預計短期內房地産開發投資增速將繼續低迷，但後端銷售向前段投資傳導只是失敏，並非失效。房地産投資總量佔比超70%的13個省市的加權平均增速領先全國平均的趨勢越來越明顯，加之低基數因素，房地産投資增速觸底回升終將到來，只是比以往來得更晚一些。

然而，房地産投資的回升拉力可能較弱。房地産行業的整體下行必然伴隨著土地總體需求的下降，即便一線城市升溫也很難撬動全國整體土地市場的成交熱情。從300個城市土地市場交易結構來看，二線、三線城市土地成交面積佔比分別為39.1%和58.0%，一線城市僅佔3.0%；土地成交面積較上年大幅減少的部分也主要來源於二、三線城市活躍度下降。與土地成交結構類似，三、四線城市是新開工面積的主導，庫存高企阻礙了新開工意願。在去庫存階段，新開工規模也難有較大提升。

城市間的結構分化倒逼開發企業拿地策略高度趨同，“向主流城市集中”的思路和這些城市土地資源的稀缺性使得拿地競爭愈發激烈。越向主城區靠攏就要承擔越高的拆遷成本，房企拿地成本進而推高。具有國企背景的開發商在土地資源獲取的角逐中優勢凸顯，而拿地和資金實力不強的中小房企可能加速退出或被兼併，行業集中度將圍繞資金和資源的擁有者進一步提升。

同時，高昂的拿地成本極易向後轉嫁為房價上漲壓力。70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格在去年的算術平均漲幅分別為0.27%和1.13%，其中一線城市新房和二手房價格一年來分別大漲21.33%和21.70%。中央經濟工作會議鼓勵開發商順應市場規律適當降價，而佔成本比例不斷提高的地價則是擠壓房企利潤率的主因，若麵粉價格過高，麵包價格很難實質性下降。

阻礙房地産投資大幅回升的更深層次原因在於庫存壓力依然很大，且去化難度不小。為什麼要去庫存？事實上，庫存問題並非近兩年才有，而在現階段把化解房地産庫存列為“四個殲滅戰”任務之一，正是由於房地産投資低迷對經濟增長的拖累。而要啟動房地産投資，提升拿地和開工熱情，一個重要的方面就是要清理歷史遺留的巨量庫存。

真實庫存有多少？由於統計資源的匱乏，國家統計局每月公佈的商品房“待售面積”通常被用來作為庫存變化的觀測指標。而這一指標僅反映了“竣工”的庫存，未包含未來將形成庫存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預售”的部分，商品房總體庫存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開工”的部分，這一數值則達上百億平方米。其中有些庫存可能為永久性無效庫存，無法去化，三四線城市中的部分庫存即是如此。

消化庫存要多久？預計“十二五”期間年均銷售量為12億平方米，假設“十三五”期間年均銷售速度下降至10億平方米，則完成這部分庫存50%的去化率也需5年以上的時間。加之庫存總量還將慣性地增加，實際去化週期或比預計更長。

三、政策寬鬆預期加碼 供需兩側雙管齊下

政策促樓市的目的在於避免房地産開發投資硬著陸，減少其對經濟的拖累。近期高層對房地産去庫存的明確指示，為市場注入政策進一步寬鬆的預期。未來各項政策措施將沿著增需求、促投資的方向，從需求與供給兩側發力，進一步向松調整。

在需求側，繼續解除不必要的限制，減輕購房者負擔，促進合理購房需求順利釋放。