（原標題：房企融資渠道遭遇組合拳 中小房企資金承壓）

國內發債較為便利，且融資成本較低，考慮到最近兩年交易所融資的重要性，相信對於杠桿較為緊張的地産企業而言，未來再融資的便利性大為下降。而隨著調控深入，未來一年地産銷量將大概率下滑，中小型開發商在履行付息義務時將面臨一定困難。

多部門連續出招，讓房企不得不尋求其他輸血途徑。

11月3日，央行上海總部發佈了《關於切實落實上海市房地産調控精神 促進房地産金融市場有序運作的決議》（以下簡稱“《決議》”），進一步要求各商業銀行嚴格落實上海市房地産調控政策，維護房地産金融市場秩序。同時要求各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

這是近日繼滬深兩交易所分別針對房企進行分類監管，並對企業發債資金用途進行限定發函後，又一部門對房企資金來源進行監管。

興業證券固定收益分析師池光勝認為，隨著近期一系列收緊開發商拿地資金來源的政策出臺，開發商拿地積極性和融資能力都將受到極大限制，償還各種拿地資金的壓力明顯增大。

收緊！再收緊！

從內容來看，《決議》仍是強調要求各商業銀行嚴格落實此前上海的“3·25”房地産調控政策，透露出上海此次整頓、維穩市場的決心。

與此前管理層要求對土地資金嚴查一脈相承的是，《決議》提出要防止理財資金違規進入土地市場。這也是對此前監管部門要求的落實。10月22日，銀監會官網發佈了一份聲明，表示希望通過加強對信貸資金和銀行理財産品的監督，限制流向房地産部門的信貸。

記者查閱中央國債登記結算有限責任公司（以下簡稱“中債登”）發佈的《中國銀行業理財市場報告（2016任何上半年）》顯示，今年上半年共有2.09萬億元銀行理財資金流向房地産，佔總體規模的13.06%。而在2015年年末，這個數字還是1.54萬億元，在銀行理財投向實體經濟15.88萬億元中佔比僅為9.68%。僅半年時間，銀行理財流入房地産行業資金增加了5500億元，增幅超過30%。

克而瑞地産研究中心指出，《決議》的出臺大有不把地價、房價穩住不罷休的味道，將對上海土地市場産生一定降溫作用，但地價能否回落，還要看後續土拍結果、開發商的資金多少以及政府後續嚴查力度。

《決議》無疑掐緊了房企的又一根輸血途徑。此前，上海交易所和深圳交易所先後出臺了《關於試行房地産、産能過剩行業公司債券分類監管的函》（以下簡稱“《監管函》”），文件中對房地産企業執行“基礎範圍+綜合指標評價”、“産業政策+綜合指標評價”的分類監管標準，規定房企應合理確定募集資金規模、明確資金用途及存續期披露安排，通過公司債募集的資金不得用於購置土地。

這使得自2015年公司債放開後，在房企融資途徑中大比例增長的公司債被收緊。Wind數據顯示，2015年全年房企發行公司債4122億元，進入2016年，僅前三季度發行規模便達到7481億元。

但這一數據在10月份出現了斷崖式下跌，wind數據顯示，截至10月31日，房企公司債發行額為7877.24億元，十月份的增幅為396億元，下降幅度近一半。通過比較存量公司債和新發公司債行業（申萬行業）佔比，存量公司債中地産債佔比最高，達30%以上，但是10月新發公司債中，地産債佔比僅18.45%，調控立竿見影。

公司債的收緊是出於對房地産調控的理念。根據中信建投證券發展研究部梳理，從2015年至今年9月1日的土地擴張中，參與過地王項目的企業都發行了一定規模的公司債，包括A股和內房股。

加劇洗牌

調控在穩定樓市的同時，進一步加劇了行業洗牌。

天風證券研究所固定收益首席分析師孫彬彬認為，此次調控對於優質房地産企業而言影響較小；對於不符合基礎範圍企業以及基礎範圍內關注、風險類企業，其未來資金募集難度、成本將大大提升。

這與第一太平戴維斯華南及華西區主管黃國鈞的看法相近，他認為，自2015年公司債放開之後，房地産企業融資偏好發生了一定變化，尤其是今年，公司債對銀行貸款和信託融資的衝擊非常大。

公司債更適合資質高、規模相對大的發行主體，黃國鈞表示，公司債不一定要做資産抵押，僅憑藉財務報表中的企業經營性收入即可發行。

但隨著對公司債監管的收緊，在融資中本就不佔優勢的中小房企面臨無米下炊的困境，而此前公司債窗口開放後的借債將成為壓倒駱駝的“最後一根稻草”。

數據顯示，按照申萬劃分的126家房地産開發企業三季度合計負債4.54萬億元，較去年同期增長23.8%。

對於中小房企而言，此前把握住窗口發行公司債進行債務置換、延期，現在卻不能做了。而且從數據上看，很多債2017年即將到期。

世邦魏理仕近日發佈的《中國房地産債務》報告指出，房地産企業債務規模、債務延期呈上升趨勢，中小型開發商潛在風險更大。

該報告顯示，一部分上市中國房企將債務到期時間推至2018年以後，下一輪公司債到期的高峰將為2018年至2021年間，規模在5440億元，“低利息政策不會長時間持續，如果利率觸底回升，屆時開發商需要以較高成本發債，債券再融資壓力將會加大。”

世邦魏理仕的評估報告認為，區域性房企面臨債務違約風險較大。

部分中小房企已經在此次洗牌中出局，上海聯合産權交易所、北京産權交易所、重慶聯合産權交易所、山東産權交易中心和廣州産權交易中心五家産權交易所掛牌資訊顯示，10月份房地産股權、項目掛牌案例大增至17例，而今年前十個月也不過34例。這些掛牌項目多位於二三線城市，以住宅開發為主要業務。

孫彬彬認為，國內發債較為便利，且融資成本較低，考慮到最近兩年交易所融資的重要性，相信對於杠桿較為緊張的地産企業而言，未來再融資的便利性大為下降。

海通證券分析認為，隨著調控深入，未來一年地産銷量將大概率下滑。在此情況下，中小型開發商在履行付息義務時將面臨一定困難。

池光勝認為，融資政策收緊，越來越不利於中小房企，依靠“短平快”模式運營的中小房企可能被邊緣化，甚至存在被市場淘汰的風險。

（來源：21世紀經濟報道）