我認為具有標誌意義的重大變革，大家知道在前十年或者二十年，我們更多的一些城市主打的是經營城市，這跟運營城市是大為不同的。首先我們看，經營城市，也就是説政府控制和主導了資源配置的線路，所以大家注意到，正是在經營城市的大旗之下，經營城市的主導權在政府手上，而運營城市就要更加充分的發揮市場在資源配置當中的決策作用。我想在這個方面，我們將給予運營城市更大的期待。

第二個方面，經營城市的主體，是由政府指定的，或者是政府的代表，往往是一些具有政府背景的國有企業。所以不是完全適應市場的應對機制。運營城市，它的主體是市場競爭的結果，他要更加注重市場化的運營。

第三個方面，我想經營城市，主要是聚焦在土地和資源，在這個方面，圍繞著這個主題做了一些調研，很多城市無一例外的把經營的聚焦點放在土地上，甚至有一些城市，到現在無地可賣了。

那麼經營城市要統籌城市的有形資産和無形資産，要用資本的理念，資本的方式，資本的力量來運營，要通過城市資源，資産的資本化實現價值和效率最大化。所以我為什麼看重城市運營的理念，我認為這是一個市場經濟成熟的標誌。也是城市發展的一個重要的階段。

所以，我們説千萬不要小看城市運營的理念，改革的三十年，在城市發展中最大的進步就是我們從經營城市走向了運營城市。發展到今天，隨著我們全面深化改革，要重塑政府和市場的關係，要確立在資源和配置當中的決定性的作用，我想為我們更好的來運營城市提供了更大的空間。

我們也看到了一大批城市運營商應運而生，在城市的建設和發展過程中，發揮著重要的作用。所以我説我們的轉型發展，城市經濟是首當其衝，城市運營商要走在更前面，是城市經濟發展的排頭兵，所以在這個意義上講，我們真正迎來了城市運營商的時代。

在這個大背景下，我們城市了城市運營和城市運營商。

我想講的第二層意思，整個城市運營，現在面臨的一些困惑。我也在調研當中發現這樣的一些現象，雖然我們的城市運營理念是很好的，但是我們也面臨這樣那樣的問題，我梳理了一下，有幾個方面值得我們關注。一個就是我們面臨著體制機制的問題，我們改革還在路上，全面深化改革還在積極進行當中，一個有利於城市運營的這樣的體制、機制，還沒有建立完善起來，儘管你有很多的理念，但是由於體制機制的不完善，客觀上制約了我們城市運營的健康發展。特別是民營資本為主的城市運營商如何公平參與競爭和有效運營，仍然面臨著許多的體制機制的障礙，這是一個隨著改革深化不斷解決的任務和問題。在這個方面，在座的各位比我體會的更深刻。

第二個方面的困惑，城市運營從自身來看，我們存在著路徑單一、方式簡單，成本過高和同質化嚴重的問題。大家可以看到，很多城市你搞綜合體，我也搞綜合體，我看到一個較大的鎮子也搞出了一個商業綜合體，前不久就這樣的話題，我做了一些調研，看到一些城市，同在一個城市搞了若干個類似的綜合體。多數處在運營比較艱難的微利或者賠本的狀態。

雖然我們有好的理念，我們運營商在路徑、方式以及運營的過程中戰略方面還是存在著這樣、那樣一些值得我們深入研究的問題。甚至有的城市運營商，仍然沒有擺脫拿地蓋樓這樣的模式，這是我們客觀面對的。