（原標題：土地收入20年漲100倍的秘密）

[從1999年至2015年，這十七年是中國歷史上土地資産化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。]

“勞動是財富之父，土地是財富之母”，馬克思曾在《資本論》中引用威廉·配第的這個觀點，當今勞動是財富之父已少見人講，但土地是財富之母這話用在房地産市場上再貼切不過。

2014年全國土地出讓收入達到創紀錄的4.29萬億元，已經是1995年的100倍。我國建國后土地有償出讓雖然肇始於1987年的深圳，但1994年卻是一個更重要的年份，一是分稅制開始推行，缺錢的地方政府有了賣地衝動；二是中央要求政府要壟斷土地一級市場，地方政府逐漸成為唯一賣家。

兩個因素相疊加，一個既想賣地，又能唯一賣地的實體出現了，“土地+財政”這才算是正式登上歷史舞臺。

有償出讓的幾種部門訴求

1987年12月1日，深圳進行了1949年之後的第一場土地拍賣會，在全國敲響了拍賣出讓土地使用權第一槌，為國有建設用地的有償出讓開了先河，土地終於開始作為一種商品進入了市場。

這一行為直接促成了憲法的修改。1988年4月，七屆全國人大第一次會議通過了《憲法修正案》，根據該修正案，刪去了《憲法》第十條第四款中“禁止土地出租”的規定，同時在該條款中增加了“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”這一內容。

同年12月29日，七屆全國人大常委會根據憲法修正案通過了關於修改《土地管理法》的決定，刪除了“禁止出租土地”，並增加“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓”、“國家依法實行國有土地有償使用制度”等內容。

管理城市土地的一部重要法律《城市房地産管理法》也于1994年7月正式出臺，該法對土地有償使用制度作了較為全面的規定。

為何當時要推進土地使用制度改革，2006年6月，原國家土地管理局第一任局長王先進在接受國土資源部網站採訪時曾表示，當時的大背景是，隨著改革開放的深入，為了適應全國經濟體制改革的形勢發展，各方面都在呼籲改革土地使用制度，但是，各方思路並不一致。當時，建設部門主要考慮，城市建設資金不足，想從土地上收回點錢，補充城建經費不足；特區深圳考慮的是如何通過改革來吸引外資；而土地部門主要考慮的是，要想管好土地，不能只用行政手段，還得用經濟手段。

高層：要壟斷一級市場

雖然土地有償出讓開始逐步推行，但此後中國土地的資産變現過程並非直接走上了康莊大道，大多數城市政府還是採用無償劃撥的方式供地。

《中國土地年鑒1996》第60頁提及，1995年全國通過出讓方式提供用地43403公頃，出讓用地佔到非農業建設用地總量的25%。也就是説，到了1995年，劃撥用地總量依然是大頭。

1994年中國開始推行分稅制，地方政府的稅收和事權比例日益不相符，在缺少資金的地方政府眼中，土地這種商品的重要性開始更顯現。

《中國土地年鑒1997》398頁提及，從1987年到1995年底，全國30個省區市出讓土地為15.65萬公頃，收取土地出讓金2148.5億元。土地使用權轉讓、出租、抵押日益活躍，土地市場初步形成，促進了土地資源的優化配置和社會經濟的發展，土地資産效益在國民經濟建設中發揮了重要作用。

土地成為一種商品能賣錢，分稅制下的地方政府也缺錢，“土地財政”這時就順理成章地出現了嗎？

並非這麼簡單，當時地方政府尚未壟斷土地的一級市場，也就是説土地市場上的賣方不一定是政府，賣地的錢並不一定歸地方政府所有。所以，即便地方政府有賣地衝動，但還沒有完全具備壟斷的權力。

上世紀90年代初期，中國的土地分配和使用過程中出現了“隱性市場”，即不少機構和企業將無償劃撥所獲得的土地資源倒手變賣，此外，集體非農建設用地自發交易突出，土地投機屢有發生。

在監管者看來，“土地隱性市場比較活躍”，這些行為都造成了土地資産大量流失。

為此，監管層土地資源與資産並重管理，在土地出讓環節逐漸從無償劃撥向有償出讓過渡，在土地供應方面，從多主體逐漸向政府壟斷一級市場過渡，在集體非農建設用地使用問題上，逐漸收緊政策，除了個別情況外，多數企業和機構如需要建設用地，只能去國有建設用地的那個市場上滿足需求。

1994年8月30日至9月2日，第一次全國土地使用制度改革工作會議在北京舉行，此後，中國政府開始加大土地使用制度的改革力度。

在此次會議上，有高層發言指出，土地作為資産是我國經濟建設和發展的一筆巨大的財富。與發達國家相比較，我國的經濟和綜合國力在一些方面存有較大差距。目前我國發展經濟和進行現代化建設的最大制約因素之一就是資金不足。通過堅持土地有償使用制度，試行土地使用權出讓和轉讓、充分發揮土地資産巨大效益，完全可以積累大量資金。因此，今後我們只要珍惜、合理利用好這筆巨大的土地資産，做到保值增值，就能為我國現代化建設積累更多的資金。

土地資産的效益體現也有數據做支撐。有數據顯示，1994年前，凡是推行土地使用制度改革的地方，每年都有一筆來自土地資産的收益，少則幾千萬，多則幾億甚至幾十億。上海市1992年收取土地出讓金10多億元，廣東省1992年至1993年共收取出讓金205億元。在土地市場活躍的深圳、珠海、福州、廈門、海口、威海、昆山等沿海城市，土地出讓收入已成為當地政府財政的重要支柱。在內地，黑龍江省通過開展土地使用權出讓和清理整頓土地市場，幾年來共收取土地收益15億元。四川省廣漢市1991年推行土地使用制度改革以來，每年土地收益在1000萬元左右，佔該市財政收入的25%以上。