8月16日晚間，招商積余（001914.SZ）發佈2021年上半年業績公告。公告顯示，2021年上半年招商積余實現營業收入47.78億元，較上年同期增長23.56%；報告期末總資産163.59億元，較期初微增0.03%。

毛利率全面下滑

人間的悲歡並不相通，招商積余的盈利困境也愈發讓人想不通。

2021年8月16日晚間，招商積余發佈2021年上半年業績公告。在物業行業一片盈利預增的公告中，招商積余默默交出了一份毛利率下滑的答卷。

報告顯示，2021年上半年招商積余實現營業收入47.78億元，較上年同期增長23.56%；毛利率為13.54%，較上年同期下降0.29%。

具體而言，招商積余物業管理業務毛利率為10.58%，較上年同期11.23%下降0.65%。其中，基礎物業管理部分毛利率為10.70%，同比下降0.22個百分點；專業化服務部分毛利率為10.08%，同比下降2.52個百分點。資産管理業務毛利率為60.44%，較上年同期61.68%下降1.24%。其中，商業運營部分毛利率為43.20%，同比上升19.72個百分點；持有物業出租及經營部分毛利率為61.84%，同比下降1.59個百分點。

來源：招商積余2021年上半年業績報告

此外，2021年上半年招商積余歸屬於上市公司股東的凈利潤為2.48億元，凈利率僅為5.19%，落後於絕大部分同行；加權平均凈資産收益率僅為2.96%，也遙遙落後於絕大部分同行。

在3月24日召開的招商積余2020年全年業績新聞發佈會，招商積余財務總監張秀成表示招商積余將從多方面入手，改善企業經營表現，但目前來看，隨著招商積余毛利率的進一步下滑，招商積余改善企業經營表現的成效似乎並不明顯，招商積余尚需更加明確而有效的舉措，以挽救岌岌可危的毛利率。

資管業務發展緩慢

報告顯示，招商積余作為招商局集團旗下從事物業資産管理與服務的主平臺企業，以建設成為“中國領先的物業資産管理運營商”為目標，發展物業管理及資産管理兩項核心業務。

但不難發現，招商積余現階段營業收入中，物業管理業務營收仍然為主要收入來源。

報告期內，招商積余物業管理業務實現營業收入44.36億元，較上年同期增長23.68%，佔公司營業收入的92.84%，同比上升0.09個百分點。資産管理業務實現營收2.70億元，較上年同期增長46.18%，佔公司營業收入的5.66%，同比上升0.88個百分點。

這也意味著，直到2021上半年，招商積余資産管理業務營收佔比才剛剛突破5%，而這距離2019年12月招商積余更名上市已近兩年。同時其所承載著的招商局集團存量資産的管理、運營及服務的百年使命，目前看來距離最終實現仍然是遙遙無期。

2020年4月21日，招商蛇口線上上舉辦2019年度業績發佈會暨投資者交流會。會上，招商蛇口副總經理聶黎明表示，招商積余緊跟著馬上會啟動組織架構的大調整，對於招商積余總部，原中航物業總部和招商物業的總部將會進行大的改革和調整。另外，招商蛇口為了體現對招商積余的支援，以及提升招商蛇口持有物業運營的能力，招商蛇口的商業運營板塊與招商積余的商業運營板塊的整合也即將開始。

聶黎明的表態已經過去將近一年半時間，整合動作似乎仍未開始。2021年開年至今，招商積余股價跌幅超過30%，遙遙領先於絕大部分上市物業公司。在業績增長緩慢、毛利率不斷下行的當下，招商蛇口何時真正加速推動招商蛇口商業運營板塊與招商積余商業運營板塊的整合，愈發成為投資者關注的焦點。

各業態發展頻現隱憂

報告顯示，截至2021 年6 月末，招商積余在管項目達1520 個，管理面積為1.99 億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積佔比達61.98%。

數據之外，招商積余住宅業態與非住宅業態呈現出截然不同的發展趨勢。

就住宅物業而言，招商積余存在增利不增規模的現象。

報告顯示，截至2021 年6 月底，招商積余住宅物業管理面積為9846.12萬平方米，較上年同期微增2.42%，管理面積增長232.47萬平方米；住宅物業在管項目數量為535個，較去年同期增加12個。

截至2021 年6 月底，招商積余住宅物業營收為11.12億元，報告期內新簽年度合同額為2.58億元，其中來自控股股東的期內新簽年度合同額為1.82億元；來自控股股東的住宅項目數量也從357增長至371家，增長數量為14家。作為對比，招商積余住宅物業整體在管項目數量僅增長12家，這也意味著，招商積余市場化獲取項目數量為負增長。

來源：招商積余2021年上半年業績報告

在非住宅物業方面，招商積余存在增規模不增利潤的現象。

報告顯示，截至2021 年6 月底，招商積余非住宅物業管理面積為10118.33萬平方米，較上年同期增長6.78%，管理面積增長642.11萬平方米；非住宅物業在管項目數量為985個，較去年同期增加69個。這也是招商積余重組更名上市以來，非住宅物業管理面積首次超過住宅物業管理面積。

但管理面積的上升並未帶來毛利率的同步上漲。報告期內，招商積余非住宅物業毛利率跌至12.79%，較上年同期下降0.68%，從而拖累了物業管理業務乃至招商積余整體的毛利率表現。

目前，招商積余面臨股價連續下跌、毛利率逐步走低及發展速度遠落後於同行等困境，亟需採取有效的措施，實現自身長遠發展目標。