（原標題：房企融資夏去冬來？ 降杠桿趨勢下流動性管理緊迫）

經歷2016年房企融資規模高速增長、融資成本下降之後，2017年行業的融資情況不容樂觀。

德晟資本戰略發展部總經理喻姿瑋就分析道，過去一年隨著利率的調整，社會整體融資成本在逐步下降；此外，房産企業適時採取借新還舊，以債務置換降低了成本。去年10月份開始，房地産市場在高熱中驟然迎來嚴厲的調控政策，自此，融資環境似乎一夜之間由夏入冬。

同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，隨著2017年第一季度多家房企完成發行第一期中期票據（7筆總額共計131億元），3月融資總額有所提升。在境內房企發債環境仍不寬鬆的情況下，個別房企選擇海外發債，而海外有擔保優先票據的成本較低，無擔保且評級一般的優先票據利率相對較高。在當前情況下，多數房企的融資額度、融資渠道都受到限制，除了境內銀行貸款，中期票據和海外發債的市場化融資方式仍是房企融資的重要手段。

來自同策諮詢研究部的數據顯示，2017年3月已披露的大部分融資案例中，成本均高於同期銀行貸款利率。

流動性管理箭在弦上

據德晟資本REITs事業部總經理車陽介紹，在2016年，AAA評級房企融資成本從2014年的7%下降至2016年底的4%；AA+評級的證券利率中樞由2016年初的6.5%下降到5%，AA評級則由2016年中的6.5%下降到年底的6%。

他指出，去年房企融資利率的下調，一方面是利率的下降趨勢，另一方面是不同水準的信用評級證券的分化非常明顯。主體信用較弱的房地産企業將面臨更高的成本。

分化必然會加速行業洗牌。車陽指出，房企流動性管理或成2017年的主題詞。“2017年對於大多數企業來説，流動性管理是第一要務。並購重組、債轉股和資産證券化，將成為這場去杠桿化大潮中的主角。”

房企近年來也開始嘗試各類創新融資方式，較多試水的方向就是類REITs和CMBS。

在國務院2016年10月發佈的《關於積極穩妥降低企業杠桿率的意見》中，REITs就被推到了前臺：“支援房地産企業通過發展房地産信託投資基金向輕資産經營模式轉型”。

前述分析人士認為，中國推出REITs的考量，很大程度上是為了以風險收益作為對價的“股權”替代傳統債務，打破地産融資的“剛兌”，為整體經濟降杠桿，也降低金融風險。

創新融資工具待“升級”

據同策諮詢統計，自2014年4月，國內首單交易所類REITs産品“中信啟航專項資産管理計劃”發行以來，截至2017年4月，共有25單類REITs及CMBS産品在交易所及機構間發行，累計發行規模753億；其中REITs産品19單，規模455億；CMBS産品6單，規模298億。

嘗試早已開始，但國內目前發行的各類創新型金融産品，並沒能做到真正的“創新”。

據業內人士分析，國內的類REITs，在很大程度上是主體信用維持的類債性産品，與海外標準化的權益類REITs有較大差異。這與國內投資人對“固定收益”的青睞，以及缺乏對房地産項目的專業判斷有關，因此還是要抓主體信用，希望保固定收益。而國外REITs在本質上是一種“權益”，主要通過租金收益與資産增值來兌現權益的價值。REITs的“真”與“假”，關鍵在於資産到底是“真出表”還是“假出表”，産品的實質是“股”還是“債”。

行業分析人士表示，對房企而言，REITs不僅是一種融資方式，更是企業從“資産所有權”到“資産管理”業務模式的轉化，這有助於企業改善財務報表和走向專業化的不動産經營管理之路。“假REITs”只是做了一項“明股實債”的表外融資而已，這在2017年後會慢慢淡出舞臺。

CMBS嚴格來説是對抵押貸款的證券化，其基礎資産是分散化足夠好的商業地産抵押貸款。通過産品分級和資産分散，來降低資産組合的整體風險。這就可以通過産品構造來降低違約風險，進而提高信用評級，降低資金成本。

而國內的CMBS，貸款是在産品中臨時構造出來的（往往是信託貸款），也多是單一貸款，沒有分散性。這種CMBS從違約風險上看，與銀行抵押貸款同質，並沒有起到降低企業融資成本的功能。因此有業內人士指出，國內目前階段的CMBS，只得其表，“未來真CMBS”會越來越多。

來源：21世紀經濟報道