一是降成本。即偏松貨幣環境和商貸利率優惠。在人民幣匯率穩定的前提下，寬鬆的貨幣環境不僅能緩釋經濟下行風險，並能同時起到降低開發商融資成本和購房者置業成本的效果。而銀行貸款利率方面，在兼顧商業可持續的情況下，對於首套和改善性住房以及政策傾斜的群體可擴大按揭貸款額度安排，進行差別性的利率優惠，加快審批放款效率。二套房利率未來還有較大的下行空間。

二是加杠桿。即降低按揭貸款首付比例。非限購城市商貸首付比例可進一步下調至20%，我國在2003-2006年及2008-2010年間都曾應用過這一比例，並且相較國際水準而言我國居民的杠桿率仍較低。在更長的時間內，隨著徵信系統的逐步完善，在風險可控的前提下首付比例可進一步下調。對於目前仍限購的城市，當人口進入壓力與房價上漲壓力緩解，首付比例亦可下調。

三是輕稅負。即降低二手房交易稅費和購房退稅。契稅和個稅“唯一”的劃分標準與支援改善性需求的出發點不相一致，並且個稅“滿5年”的標準可與“滿2年”相配套。購房退稅已在多地實施過，大多以限額補貼的形式，而關於按揭貸款利息抵扣個稅，雖可能作為個稅改革的先行者，但實現難度不小。一是稅前抵扣涉及用工單位、財稅部門及房地産監管部門之間數據資訊的互通與對接，而這項工作在房地産稅改革推進過程中就屢屢受阻；二是單一標準下的稅前抵扣將使購置越貴越多房産的高收入階層所獲節稅越多，有悖于個稅“多得多繳”的原則，因此制度設計不可能一刀切；三是未來設計方向將以家庭為單位進行抵扣，操作難度增加。

四是調公積。今年以來公積金政策調整比商貸更為及時高效，接下來除了首付比例和利率調整外，貸款額度上還有鬆動空間。目前多數城市的家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下，若地方公積金管理中心餘額充足，可通過提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。公積金管理條例大修有望在惠及群體覆蓋面、繳存基數、提取用途、異地互認等方面給予置業者更多便利。

五是增人口。全面二孩政策短期內將利好換房需求和大戶型。而要拉動農村人口遷移和轉化過程中的住房需求，一方面要通過財政補貼或稅收減免，縮小購買能力和房屋價款的差距；另一方面要通過加快戶籍制度改革，解決落戶、社保待遇及相應的教育、醫療資源配套問題。

此外，中央經濟工作會議提出“取消過時的限制性措施”，並非取消一線城市限購之意，至少在現階段，供不應求矛盾明顯、房價上漲動力較強的一線城市還不具備全面放開限購的條件。政策所指主要針對供大於求的部分城市，在這些地區全面取消限購，取消限貸限價，取消對開放商的90/70戶型限制等。

在供給側，最主要的是土地資源和住房庫存的配置和管理。

土地供應疏堵結合。加大重點城市的土地供應，優化住房用地結構，加強土地管理，打擊囤地行為，推進土地制度改革，加快土地流轉。通過拉動對一、二線城市的房地産投資，改善這些城市土地供應吃緊的狀況，防止房價上漲過快。在三、四線城市則應控制地方政府的賣地衝動，放緩土地供應節奏。

住房供應增減有度。作為保障性住房供給主體的地方政府可轉而作為需求的一方，增加商品房的收購，取代直接建設保障房。並進行貨幣化安置，滿足低收入階層的住房保障需求。既有利於消化商品房庫存，也解決了保障房房源問題。發展租賃市場也有助階段性緩釋庫存並解決流動人口及低收入群體居住問題。

此外，隨著房地産稅立法的推進，這項長效機制可能在“十三五”末初步産生效果，特別對房屋供不應求的重點城市起到減少囤房行為、釋放存量房源的作用。但立法週期和頂層設計進程、不動産登記等基礎配套情況以及經濟發展形勢等因素都有可能左右房地産稅體系建設的推行動力、推進節奏和實施效果。

來源：中國證券報