重點房企越來越關注一線城市

江西一家小型房企負責人陳先生曾到位於江西吉安的恒大樓盤考察發現，雖然吉安當地的房子也不好賣，但恒大在當地的樓盤還是賣得很不錯。“其實三四線城市也不是完全沒有需求。只是它們要好多年才能滋長出一批需求，而這些需求已經被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了，短期內三四線城市機會已經很少。”

而即使是恒大和碧桂園，這兩年也逐漸將重心轉移到一二線城市。10月21日下午，經過98輪舉牌，碧桂園中國金茂聯合體以34.2億元的總價摘得北京豐台區花鄉四合莊綜合性商業金融服務業用地，折合樓面價2.9萬/平方米，溢價率高達140%。歷經多次進京拿地未果的尷尬局面，此次趕考，碧桂園終於實現進入北京市場的夢想。

中原地産統計數據顯示，2015年來，二十大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，而從一線城市的佔比看，歷史上首次突破了40%比例，佔比高達44%。整體看，重點房企越來越關注一線城市。

在三四線城市普遍過剩後，對開發商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士説，現在開發商可選擇的空間越來越少，就集中在核心城市，因此一二線核心城市的土地價格越來越貴。由於土地價格越來越高，中小開發商將逐漸被淘汰出房地産市場。

那麼，房企應該進入到哪些城市呢？這其中，庫存是一個很重要的指標。上海易居研究院智庫中心28日發佈的《中國50城住宅庫存報告》顯示，庫存去化週期較長的10個城市分別為北海(30，單位：月，下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、瀋陽(20)、濟寧(19)、海口(19)。而去化週期較短的10個城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟南(8)、武漢(9)、廈門(10)。

其中，北海排名最靠前，為30個月，説明庫存去化週期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠後，為6個月，説明庫存去化週期最短，市場壓力最小。從報告上看，庫存壓力大的主要集中在三四線城市，而去化週期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。

嚴躍進表示，從目前房地産市場投資的角度看，建議對那些去庫存週期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化週期明顯偏長的城市，投資方面則要謹慎。