記者在北京、上海、廣州和深圳等地調研中發現，曾經被認為是“鐵板一塊”的一線城市房地産市場在過去的一年中出現了加速分化的新動向：北京、上海進入相對平衡期，深圳市場供不應求，房價仍有較大幅度上漲可能，而廣州則面臨庫存高企的壓力。

業內專家認為，樓市“多維分化”的新動向值得注意，應密切關注廣州、上海等樓市“領頭羊”的剎車給區域甚至全國樓市帶來影響乃至連鎖反應。由於一線城市之間甚至城市內部已經出現高度分化，針對北上廣深的房地産市場調控也應當改變手段，從“後端干預”轉向“前端調節”。

北上廣深樓市加劇分化

記者近日在調研北上廣深四地房地産市場中發現，曾經齊齊堅挺的一線樓市不再是鐵板一塊，從2014年開始，北上廣深四個城市的樓市出加速分化的趨勢，而在各個城市內部，中心區與近郊、遠郊區域的市場表現，也開始拉大差距，呈現出“多維度分化”的新動向。

首先是京滬總體平衡但存“結構性不均衡”。

作為全國的政治文化中心和經濟中心，北京和上海的樓市在最嚴限購和信貸政策下的表現依然堅挺，從供求關係總量上已經基本達到平衡，但仍然存在“結構性不均衡”。

根據北京市房地産協會秘書長陳志測算，目前北京的存量房約為700萬套，按照全市約2100萬人口計算，每3人擁有一套住房，總體是平衡的。但存在二三環以內需求過於旺盛、五六環外供應過剩的結構性不均衡。

數據顯示，北京市通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區的整體庫存將近7萬套，去庫存壓力較大。

其次，深圳供不應求房價或加速上漲。

記者在調研中發現，深圳市的供求關係是四個一線城市中最為緊張。深圳市房地産研究中心提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數據相去甚遠。

“旺盛需求和有限供應作用下，深圳市的房價還將有很大上升空間，”深圳市房地産研究中心主任王鋒説。

根據深圳市住建局的統計，2014年，該市房地産開發投資同比增長20.5%，遠高於全國平均10.5%的增速。

房價方面，在2014年10月探底後，深圳市新建商品住宅銷售價格環比連續五個月上升，在四個一線城市中一枝獨秀。國家統計局公佈的4月70個大中城市房價數據顯示，一線城市中深圳環比漲幅最高，為1.8%。

最後，廣州庫存高企“壓力山大”。

而與深圳相隔不到100公里的廣州卻是另外一番景象。從2014年開始，在房地産市場領域，廣州被不少業內人士戲稱“偽一線城市”。在調研走訪中，最多提及“調整限購政策”就是廣州的政府部門和開發商。

從2014年底開始，京滬深三城普遍出現探底反彈的跡象，數據上最明顯的反映是北京、上海和深圳，這三個城市從2014年11月到2015年4月，新建商品住宅價格同比跌幅逐月收窄，並開始實現反彈。而廣州的情況則並不樂觀。根據廣州市國土房管局數據，近半年來，廣州市新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達到105.84萬平方米後，連續三個月成交下降，4月份成交面積為86.37萬平方米，基本回升到了2014年11月份水準。從成交價格看，新建商品住宅網簽均價一直處在震蕩下行的通道，去年11月網簽均價達到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房網簽均價連續下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

據陽光家緣網統計數據顯示，4月廣州住宅未售套數為153184套，未售面積為20224766平方米，創出歷史月度新高，目前廣州住宅去化週期為26.1個月，遠高於北上深等其他一線城市。合富房地産經濟研究院院長龍斌説，從歷史積累的數據來看，廣州市新建商品住宅庫存週期目前在20個月左右，而去年、前年的平均去庫存週期在15個月左右。“雖然現在廣州市場的成交恢復得比較快，但整個市場的去庫存壓力還是非常大。”