成交回暖庫存仍高 “量增價穩”漸成趨勢

房價明年分化加劇總體平穩

受限購放鬆、房貸鬆綁、降息等寬鬆政策影響，11月份全國70個大中城市房價跌勢稍有放緩，新建商品住宅的銷售面積和銷售額均創年內新高，部分城市二手住宅價格也止跌回升，但整體下行的態勢並未改變。專家認為，樓市短期內不具備價格大幅反彈的條件，但未來市場分化的格局將會更加明顯，一線樓市或先止跌，而三四線城市房價穩中有降將是大概率事件。

【年底成交摸高反彈】

儘管11月份一線城市出現“量增價穩”的勢頭，但是短期內市場並不具備大幅反彈的條件。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，高庫存是壓制房價漲幅的重要因素。下半年房價持續下跌，庫存壓力緩解之後，房價才會止跌反彈，明年二季度房價將開始步入上升通道。

“在去年爆髮式的價格上漲透支需求購買力，疊加多年來部分城市的過度房地産投資，再加上持續多年的寬鬆貨幣政策突然釋放量開始節制等一些因素將影響近年樓市，在整體告別絕對短缺後，樓市已經進入白銀時代。”張大偉分析，本輪市場的調整週期將起碼延續到2015年初。成交量有可能在四季度出現觸底跡象，明年有望逐漸企穩恢復。但從目前看，房價有可能起碼到2015年一季度才出現明顯的企穩。

【地區分化或將加大】

隨著一線樓市房價預期的回暖，未來全國樓市分化格局將愈發清晰。

“從全國範圍看，未來即使一二線城市企穩，三四線的調整時間依然會很長。”在張大偉看來，儘管央行降息進一步增強市場的短期信心，使年末成交翹尾成為定局。但不可忽視的是，各地市場並非集體回暖，市場分化依然存在。具體來看，長沙、昆明、貴陽、海口、呼和浩特、常州及惠州等地11月新房成交量環比、同比均出現下降。今後這些地區的樓市可能價格下調，需求才有望增加。

胡景暉認為，市場基本面供不應求的一線城市、二線重點城市，房價可能止跌企穩甚至小幅反彈；而市場供需結構性供大於求的二三四線城市，未來價格穩中有降將是大概率事件。

“樓市分化現象凸顯，反映了房地産市場趨於理性。”中國社會科學院副研究員陳飛表示，一方面由於住房價格波動體現出各類城市經濟社會發展水準、公共服務品質等的差異，反映出消費者更加理性；另一方面，國家房地産行業政策的穩定性使三四線城市房地産市場的投機性逐漸被擠出。

房地産市場今年以來的下行趨勢仍在延續，70個大中城市新房價格已連續3個月全部停漲。國家統計局最新數據顯示，11月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有67個，比10月份減少了2個；持平的城市有3個，比10月份增加了2個。中原地産市場研究部統計數據顯示，在10月份的基礎上，70城市新建商品房住宅平均環比下調0.58%，跌幅相比前4個月有所收窄。

儘管房價繼續走低，但是11月份的新房銷售面積和銷售額卻都呈現放大趨勢，雙雙創出年內新高。數據顯示，11月商品房銷售面積13223萬平方米，比10月增加1861萬平方米；商品房銷售額8096億元，比10月增加938億元。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，隨著10月份以來各地信貸政策陸續調整，加之11月21日央行降息，政策疊加效應對房地産銷售産生積極影響，11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大，為年內新高，房價環比降幅進一步收窄。

【明年不會大幅回升】

事實上，房地産市場也出現了積極因素。二手住宅價格環比降幅繼續收窄，北上廣深等4個一線城市環比無一下降，北京更是連漲兩個月。

“11月全國一線城市二手房價格數據環比全面止跌，其中北京出現了0.3%的上漲，這證明了之前因為跌幅速度快，一線城市因為多項救市政策的出現，已經止跌。”中原地産首席分析師張大偉對本報記者表示，信貸放寬加速是出現10-11月二手房樓市成交量上漲的最關鍵原因。此外，全國政策面的轉寬鬆，對購房者心理出現支撐。對於目前市場購房者來説，入市的積極性在提高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，在限購政策逐步退出、“930新政”、央行降息等利好因素下，一線城市受市場供求關係、價格預期、改善型需求釋放等影響，市場成交量回升明顯，價格已觸底並出現反彈跡象。