（原標題：一線城市房價為何快速上漲？）

【作者簡介】

尹中立 中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任。

2015年初以來的我國房地産市場出現明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市價升量增，而大多數三、四線城市去庫存的壓力有增無減。房地産走勢的分化是我國房地産市場最近十幾年第一次出現，必有其內在的原因。我們分析當前的房地産市場形勢從市場分化這個特點入手。

1現狀

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地産市場表現最突出。上海的交易量創世界歷史紀錄，數據顯示，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達到1.4萬億元，該金額相當於2015年北京、天津、紐約和香港四個城市的房地産交易金額之和。而深圳的房價2015年度漲幅也創下中國最快紀錄。除了量價齊漲，總價超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在過去的每一輪房價上漲週期裏，成交量增長最快的都是90平方米左右總價較低的中小戶型，而此次一線城市的房地産週期的最明顯的特點是總價高的大戶型成交增長很快。

關於最近一年多的房地産市場的分化走勢有很多分析，但都難以自恰。

有人解釋一線房價上漲的原因是政策刺激，2015年3月30日國務院出臺了一系列房地産刺激政策。以前曾經有類似的房地産刺激或抑制政策出臺，一旦刺激政策，要麼同漲，要麼都不漲，唯有這次是意外，刺激政策更多地側重與中小城市，而房價上漲的是一線城市，三、四線城市並沒有被刺激起來。顯然，用政策刺激來解釋一線城市的房價上漲在邏輯上是立不住的。

還有人試圖從供求關係來解釋深圳房價漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應大概是在500萬平米左右，像北京、上海每年新增住房供應都超過1000萬平米。很顯然，深圳的住房供應是短缺的。但深圳住房的供應一直如此，2015年其人口也沒有發生特別大的變化，為何2015年會表現非常突出？很顯然，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋，因為2015年搞“大眾創業，萬眾創新”，深圳在科技創新方面，新興産業發展方面領先。問題是深圳一直領先，2015年也沒有發生特別大的變化，深圳的GDP和全國一樣，2015年還不如前幾年。如果從經濟結構的角度來看，很顯然，解釋深圳的房價以及一線城市房價和三、四線城市房價的背離也是解釋不通的。

還有人從人口流動的角度來解釋。當城市化率超過50%以後，中小城市的人口向特大城市集中，導致房地産市場出現分化：大多數中小城市由於人口持續流出，房地産市場將難有起色；一線城市和部分區域中心城市由於人口持續流入，房價將不斷上漲。該觀點從中長期看可能是正確的，但難以解釋短期的市場價格大幅度上漲。按照年度數據看，2015年並非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且統計資料顯示2015年度上海的常住人口出現了下降。可見，用人口流動來解釋2015年以來的房價快速上漲是比較牽強的。

2原因

●近期一線城市房價上漲主要與股市有關

從我們的觀察看，深圳的房價從2014年12月份開始上漲，漲得最快的時間是2015年5月份和6月份，7月份之後，深圳的房價環比上漲速度基本上不漲了。深圳的房價上漲狀況與2014-2015年的股票市場基本雷同。從現象上可以進行判斷，2015年度深圳和一線城市的房價走勢與股市有關。

深圳股票市場與上海股票市場的不同之處在於有中小板和創業板市場，中小板現在有接近800家上市公司，創業板有接近500家，這兩個加起來是1200多家上市公司。上市公司有一個特點，他在哪個交易所掛牌上市，就會在這個城市開戶，設立辦事處，有些上市公司還會投資股票。所有自然人股東和法人股東的賬戶的管理都放在這個城市。

股價上升過程中，上市公司股東的賬面財富迅速增加。儘管經過去年的股市震蕩，截至2015年底，創業板指數平均價格依然上升了84%，中小板上升了53%，而且，中小板和創業板市場從2012年底開始，股價已經連續三年上漲，累計上漲幅度都超過了200%，上市公司股東尤其是發起人股東財富迅速增加，這些新增財富主要集中在深圳。

股市上漲産生的財富效應同樣會刺激上海的房地産市場，但影響程度不如深圳。因為上海證券交易所上市的主要是國有控股的藍籌股，而且上海綜合指數的漲幅遠遠落後於深圳的中小板和創業板指數。當然，以上海為中心的長三角是中國經濟最有活力的地區，該地區有大量公司在深圳的中小板和創業板上市，因此，中小板和創業板股價的大幅度上漲使上海的房地産市場受到影響。上海周邊的城市中，南京、杭州及蘇州等也分佈著相當數量的科技類上市公司的總部，而這幾個城市的房價表現同樣十分搶眼。

股市對樓市的影響還表現在證券從業人員的薪酬方面。2015年證券市場的成交量大幅度增加，證券行業的盈利狀況大幅度好轉，證券從業人員的收入明顯增加，中層管理人員的薪酬都在100萬以上，有些公司的高官人員的薪酬超過1000萬元。這些從業人員主要集中在北京、上海和深圳。

豪宅成交的大幅度增長（參見前面的分析）從另外一個側面佐證了深圳、上海和北京房地産市場受股市行情的影響的事實。

從股市影響樓市的邏輯看，2016年1月份之後股市出現了近20%的下跌，應該對樓市形成抑制，但因為有來自貨幣政策方面的新的因素刺激，使得樓市趨勢繼續。