（原標題：樓市調控密集發力 熱點城市房價有下降預期）

近期，多個城市一系列調控政策迅速出臺力促樓市“退燒”。業內人士表示，若部分熱點城市後續房價上漲壓力依舊，預計會有新的調控措施出臺。同時，住房信貸料繼續收緊，房地産市場短期或降溫，交易量將有所下降。從房價來看，總體走向平穩，但個別城市有下降預期。

調控措施密集出臺

3月以來，多地迅速出臺或升級樓市調控政策。比如，從首付比例、貸款利率、社保繳納等角度，調控密度、力度都超出預期。3月以來限購城市已超過20個，北京、上海、廣州等地的政策力度已是“史上最嚴”，中山、佛山等地連夜出臺限購政策。限購範圍也有所擴大，從一線城市到熱點二、三線城市，甚至四線城市等。

因城施策成為本輪調控的特點之一。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廈門要求新購住房滿2年方可上市交易，成都分區進行調控和購房限制，河北部分城市針對外地人繳納社保和不繳納社保提供不同的購房政策，贛州針對不同路段採取不同限購政策等。

市場人士認為，若後續房價上漲壓力依舊，預計會有新的調控措施出臺。比如加大土地供應。3月27日，北京市國土資源局官網挂出2幅含住宅用地的出讓公告，總計土地面積7.3萬平方米，規劃建築面積12.8萬平方米。據統計，自3月17日北京樓市限購升級後，僅十天內，北京市國土資源局一共掛牌出讓8幅含住宅用地，共計建設用地面積36.88萬平方米，供地速度明顯加快。

住房信貸或持續收緊

日前，中國人民銀行行長周小川回應寬鬆貨幣政策的負面影響和非預期後果時稱，從過去的經驗來看，寬鬆貨幣政策可能造成高通脹，或導致金融市場、房地産市場和其他領域的資産泡沫。但這是政策權衡的結果，因為目前的政策重點是使經濟從國際金融危機中復蘇，即使貨幣政策會造成這樣的後果，也不得不這麼做。

在清華大學蘇世民書院院長、前央行貨幣政策委員會委員李稻葵看來，寬鬆的貨幣政策確實會帶來房價上漲、資本外流等溢出效應，但也不能完全歸結于貨幣政策。房價上漲還有很多結構性原因，如政府缺乏土地供給等。

事實上，當前樓市調控政策的重要舉措是收緊房地産金融領域。

中國民生銀行研究院研究員李宗龍指出，北京等部分熱點城市房價上漲壓力較大，當前的調控政策主要著眼于房地産金融領域。從控制房地産風險的角度管理杠桿率、貸款房價比和債務收入比等。在首付比、月供收入比等方面都有從嚴管理的趨勢。對各類“首付貸”等加杠桿行為也要進行嚴厲打擊。

銀監會副主席王兆星日前強調，將繼續採取差別化信貸政策，對部分房價過熱的城市，將採取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三、四線城市，還是會給予必要的信貸支援。

李宗龍指出，這對銀行將會産生三方面影響。一是隨著更多熱點城市房地産調控的加碼，銀行按揭或會從熱點城市向三、四線城市遷徙。目前銀行按揭雖會保持旺盛狀態，但由於調控政策限制了總杠桿水準，房地産市場短期可能會降溫，交易量會下降。二是商業銀行等金融機構在評估風險方面將更加審慎。基於既控制好風險又做好業務的考慮，商業銀行可能將注意力由房貸轉向PPP、消費金融和小微金融等方面。三是差別化信貸為主的調控政策整體上既有利於保障剛性需求，又有利於改善銀行貸款結構。無論對房地産業還是銀行業的長期發展，差異化信貸均利大於弊。

部分城市房價料下降

中國指數研究院數據顯示，上週一線城市新建商品住宅成交量環比下降2.2%，同比下降44.5%。北京在“認房認貸認離”政策之下，上周新建商品住宅成交面積環比下降10.4%，同比下降49.7%。

“由於北京市場已進入存量房階段，相當比例的交易是連環單，對換房業主壓力較大。”房天下控股副總裁司智認為，隨著樓市新政出臺，高總價和高單價瘋狂炒作的房源，尤其是2000萬元以上高總價學區房、遠郊別墅等房源，價格將回落。

受多地政策收緊影響，3月樓市新建商品住宅整體成交量同比、環比再度回落。其中一、二線城市同比均有不同程度下降，部分三線城市環比增幅收窄。

對於全國市場，中信證券分析師陳聰預計，市場總體穩定、局部調整，房價走向平穩。雖然個別城市政策異常嚴厲，但大多數二線城市對按揭貸款的限制仍然有限，三、四線城市仍然積極鼓勵去庫存。

“房價走勢大概率是回穩，總體漲幅下降。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，不排除個別城市個別時間段價格下降。

從全國住房庫存面積來看，嚴躍進認為，部分大城市仍要繼續補庫存。一定程度上來看，庫存不足是硬傷，否則單純“限購”不一定能夠真正調控房價。