（原標題：南京花樣年喜年中心再曝“包租”銷售）

連日來，本報新聞熱線不斷接到讀者電話，稱位於城北的花樣年喜年中心同樣存在“售後包租”現象。記者了解得知，該項目面積55㎡、總價120萬元左右的酒店式公寓，銷售方承諾購買者每月可到手租金5000元，開盤當天就可以拿到前兩年的租金，兩年之後還會有額外的租金增值收益。

為什麼明令禁止的“售後包租”屢禁不止？這樣一個看似誘惑十足的房産投資項目真的靠譜嗎？售後包租的背面又隱藏著怎樣的貓膩呢？房産管理部門接受記者採訪時稱，該項目此舉違規。而律師則告訴記者，開發商的售後包租行為還涉嫌非法集資。

現場銷售

承諾包租，後續一切費用都不用煩了

接到市民的投訴電話後，記者以購房者身份來到花樣年喜年中心售樓處。現場一名銷售人員向記者介紹，花樣年喜年中心為一個綜合體項目，在售産品有挑高LOFT還有精裝公寓，預計9月中旬加推480套U+青年社區公寓B5、B6號樓，面積55㎡，預計均價22000元/㎡，擬交付時間為2018年下半年。

在簡單介紹過項目後，該名銷售人員開始向記者推薦55㎡的U+公寓。“這個房子包租，後續出租以及管理都不用你煩神了。我們跟公寓管理機構YOU+簽的是永久合同。你們購房者先簽四年合同，頭兩年是每月租金5000元，後兩年租金有所提升，你們業主還可以和YOU+三七分成，共用租金提升收益。四年之後，業主還可以和YOU+簽訂後續租賃合同。”該銷售人員説道。看到記者表現出猶疑之色，該名銷售人員繼續勸説，YOU+方面還會在項目開盤當天提供額外優惠，提前將項目的前兩年租金支付給購房者。

“也就是説，我們樓盤2018年交付，2019年開始出租。但在開盤當天就可以拿到2019年和2020年兩年的租金收益，共12萬元。如此一來，如果按照60%首付的話，像你們50萬不到就可以買到這個房子了。”這名銷售員稱。

那麼，5000元的月租金怎樣得到保證，購房者和YOU+以及花樣年和YOU+簽訂的到底是什麼樣的合同呢？當記者以此詢問可否查看花樣年和YOU+簽訂的相關合同時，銷售人員表示這個不是很清楚，要諮詢公司。“買這樣的房子肯定是很划算的，看盤當天你們就會和YOU+簽訂合同，不用擔心。你看要不先交一下1.5萬元的意向金，不想買的話是可以退的。”該銷售員繼續鼓動記者。

管理部門

不可以未竣工商品房為標的簽訂租賃合同

只要投入50萬左右，就可以獲得一套酒店式公寓，還有後續穩定的租金收入。那麼，這樣看起來很誘人的一項投資，根據記者此前的採訪，確實有涉嫌違規銷售的行為。

像花樣年喜年中心一樣，開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式，都屬於售後包租範疇，而2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規定：“房地産開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地産開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”南京市住房保障和房管局租賃科相關負責人表示，在售後包租的銷售方式涉嫌違規之外，花樣年喜年中心同時違反了商品房租賃管理辦法，以未竣工商品房為標的簽訂的租房合同，屬於無效合同。

此外，記者查閱網上房地産發現，上面顯示目前案名依然為NO.2012G54地塊的花樣年喜年中心項目，此次推出的B5、B6號樓尚未取得預售許可證，同樣屬於涉嫌違反明令禁止提前收籌的規定。

律師説法

售後包租還涉嫌非法集資

那麼，除了多項不符合政策的違規之外，這些“售後包租”還藏有什麼樣的貓膩呢？為此，記者採訪了南京一位房地産專業人士。

該專業人士告訴記者，售後包租承諾的回報都很高，但大多數情況下實際租金並沒有這麼高，很多都是開發商在貼錢。因此，在開發商承諾的包租期之後，購房者難免會面臨市場風險。像花樣年喜年中心這種找來第三方公司接盤的，四年之後租金如何，已經和開發商無關了。

此外，江蘇高的律師事務所姜茜律師表示，售後包租因為屬於違規銷售，本是一個無效合同，同時還涉嫌非法集資，觸及刑法。最高人民法院公佈的《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房産份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規定處罰，最高可判10年有期徒刑。《解釋》明確規定，非法吸收或者變相吸收公眾存款數額個人在20萬元以上，單位在100萬元以上的；非法吸收或者變相吸收公眾存款的對象個人在30人以上，單位在150人以上的；給存款人造成直接經濟損失數額個人在10萬元以上，單位在50萬元以上的，應依法追究刑事責任。因此，提醒投資者注意相關的風險。

（來源：揚子晚報）