六環外中小戶型項目佔主導

根據亞豪機構提供的12月份入市項目資訊表可以看出，無論是純新盤臺湖銀河灣、首創禧悅府、通用博園、都麗華府（樓盤資料）這4個純新盤，還是五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內的5個老項目後期，全部都是郊區項目。這9個新盤全部位於五環外，六環以外的更是超過半數。據了解，目前北京商品住宅存量超過8成位於五環外，六環外佔比將近4成。

而在戶型上，這些新盤項目全部是以中小戶型為主，例如臺湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居，另外首創禧悅府、通用博園等項目中90平方米以內中小戶型佔比也較大。

很顯然市場供應主力，從上半年的主打改善盤，大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風格轉換的主要原因就是北京樓市新政中關於二套房貸的界定，大量的改善型樓盤由於價格的飛漲，已經被列入非普通住宅行列，對很多潛在購房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區剛需盤則往往沒有這樣的顧慮，小戶型低總價，仍會被列為普通住宅，首付壓力就會小很多，即便在觀望氛圍濃厚的市場下，也能脫穎而出。

不過，郭毅也提醒，在持續性收緊調控的背景之下，隨著置業需求的整體減弱，庫存壓力將會持續上升，特別是郊區住宅，也將面臨著一定的市場風險。

在北京調控新政中，明確提出要加大土地市場供應。結合此前土地供應的區域特徵來看，新增土地供應將以五環外甚至是六環外的郊區為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區為主戰場的樓市供應中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應的政策性住房也與部分郊區項目的産品有所重疊。

正因為如此，新盤項目在價格制定上仍舊十分謹慎，在12月預計入市的9個新盤項目中，沒有一個給出了預計報價，所有項目均表示價格待定。可以預見，在明年的樓市供應中，剛需與小戶型産品將再次成為樓市供應主力，彼此間的競爭壓力也將加大，一些剛需盤集中的區域甚至可能會再次出現價格戰。

來源：北京青年報