“細則出來後，十幾個財務總監打電話來諮詢，問題主要是營業稅改增值稅（營改增）後企業稅負會如何變化，也有人詢問個人二手房交易改徵增值稅後稅負會否增加。”普華永道中國中區流轉稅業務主管合夥人李軍告訴《第一財經日報》記者。

3月24日下午，財政部網站發佈了《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（下稱《通知》），近100頁約4萬字的《通知》，明確了將建築業、房地産業、金融業和生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點範圍具體實施細則，引起了幾千萬企業的注意。

在經濟下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點後，所有行業稅負只減不增，預計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現這一承諾，也回答了企業和百姓心中的疑問。

比如，新增不動産所含增值稅可以在兩年內抵扣；老百姓轉讓個人住房營改增後稅負略減；房地産企業雖貸款利息不能抵扣，但計算銷售額時土地價款可扣除，建築業和房地産新老項目劃分也終於清晰，金融業的營業稅優惠政策基本平移至增值稅。

新增不動産兩年抵扣超預期

新增不動産抵扣不僅僅涉及將被納入試點的上述四大行業近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經納入營改增試點範圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動産抵扣成為焦點。

一位知情人士曾對本報透露，新增不動産抵扣減稅規模佔到此次營改增減稅規模約60%，也就是減稅規模超過3000億元。

根據《通知》附件2的《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資産核算的不動産或者2016年5月1日後取得的不動産在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

李軍告訴《第一財經日報》記者，在去年討論的營改增方案中，新增不動産分期抵扣考慮了多個時間，其中最短時間是2年。最終出臺方案選擇2年內可以抵扣，這超出市場預期，而且第一年抵扣比例為60%，也顯示政府給企業減稅的決心。

新增不動産允許抵扣後，到底能給企業帶來多大好處？李軍舉例稱，比如一家企業新購入價值1億元的辦公樓，若採用營業稅，這1億元成本中就包含了9500萬元的不含稅價格和營業稅500萬元。若在其他條件不變的情況下，採用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進項抵扣範圍，即企業共支付了9500萬元的不含稅價和增值稅1045萬元，而這1045萬元增值稅是可以分兩年納入進項抵扣，因此營改增後，這家企業購買辦公樓稅負會降低500萬元。這將鼓勵企業投資不動産擴大經營規模，也利好商業地産，有利於樓市去庫存。

《通知》稱，所謂取得不動産，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動産，不包括房地産開發企業自行開發的房地産項目。融資租入的不動産以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。