●貨幣政策方面的刺激

從2001年以後的房地産運作看，房價與貨幣投放高度相關，簡言之，房地産市場對信貸與貨幣政策的變動高度敏感。此次一線城市樓市瘋狂亦與貨幣政策變動有關。2015年多次降準降息，尤其是2016年1月份的信貸數據使市場神經受到強力刺激（1月份新增人民幣貸款2.51萬億元，社會融資3.42萬億元，同比增67.08%、環比增88.42%）大超市場預期。從人民銀行公佈的第一季度信貸數據看，個人購房貸款增加1萬億元，同比多增4309億元。一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億的房貸新增量，創下自2010年央行開始公佈金融機構貸款投向報告以來的歷史最高紀錄。如果與去年作比較，2015年全年，新增個人住房貸款總計2.66萬億元。從餘額來看，截至3月末，個人購房貸款餘額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個百分點，比各項貸款增速高10.8個百分點。

樓市與股市一樣，不存在市場均衡價格，其價格波動主要受預期支配，價格上漲的趨勢一旦形成就會自我強化，2015年的一線房價已經形成上漲趨勢的背景下，再受到上述一系列來自貨幣政策方面的刺激，結論是不言而喻的。

●房地産仲介的加杠桿行為助推了房地産投機

在資産價格快速上漲的背景下，投資者傾向於加杠桿，這是資産價格波動過程中的一般規律。去年上半年股市的快速上升與融資融券及場外配資的快速增長密切相關，並由此導致了股災的發生。在樓市價格快速上升之後，類似股市的場外配資行為快速發展，值得我們高度關注。

根據公開報道，目前有不少機構都提供“首付貸”，有的P2P平臺甚至提供1/2首付全額的授信金額。

對於銀行的風險控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，仲介機構提供了“首付貸”後，按揭貸款實際成了“零首付”産品，銀行風險控制的安全閥完全失效了，這是十分危險的現象！美國的次貸危機就是因為大量零首付的按揭貸款導致的。

3建議

因城施策的政策思路是正確的。一線樓市的價格上漲的主要推動力是股價上漲産生的財富效應，隨著今年初以來的股價下跌該因素已經減弱，但貨幣政策的對樓市的刺激作用在強化，仲介機構給投資者的融資加杠桿行為進一步助推了房價的上漲。不同的城市情況差異較大，因此，讓地方政府承擔房地産調控的主體責任，不同城市用不同的調控政策無疑是正確的。

既要防止房價暴漲，更要防止房價出現暴跌。從前面的分析可見，當前一線城市房價上漲的主要因素（股價上漲）已經基本消除，因此，從宏觀調控的角度看，在試圖控制房價繼續上漲的同時，也要警惕出現突然快速下跌的可能性。尤其是深圳的房地産市場，最近1年價格上漲速度過快，最容易出現失速下跌。另外，香港的樓市在多方面因素的作用下已經出現拐點，香港市場的負面資訊遲早會傳導到深圳樓市。我們注意到，3月底出臺的房地産調控政策措施中，深圳的政策力度小于上海，估計深圳有關方面已經考慮到了香港的因素。

3月25日上海、深圳等地抑制房價過快上漲的政策出臺之後，住房的交易量下降了一半左右，交易價格也明顯出現了下降，短期來看，這是正常的市場反應，但需要跟蹤觀察，避免市場出現較大波動。

房地産仲介機構與網際網路金融公司合作提供的“首付貸”産品蘊含較大風險，需要有關部門在調查摸底的基礎上，依法逐步處置，有關金融監管部門已經採取措施對“首付貸”業務進行整治，但政策落實有一定的難度，主要原因是提供“首付貸”業務的公司與提供按揭貸款的銀行及房地産仲介機構都是利益共同體。

值得借鑒的是去年上半年股市裏一度盛行的場外“配資”行為，證監會從去年初開始不斷出臺政策試圖遏制場外配資的蔓延，但在股價上漲過程中這些政策很難得到執行，最後導致股市持續震蕩。從一定程度上説，今年房地産市場出現的“首付貸”與去年股市裏的場外配資性質是一樣的。

來源： 新京報