（原標題：本輪房地産調控的三個要點）

今年“國慶”長假期間，共有十幾個城市出臺了樓市調控新政，這多少讓市場感到有些意外。儘管最近一段時間裏樓市熱度一再升溫，但市場普遍預期不會有較大力度的調控政策出臺，因為經濟下行壓力仍未消除，而樓市是當前中國經濟為數不多的亮點之一。簡言之，為了保增長，政府不會打壓房地産。因此，在長假期間各地密集出臺樓市調控政策，多少有些超出市場預期。

如何理解此次的樓市政策調控？筆者以為，至少有以下幾個看點值得我們關注。

第一個看點是“一城一策”背後的統一協調。因城施策是年初就定下的房地産調控的政策基調，因為這一輪房地産市場行情的最大特點是市場分化十分明顯，讓各個城市政府承擔房地産調控的主體責任，可以防止全國一刀切的政策帶來的誤傷。年初以來，先後有上海、深圳、蘇州等出臺了房地産調控政策。深圳是此輪樓市行情的領頭羊，因此，出臺房地産調控政策最早的城市也是深圳，深圳的首次房地産調控政策是3月底出臺的。如果説10月份之前的房地産調控是個別城市的行為的話，那麼，這次的房地産調控就是一次統一行動，已經超出了各城市政府自主決策的範圍。在十幾個城市出臺調控政策的同時，央視新聞聯播播出了對45家房地産開發或房地産仲介機構的違規處罰新聞，傳出明確的信號，這是配合十幾個城市的房地産調控，顯示這次樓市調控政策不是個地方政府自發的行為。

第二個看點是有些熱點城市“二次出手”樓市調控，表明高層調控房價的決心不可低估。最典型的是深圳，該市在“兩會”之後就出臺了第一輪樓市調控政策，主要手段是限購限貸——“購買首套房但近2年內有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但是已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成；非深圳市戶籍居民家庭限購1套住房，而且需提供3年以上連續繳納個人所得稅或社會保險的證明”。該政策實施半年之後，深圳房價漲幅有所放緩，但8月份環比仍然有2.1%的漲幅，直接導致了更加嚴厲的限購和限貸政策出臺。

10月4日晚，深圳出臺了第二輪樓市調控政策，限購和限貸力度進一步加碼，主要有四個要點：

第一，土地拍賣保證金是土地出讓底價的50%。而且嚴查土地購置資金來源，購地資金不得來源於開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

第二，單身人士（包括離異人士）限購一套房。這將使得假離婚買房無法實現，大大降低了投機性購房的需求。

第三，無房有貸款記錄首付5成，第二套房首付7成。

第四，外地人士深圳購房必須連續5年繳納社保，把年限從3年提高到5年。

其中的第一條和第二條是國內首次祭出，是樓市調控的重大創新，對抑制樓市需求非常具有針對性。第一條對土地出讓過程中的保證金要求大大提高，把一些善於利用資金杠桿的企業拒之門外，這將會大大抑制高價地塊的産生。高價地塊一旦被抑制，對民眾心理的刺激會大大減小，從而降低恐慌性購房的羊群效應。

深圳二次出手樓市調控，向市場傳遞一個明確的信號：決策層調控樓市的決心是堅定的，而且，樓市調控並不缺乏手段。

第三個看點是時間節點的選擇。此次密集出臺樓市調控政策始於9月30日晚間，當天北京出臺政策加碼樓市限貸，隨後其他城市跟進。選擇在長假之前出臺重大的樓市政策是有講究的，因為樓市有“金九銀十”之傳統，9月份和10月份是樓市的銷售旺季，國慶長假則是樓市銷售的旺中之旺。今年的9月份樓市已經十分火爆，很多人已經準備在長假期間入市，此時如果沒有政策的干預，則市場容易出現失控。因此，在長假之前出臺政策可以起到有效的預期管理之功效。

同樣的，兩年前的2014年9月30日，也是中國房地産政策史上有標桿意義的一天，人民銀行在當天出臺了調整二套房認定標準的政策。如果説兩年前是房地産政策的拐點的話，那麼，今年的9月30日同樣是樓市政策的拐點。兩年前的政策方向是刺激樓市的需求，而當下的政策方向無疑是抑制樓市需求。

當然，這次樓市調控只是應急政策，並非房地産市場的長治久安之策，要建立房地産市場健康發展的長效機制。

（來源：21世紀經濟報道）