二手房改徵增值稅稅負略降

李軍發現，個人轉讓住房營改增後，營業稅優惠政策平移到增值稅，而且由於計稅方法不同，二手房改徵增值稅後稅負還略有下降。

《通知》附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京、上海、廣州和深圳之外的地區。

對北上廣深而言，與上述政策唯一區分在於個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

李軍舉例説，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業稅即5萬元。但現在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據是100萬除以（1+5%），即約95萬元，再乘以徵收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業稅省了2000多元。

老合同老項目政策明確

新老項目如何劃分是此次營改增中，企業關注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地産、建築業等採取了過渡性措施，有利於企業稅負平穩過渡。

比如，一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建築工程老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目；未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

同樣，房地産老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地産項目。

李軍告訴本報記者，房地産業老項目採用的徵收率與此前營業稅稅率相同，因此營改增後這類項目如選擇簡易徵收方式稅負不變。

他也提醒企業，儘管整體上看，《通知》能確保所有行業稅負基本上只減不增，但是由於每個企業情況不同，仍需要根據營改增細則測算本企業稅負變化情況，以提前應對。

（來源：第一財經日報）