原標題：北京首現降價盤 曾多次宣稱開盤售罄

“快”曾經是旭輝地産(旭輝禦府) 的一個顯著標簽，一方面體現在快週轉，一方面體現在業績增長速度快，不過在時間的洗禮下，這個顯著的標簽正在褪色，而且問題在不斷暴露。“8個月開盤，三開三售罄”這是當年旭輝E天地(樓盤資料)成為北京公司“快週轉”標桿時在業內廣為推廣的品牌理念，而且當時還稱平谷項目週轉速度可能會更快。然而，日前北京商報記者卻從旭輝E天地項目了解到，項目近期推出了數十套房源，而且價格比三年前更低，當年的快週轉項目為何鬧出這樣的問題？同時在旭輝今年剛剛邁過300億元大關時，又出現了上海高管集體辭職的人事地震，高速奔跑的旭輝是該停下來整理整理自己的問題了。

三年後降價出售

2013年，在有關旭輝E天地項目的宣傳中，“千人搶房”、“惹火全京城”、“問鼎樓市新寵”等詞彙鋪天蓋地，然而，該項目的銷售表現並沒有宣傳的那麼火熱，從2013年開盤至今仍未清盤。

近日，北京商報記者接到了旭輝E天地項目的銷售電話，對方稱項目目前有小戶型LOFT産品在售，價格在2萬元/平方米左右，而且是現房出售。這通銷售電話引起了記者注意，曾經聲稱多次開盤即售罄的旭輝E天地，為何銷售期近三年後仍然還有房源在售，上週末，記者帶著這樣的疑問來到了位於房山良鄉大學城的旭輝E天地項目售樓處。

北京商報記者在該項目售樓處看到，在新房市場表現較好的情況下，該項目售樓處內到訪客戶並不是很多，僅有不到10組客戶。據銷售人員介紹，“目前在售房源有33平方米、38平方米LOFT産品，均價2萬元左右，總價70萬元起，共有40余套房源出售”。

當被問及為何仍有房源在售時，該銷售人員稱，此次出售房源為當時購房客戶貸款審批未能通過退回的房源，現在仍按照當時客戶的購房價格進行出售，而且已經是現房，交款後就能收房。當記者問道有無現房銷售許可證時，對方稱預售證已到期，目前公司正在辦理現房銷售許可證，現在只能草簽合同，待現房銷售許可證下發後再正式簽署購房合同。

值得關注的是，這批房源的價格參差不齊，同一種戶型相近樓層的價格差別較大。如一套33平方米的房源，樓層相差兩層，單價卻相差2000元/平方米，這也體現出旭輝E天地在售三年存在著的價格變化。

“旭輝E天地2013年首次開盤時，均價2.4萬元/平方米，後來出現了一批所謂的‘頂賬房’，通過某仲介公司購房單價僅1.9萬元/平方米，這是當時旭輝E天地曾經出現過的變相降價的手段。”一位熟悉該項目的業內人士稱。

對於上述問題，熟悉旭輝的相關人士在接受北京商報記者採訪時表示，在售房源為後期清退的工抵房，目前正在辦理現房銷售許可證，銷售價格上，該項目是根據區域內項目市場價格進行銷售，不存在降價銷售的説法。

難言快週轉

旭輝E天地戴著“明星光環”入市，除了標誌性的售樓處，還帶著旭輝地産的“快週轉”烙印。從拿地到銷售僅用了8個月時間，而且標榜“三開三熱銷”，當時儼然成為北京樓市的一個明星項目、旭輝地産高週轉戰略的一個標桿。然而，時隔三年回頭來看時，依然有部分公寓及商鋪在售的旭輝E天地，真的難言快週轉。

上述知情人士認為，該項目去化週期較長的主要原因在於近兩年房山樓市進入紅海，以及項目商住産品類型在區域內同質化嚴重、庫存較多的影響，該項目難以實現快週轉實在是“情非得已”。

準備多年的旭輝地産于2012年11月23日在香港聯交所主機板正式掛牌，之後旭輝集團提出了“兩高一輕”的發展戰略，即“高週轉、高去化、輕資産”，並據此在産品結構、拿地策略上進行相應調整。據知情人士透露，旭輝公司內部對高週轉戰略做出量化指標：8個月開盤、首次開盤去化率達60%、11個月快速回籠資金，即所謂的“8611戰略”。

事實上，旭輝擴張的速度很快，銷售額從2012年的95億元，到2013年跨越百億達到153億元，2014年增長至220億元，再到2015年的302.1億元，年複合增長速度超過50%。其中，高週轉的戰略起到很關鍵的作用，但高速發展的背後，也因誠信和産品品質等問題多次遭遇業主維權，旭輝在北京開發的多個項目曾遭遇維權事件，旭輝E天地僅是其中之一。

當時，該項目因變相漲價遭遇過業主維權，並得到北京市住建委查實。當時業主列舉了旭輝E天地涉嫌價格欺詐、捆綁“優化空間改造費”變相漲價、虛假宣傳、價格公示違規、違規徵收印花稅、採光受損等問題，其中空間優化費最受關注。

極速擴張存隱憂

旭輝地産的擴張速度著實很快，在去年銷售額突破300億元大關後，旭輝集團總裁林峰在接受媒體採訪時曾表示，在2020年實現千億戰略目標。業內人士認為，在旭輝迅速做大規模的同時，背後存在失控的危險。從旭輝2015年財報來看，儘管銷售額與凈利潤均同比上漲，但庫存的大幅增長以及凈利率的下滑也是事實。

北京商報記者查閱了旭輝近幾年的財報發現，旭輝的銷售凈利率由2012年的24.81%一路下滑至2015年的13.5%。此外，從杜邦分析可以看出，旭輝集團的資産收益率以及資産週轉率均呈下降趨勢。

不僅是銷售凈利率持續下滑，旭輝銷售額快速增長的同時，已出現庫存較高的問題。旭輝近兩年財報顯示，截至2015年底，旭輝的庫存高達270.85億元，較2014年底的152.23億元高出了118.62億元，增長了78%。其中，可供出售的物業、發展中待售物業分別高達69.17億元、201.67億元。

對此，業內專家評論稱，房地産市場告別高利潤時代，利潤率的下滑是房企普遍面臨的重要難題，同時拿地成本大幅提升，房企的利潤率空間將進一步壓縮。旭輝在快週轉企業中具有代表性，利潤率降低以及高庫存對快週轉房企的資金鏈安全是一大考驗。

不過，知情人士透露，旭輝地産對於資金鏈安全的把控較為嚴格，融資成本不斷降低，負債率也是上市房企中較低的，因此旭輝地産資金鏈不存在失控風險。此外，2015年是旭輝擴充土地儲備的窗口期，在一二線城市拿地較多，這些地塊未來兩年都會入市，同時旭輝各地項目去化較理想，不能算是庫存量較高。

另外，對於近期傳出的“旭輝人事地震”事件，旭輝集團相關負責人在接受北京商報記者採訪時表示，旭輝集團上海區域事業部總經理傅明磊離職一事屬實，但不存在事業部集體離職的情況，只是正常的人事變動。

來源：新北京樓市週刊