三月底新政組合拳發佈，住宅市場得到了較大的提振，但對於投資客群大量萎縮的杭州商業地産市場來説，無論銷售還是租賃，很長一段時間來都在以自身的需求導向邏輯在運作，因而處於一個相對穩定狀態。4月13日，世邦魏理仕發佈的《2015杭州商業地産市場第一季度報告》顯示：一季度杭州寫字樓租賃市場保持穩定，內資企業佔比達八成以上，而金融服務業佔比超過五成；地鐵四號線的開通則明顯推升了錢江新城的租賃需求，該板塊佔到一季度寫字樓整體吸納量的七成。

商業地産市場成交盤面小而穩定，因此高庫存會嚴重影響到商業性物業出售難易程度和消化速度。相關數據顯示，杭州市區商品住宅可售存量目前為10萬套，以2014年住宅年銷售量7.6萬套、今年新增住宅供應量參照2014年的10.3萬套來計算，去化週期為2.6年。“而細化到寫字樓市場上情況還要嚴峻不少，保守估計來算，杭州寫字樓的去化週期目前為5.6年，相當於住宅去化週期的兩倍多。寫字樓不是居住必需品，賣起來本來就比住宅難，不能不説是壓力山大。”世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示。

寫字樓市場

四號線開通拉升錢江新城需求 一季度吸納量佔比高達七成

世邦魏理仕該份報告顯示，今年一季度，華潤大廈（即萬象城的寫字樓部分）交付使用，為市場帶來73000平方米的新增供應；同時，一季度杭州優質寫字樓市場凈吸納量達60747平方米，空置率則保持在18.8%，環比持平。

從具體板塊來看，地鐵四號線的開通有效地改善了錢江新城的交通可達性，使得區域內物業的來訪量和成交明顯活躍。由此，一季度錢江新城貢獻了杭州寫字樓市場整體吸納量的七成。

從租戶特徵來分析，租賃需求多來自於內資企業，佔比達81%，外資企業租賃佔比為19%；和上一季度外資企業僅佔一成相比，一季度內資和外資企業的租賃需求呈現一種此消彼長的局面，這和內資企業受春節影響年初放緩租賃、外資企業則受影響較小、搬遷或新租動作較多有關。

從租戶行業來看，金融行業依然是最大的需求來源，佔比高達53%；製造業、批發零售業和專業服務業也較為活躍，佔比分別為17%、16%和14%。

一季度寫字樓市場的主要成交案例有：泰康人壽和興業證券在錢江國際時代廣場分別租賃了1500平方米和1000平方米；民生財富在EAC租賃了600平方米。此外，上海銀行在錢江新城的華峰國際商務大廈購買了6個層面。非金融租戶方面，施維雅搬出廣利大廈，在坤和中心擴租至約1000平方米的面積；兩家國內專業服務業公司分別入駐錢江新城的聖奧大廈和瑞晶國際大廈。

今年寫字樓可售總存量可達170萬方

去化週期更是高達5.6年

租金價格上，一季度杭州優質寫字樓平均租金錶現平穩，為每月每平方米125.1元，環比微漲0.2%，剔除新增項目因素後與上季度持平。

黃龍和武林板塊的租金繼續穩步攀升，而錢江新城雖然需求明顯提升，但當前逾25%的空置率以及源源不斷的新增供應仍使該區域的寫字樓租賃市場在短期內以去庫存為主要基調。由此，一季度錢江新城的平均租金環比下跌了0.6%，依然處於以價換量狀態。

未來六個月，有3個項目將在錢江新城交付，新增供應達20.2萬平方米。因此，短期內黃龍和武林等傳統核心商務區和錢江新城之間的租金分化走勢仍將延續，但錢江新城長期的集聚效應值得看好。

“近年來，一受宏觀經濟不佳影響，企業購買和租賃寫字樓的需求在下降，二受樓市狀況不佳影響，商業地産市場中除了一些小面積低總價項目，投資客近乎絕跡，寫字樓客戶以自用型企業為絕對主力；因此，寫字樓市場很容易出現新增供應量在漲，而銷售量在降的情況，庫存也就越積越多。”世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞不無擔憂地説。

隨後他給記者算了這麼一筆賬。“2011年，杭州寫字樓市場新增供應和銷售量基本持平，都是20多萬方；2012年，寫字樓新增供應約為40萬方，銷售量約為30萬方，也就是説，當年的可售存量至少多出了10萬方；2013年，新增供應約為65萬方，銷售量約為30萬方，該年可售存量再增加35萬方；2014年，新增供應約為70萬方，銷售量低迷僅為20萬方出頭，寫字樓存量再度增加50萬方。由此，2011年至今，保守估計杭州寫字樓至少已有約100萬方體量還待消化，以30萬方年銷售量來計算，這一存量的去化週期也需要3.3年，是樓市目前總存量去化週期1.6年的兩倍。要是再加上今年的新增供應，參照前兩年以70萬方來計算，今年的寫字樓可售總存量可達170萬方，如果年銷售量繼續以30萬方來計算，那麼，其去化週期更是高達5.6年。”

湖濱銀泰四期商鋪市場

購物中心爭相體驗化，新開商場有限 優質商鋪出租率和租金有望再增長

世邦魏理仕該份報告顯示，今年一季度，杭州優質商鋪市場沒有新項目開業，購物中心首層租金報價仍保持在每天每平方米34.8元的水準。一些項目的租戶體驗化調整取得不錯進展，市場整體空置率也因此下降0.4個百分點至3.6%。

品牌方面，湖濱銀泰四期龍翔裏引入很高興遇見你、炊寶屋和山葵家；在武林商圈，杭州大廈購物城引入了王鼎日本料理、極食餐廳和Awfully Chocolate；作為主力店之一的海上明珠國際影城也于一季度在中大銀泰城7樓開門迎客。個人護理品牌“德膚修”和家居品牌“關於家”分別在利星百貨三樓和四樓開設店舖。此外，國際服飾品牌繼續在杭城擴張，PRADA計劃在杭州大廈開設跨兩層的杭州第三店，Michael Kors的杭州第二店也正在銀泰武林店籌備中。

此外，位於中山南路和萬松嶺路的利星1157將於今年10月開業，商場面積約7萬平方米，是今年唯一確定開業的項目。除了Zara、優衣庫、H&M、無印良品和Forever 21等熱門國際品牌，利星1157將有50%以上的品牌為首度進駐杭城。

因此，預計在今年新開商場有限的情況下，出租率及租金等市場指標將有望進一步上升。

而對於未來杭城購物中心供應量井噴、眾項目將通過何種手段突圍的困局，馬英樞分析認為：“目前，不少購物中心對於差異化的理解仍然停留在淺層次，認為引入一些首次入杭的品牌就是做到差異化了，但這一點事實上很容易被拷貝，品牌首進的光環也會消失，效果不會太好。因此，我們應該思考的問題，還是如何從項目的周邊環境和自身基因上去尋求真正的差異化。”

（來源：每日商報）