房地産市場過剩風險加劇，行業格局大變。在“強者恒強”態勢下，並購整合已不可避免。隨著過去一年來的6次降息，加之房企發債罕見的低成本，無疑將給“並購潮”創造更加有利的條件，但同樣會帶來潛在的風險。

房地産業的弱肉強食，從未像這個時代般殘酷。

近期，上市房企中天城投在其官微上正式發佈“全國誠征好地”的廣告，在西南和華東區域尋求優秀的投資標的。這幾乎是全國首例發佈並購廣告的房企。

近年來，房地産市場過剩風險加劇，行業格局大變。在“強者恒強”的態勢下，並購整合已不可避免。除中天城投外，恒大、融創等房企均在今年表達過並購的想法，萬科也在資本市場有了明確的動作。

隨著過去一年來的6次降息，房地産業已進入低利率時代。這種寬鬆的貨幣環境，加之房企發債罕見的低成本，無疑將給“並購潮”創造更加有利的條件，但同樣會帶來潛在的風險。

並購野心昭然若揭

在“大魚吃小魚”的年代，有投資並購需求的房企不在少數，但像中天城投這樣高調的並不多見。

在其發佈的廣告中，對於投資的地塊類型有明確的規定：住宅用地、住宅相容商業用地，總之是“具有投資價值”的開發項目。投資區域有兩個：以貴陽、成都、重慶為核心的西南區域，以上海、南京、杭州為核心的華東區域。

中天城投對合作模式也有著明確的界定，即採取輕資産模式，整合地産基金，靈活運用金融杠桿。若採用投資模式，進入及退出的方式較為靈活；若採用融資方式，並購及資産證券化皆可。此外，其還希望廣納事業合夥人，引進跟投制度，實現風險共擔、利益共用機制。

從規模上看，中天城投只是一家中型房企。在大型房企中，有著同樣需求的更是不在少數。

今年以來，保利、恒大、融創均有房地産項目層面的並購動作。萬科則通過全資子公司，增持香港上市公司綠景中國地産的股份，意欲繼續拓寬海外資金渠道。

事實上，在今年的恒大中期業績會上，恒大地産董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞就明確表示，“重組是房地産的一個主旋律，2007年中國前十大房地産商在市場佔有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是並購的受益者。”

融創中國董事長孫宏斌也做出過類似的表態，今年8月，他在融創的中期業績會上多次強調，並購能力是未來房企需要提高的地方。因為與公開市場拿地相比，並購的成本相對較低，且能夠獲取較為成熟的項目。

按照中原地産首席分析師張大偉的觀點，在區域性風險凸顯的情況下，慣常的“拿地-開發”策略難以同時維持房地産主業的業績，並滿足資本市場需要。相比之下，並購是實現業績穩健增長、夯實戰略佈局的有效手段。

低利率成催化劑

從去年11月至今，央行已經連續6次降息，如今一年期貸款基準利率已降至4.35%的低位。在多數機構看來，“並購潮”正面臨著最好的貨幣政策環境。

中原地産認為，出於提振經濟的需要，預計後續還有再次降準降息的可能性。在這種背景下，房地産業已迎來了低利率時代。這對於緩解開發商的資金壓力，無疑是好消息。

貨幣持續寬鬆帶來的利好，早已在債券市場體現。

海通證券的數據顯示，今年初截至10月23日，地産債發行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍。其中地産公司債（含私募債）發行量為2500多億元、佔公司債總量的49%，較去年大增。

其中，恒大在今年7月發行的150億元境內債券，利率最低至5.3%。龍湖7月27日發行的5年期債券利率低至3.93%，成為龍湖史上成本最低的一筆融資。萬科于9月25日發行的5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。

與以往動輒達到兩位數的融資成本相比，這樣的成本可謂十分“廉價”，甚至逼近5年期國債的利率水準。這也成為房企發行公司債規模大增的主因。

值得注意的是，作為一把“雙刃劍”，低利率的風險同樣不容忽視。張大偉表示，很多二三線城市存在樓市過剩風險，高杠桿有可能會吹高這些區域的泡沫。這不僅給企業並購帶來風險，同樣不利於整體市場的“去庫存”進程。

（來源：21世紀經濟報道）