作者 許小樂 貝殼研究院首席市場分析師

3月16日，國家統計局發佈了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格指數。數據顯示，2月份，70個大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比持平或下降；一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。

具體從環比來看，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點；一線城市二手住宅環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅環比下降0.4%，降幅與上月相同。

2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有27個和10個，環比下降城市分別有40個和57個。

具體從同比來看，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.4%，漲幅與上月相同；二手住宅同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.6個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.1%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.7個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比由上月上漲0.5%轉為下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月擴大0.6個百分點。

2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有46個和30個，同比下降城市分別有24個和39個。

我們從最新發佈數據可以看出，2月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格呈現出一種“不對稱復蘇”的格局。當前的價格修復態勢類似于2020年上半年，即一線城市房價修復要快於二三線城市。

2月份，北京、上海二手房價格指數環比漲幅均顯現擴大，廣州止跌轉漲，深圳則跌幅縮小；二三線城市二手房價格仍顯現環比下跌。70城的新房價格平均環比跌幅較1月份略有擴大，這主要是由於二三線城市修復力度相對不足的影響。

當前，一線城市住房需求相對充足，在相關信貸政策支援下市場預期修復較快；而二三線城市購房需求相對不足，同時多數三線城市庫存壓力較大，市場預期修復較慢。雖然2022年以來，降首付、降低落戶門檻、發放購房補貼等政策主要集中在二三線城市，但政策尚未有效激發住房需求釋放，市場對政策響應力度不夠。

當前，樓市需求端的信心尚未完全恢復，2月份新增居民中長期貸款轉負即是印證。3月以來，國內部分城市疫情反覆，也給樓市帶來了不確定性。後續，政策持續精準引導合理住房需求釋放是市場發展的重要因素。

隨著支援性政策進一步傳導並生效，將支撐市場面的更大範圍修復。3月1日，鄭州出臺“鄭十九條”政策支援力度大、覆蓋面廣，市場響應積極。貝殼研究院數據顯示，3月，鄭州周度成交和帶看量已恢復至2021年5-6月的水準，與2021年12月周均(2021年下半年成交高位)相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，成交增幅增長70%。

我們預計年內會有更多城市因城施策，出臺穩樓市政策，部分市場需求不足的城市可能會放鬆限購條件，如適度放寬社保或戶籍限制，符合條件的新市民能夠得到信貸支援，這是未來二三線城市市場修復的關鍵。