原標題：房企備糧遇阻 一季度債券融資降八成

在各地樓市新政接連落地的當下，房屋成交量日益下滑，渴望預備“糧草”捱過這段時期的各大房企也遭遇了融資難題。據中原地産最新統計數據顯示，今年一季度，房企債券融資進一步收緊，融資額僅649.5億元，同比下降超達83.8%。在這背後，既有來自政策方面對房企發債亮起的“紅燈”，也有融資成本上行給房企施加的壓力。

一季度債券融資下降八成

在房企的各種融資渠道中，債券是價格相對較低的一種。2016年前三季度，伴隨政府“去庫存”帶來的市場流動性寬鬆，低成本融資渠道打開，房地産企業普遍通過債券等形式置換高息負債，以降低整體融資成本。

中原地産數據顯示，2016年房企包括私募債、公司債、中期票據等融資刷新了歷史紀錄，合計全年融資額度達到1.14萬億元，也是歷史首次突破1萬億元的年份。到三季度，債券融資額月均仍超過1000萬元。

但這一盛況從四季度開始急轉直下。2016年10月起，全國各地密集祭出調控政策。中原地産首席分析師張大偉介紹，在最近超過半年的調控週期內，全國已經有40多個城市出臺了超過120次調控政策。

調控的目的就是給樓市去杠桿，防止過多資金涌向樓市，因此，房企債券融資的難度也明顯被拉升。據中原地産統計，2016年四季度，房企通過發行債券融資的規模僅不到1100億元，其中12月更是滑落到126.7億元。

進入2017年，局面依然沒有改善。前3個月的房企債券融資額分別為80.07億元、132.33億元、437.1億元，合計649.5億元，不及去年三季度單月的融資規模，同比2016年一季度下降幅度達到83.8%。

融資成本上行

房企融資難度是如何被拉升的？一方面是從源頭的發債環節就被監管層喊停。易居房地産研究院總監嚴躍進表示，從房企業務發展的角度來看，發債的需求還是很大的，但監管從打擊高杠桿和“地王”現象出發，對一些融資後有較大風險隱患的房企出臺了各類管制政策，抑制發債。

另一方面，發債成本的提高給房企整體的債券融資施加了不小壓力。2016年9月前後，央行拉開了去杠桿的大幕，市場資金面維持在“緊平衡”的狀態，利率不斷震蕩上行。儘管市場在跨年、一季度季末考核等時點多次“喊渴”，但央行都沒有放鬆，反而在春節前後多次在公開市場操作上變相“加息”，抬高資金成本，堅持給市場擠泡沫。

北京宏道投資董事長衛保川表示，房地産長期是商品屬性，短期金融屬性強，如果後期再來一次更低的利率，不排除房地産還會暴漲。這一輪資金面的收緊對房企發債的影響也較為明顯。張大偉介紹，從資金價格看，2016年12月以來房企發行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體相比9月前的4%有所上行。

房企面臨的融資困境還不止這麼簡單，除了債券外的其他融資渠道也不同程度被圍堵。有銀行人士介紹，此前有房企融資拿地，主要通過銀行理財資金注入資管計劃。2016年10月，銀監會提出要控制銀行理財資金流向房地産行業。4月7日，銀監會在新聞發佈會上再次強調，上半年要集中整治銀行違規行為，其中就包括資金違規投入房地産市場。

繞道海外“求生”

對於房企來説，這確實是一次難捱的“寒冬”。多位地産業分析師都表示，隨著國內發債遇阻，發債利率不斷升高，房企面臨的壓力越來越大。特別是前期拿了較多高價土地的企業，因為杠桿較高，後續開發成本也將會上升。從目前的情況來看，2017年地産政策仍是嚴控，有些房企甚至有可能出現違約。

為了更多地儲備“糧草”，不少房企將目光投向了海外融資。據 海通證券 統計，截至2017年3月初，內地房企年內共成功發行海外債券13隻，累計金額達到46.4億美元（約合人民幣315億元），比2015年1-2月的總額多出一倍。

不過，繞道海外發債或許在當下也不是一個良計。海通證券研報分析稱，人民幣匯率波動，美元進入加息週期，海外發債成本已經開始回升。如果增加海外債券融資比例，房地産企業融資成本可能相應推高。張大偉也表示，美元走強後，熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，這會加劇房地産企業“錢荒”窘境。

不得不考慮的還有到期兌付債券的問題。另有機構研究顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來數年內出現，2016年有約63億美元債券到期，是2015年到期債券規模的兩倍。此外，對於運作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂息息相關，中國二三線房企在海外獲得的評級多數為B級，普遍偏低。“總體來看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，未來6-9個月很可能面臨越來越大的資金問題，所以要求房企加快銷售回籠資金。”張大偉説道。

（來源：北京商報）