原標題：世茂的地産運營投資邏輯：利潤先行 煉內功蓄後勁

“房地産處於白銀時代”似乎在2016年成為了偽命題，天量成交的背後千億房企陣容擴軍，3000億也不再是行業“神話”。但追求“大而全”並不是所有房企的共識，舒適的規模狀態進行經營和利潤指標的強化成為了世茂房地産過去一年的真實寫照。

2016年，世茂房地産實現全年合約銷售681.2億元，銷售面積491.85萬平方米。如果僅就規模而言，世茂的表現只能算中規中矩，畢竟其全年銷售金額的同比漲幅僅有2%。但對處於調整期的世茂來説，規模增長的降速卻在另一個維度反映了其強運營指標的成功。

利潤先行，真正做到不認“規模”為“生死指標”

規模讓位於利潤和回款是絕大多數房企在“白銀時代”都曾強化的命題，但過去一年房地産市場的火爆行情還是讓很多開發商將這一生存法則拋諸腦後。

賺吆喝與賺錢，後者才是決定企業“生存品質”的實質因素。同樣賺到200億，保證運維與品質達成，業績做到600-700億，與許多可能狂奔至千億兩千億的企業也只能做到200億的“收入蛋糕”而言，世茂的運營不可謂不聰明。

這一點在世茂2016年半年財報路演現場世茂集團董事局副主席許世壇的一次面向投資人發言中可以得到印證，“在保有更高的利潤可能性基礎上，即使我們目前暫停銷售十幾個優質樓盤，捨棄一部分業績額，世茂也願意。”

規模不再作為“生死指標”後，回款和利潤等財務指標成為世茂嚴控的核心指標。其2016年上半年的回款率保持在85%，甚至高於過去一年銷售金額排行前兩位恒大和萬科。在克爾瑞統計的數據中，上述兩家房企的全年回款率分別為81%和67%。

上半年，世茂利潤率達28%，雖較2015年32%的利潤率有所下降，但仍保持了行業較高水準，據悉，這一利潤在排名前15的房企中，可以位列前三。撇除稅後主要非現金項目的凈影響，加上處置北京商業項目的股東應佔稅後利潤，世茂2016年上半年凈利潤達到35.02億元，股東應佔核心業務利潤率為12.9%，均位於國內上市房企的前列。

審自身煉內功，有品質增長謀後勁

2016年，世茂在內部加強了多職能核心指標管控，在管控財務指標，提升産品和服務品質的基礎上塑造可持續盈利能力。當中，包括對拿地策略進行平衡、積極去庫存、財務創新等。

庫存對開發商而言就如同頑疾，在內部運營的強化中，世茂要將庫存的“傷害”降至最低點，最終回到利潤指標提升的正軌。過去一年的去庫存大戰，世茂收穫不小，僅從上半年的數字便可見一斑。在世茂前6月334.59億的銷售金額中就有219億來自於庫存銷售，佔比65.45%，較2015年同期增加79億。

世茂的去庫存同樣考慮到未來的利潤鎖定。在去存貨的大基調下，世茂2016年的銷售均價不降反升，達到了13850元/平方米，較2015年的12100元/平方米增長12.23%。

同時，世茂對於産品結構的優化除了以去庫存為支點外，更大的調節比例來自於新增土儲的獲取。在地價攀升、利潤受壓的行業背景下，世茂過去一年秉持“高位謹慎，低位進取”的拿地策略，避免了地價成本的上升，且獲取的土地均分佈于福州、北京、南京、武漢、濟南、廈門等去化週期健康的一二線城市。對這些城市的“卡位”某種程度來説也是對未來成長性的提前鎖定。

為此，世茂房地産董事局主席許榮茂指出，如果説2015和2016年是公司的調整年，那麼2017年世茂將再次回到“有品質的增長年”，銷售、利潤、工程品質、産品力以及客戶滿意度都會有較大提升及增長。