示，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值10%，華創證券指出，這是目前央企跟投計劃中的最高水準之一，有利於為公司業績提供內生性動力。

化解同業競爭

同屬保利集團的保利地産和保利置業，長期因同業競爭和內部資源劃分受到關注。由於兩家公司分別在A股、港股上市所存在的制度限制，此前數次整合嘗試均告失敗。

經過保利集團的多方協調，12月20日，保利地産2017年第二次股東大會高票通過了保利地産整合保利置業的方案。

整合方案具體為，保利地産以現金收購保利香港控股50%股權，並承接相應比例的借款本息。包括股權收購對價和承接的借款本息在內，交易總對價為51.53億元。

保利香港控股擁有保利置業39.66%股份（實際擁有40.39%的表決權），收購完成後，保利地産將間接持有保利置業約20%股權，而母公司保利集團則繼續持有保利置業27.12%股權。

保利地産董秘黃海稱，股權轉讓生效後，保利置業仍由保利集團合併其財務報表，並不會與保利地産並表。

將項目和城市交由保利地産開發，引發了投資者對於保利置業將成為一家空殼公司的擔憂。

宋廣菊對此回應稱，未來保利置業會按照保利集團的指引進行調整，同時作出新的戰略規劃發展，但相關資訊尚未披露。

整合對保利地産意義重大。保利地産在公告中稱，本次交易解決了保利地産和保利置業長達十年的潛在同業競爭問題，並進一步明確了未來境內新增房地産開發項目均由保利地産為主的戰略定位，為保利地産未來發展開闢了新的戰略空間。

此前因規避同業競爭僅由保利置業進入的城市如深圳、蘇州、濟南、雲南、廣西、貴州、黑龍江等地，在整合後保利地産將實現對上述區域的覆蓋，有望為其帶來數百億的銷售。

保利置業目前持有的土地儲備，亦被視作保利地産未來的增量。據財報，保利置業截至今年6月末持有未售的土地儲備為2070萬平方米，未售貨值總計3452億元。其中一二線城市土儲佔73%。華創證券估算，本次整合將為保利地産帶來超400億元的銷售規模增量。

不過，這取決於整合效果。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，對地産央企重組而言，整合難度並非來自並購價格或股權架構，融合集團內部各利益主體才是關鍵所在。

克而瑞研究中心研究員房玲也表示，由於保利地産和保利置業長期分開經營，且是兩套領導班子，因此人事安排是影響整合效果的關鍵，“怎麼安排好整合後新公司的管理層很重要。”

華創證券預計，為推動保利集團境內房地産業務的整合，保利地産後續將繼續收購保利置業。

規模重回前三？

解決同業競爭後，保利地産正重新聚焦于規模。在12月20日的股東大會上，宋廣菊明確提出了未來兩到三年回到行業前三的目標。

在2013年之前，保利地産銷售額長期位列行業前三，自2013年起，保利地産相繼被恒大、碧桂園、融創中國等民營房企超越，在第四至第六名間徘徊。

據克而瑞新近公佈的2017年1-11月房企銷售榜，行業前三名碧桂園、恒大、萬科的銷售規模均在5000億元左右，第四、第五為融創中國、綠地，而保利地産則以2678億元銷售額位列第五。

“碧桂園、恒大這些民營企業確實跑得很快”，宋廣菊分析了民營房企的優勢：在一二線城市調控下，對碧桂園、恒大等佈局三四線城市的房企有利；民營企業的機制較為靈活，可通過跟投、高薪制度聚攏人才；她還提到了産品標準化等因素。

宋廣菊同時指出，保利地産也在提速，“保利今年也跑得快了些，算是歷史上較快的。”

此前，保利地産內部對業績目標設定了“345戰略”，即2017年銷售額實現3000億，2018年實現4000億，2019年實現5000億。

但在整合完成後，保利地産有望更快達到這些目標。華創證券預計，保利地産今年將實現3100億的銷售，同比大增50%，並且2018年還會持續高增長。

保利地産今年積極拿地體現了這一點。今年前三季度，保利地産的拿地支出已超過去年全年。1-11月，保利地産新增項目規劃建築面積達3633億元、總地價2137億元，同比分別增長約158%、166%。

通過收購兼併，保利地産同樣獲得了大量項目。宋廣菊表示，去年收購中航地産(9.800,-0.07, -0.71%)、今年整合保利置業，未來還會有更多的收購兼併大動作，助推保利地産快速發展。

與此同時，房企的激勵機制對於規模增長至關重要。相較于碧桂園等民營房企，受制于央企身份的保利地産此前在人才薪酬、跟投機制等方面並不靈活。

保利地産正嘗試改善這一點。

12月23日保利地産發佈的公告顯示，《關於實施房地産項目跟投的議案》獲得董事會通過。在這一方案中，單一項目跟投總金額上限不超過項目資金峰值的10%。跟投人員通過申購專項資管計劃或信託計劃等合規的投資結構參與跟投。

“本次跟投方案激勵力度較高，10%的上限領銜央企最高水準”，華創證券分析師袁豪指出，這將完善公司激勵體系，實現員工的利益共用與風險共擔，有利於為公司提供內生性動力。

值得關注的是，隨著房地産開發增速放緩，在規模增長的同時，保利地産正式確立了從地産開發轉向開發+運營，以尋找新的利潤增長點。

在保利地産的設想中，公司未來將實現以房地産開發經營為主，以社區消費服務和房地産金融為翼的“一主兩翼”業務板塊佈局。

社區消費服務方面，保利地産正在社區商業、養老、教育等領域佈局。目前，保利商業已涵蓋購物中心、酒店、社區商業三大業務，預計到年底將運營超100個商業項目；今年8月29日，保利物業在新三板掛牌上市，中長期目標定位管理面積超3億平方米。

而在房地産金融領域，保利地産目前已有信保基金、保利資本、養老基金三個金融平臺。11月29日，保利地産旗下的保利資本與粵財控股等發起人共同發起設立的粵港證券，已獲得公司名稱預先核準。

宋廣菊表示，對保利地産明年的期望是前五名，同時有信心在未來兩三年站到前三。

（來源：21世紀經濟報）