在黎軍的描述中，降價故事的版本是這樣的。

2012年北海公園一期開盤價1.2萬元/每平米，2013年旁邊的萬達廣場破土動工，萬達的高品質高價格全國皆知，於是北海公園借著萬達的品牌優勢，將二期開盤價提高到了1.8萬元/每平米，當時，恰逢杭州樓市最火爆的一年，北海公園二期1100多套房賣得特別好，到2014年初只剩下不到200套尾房。

然而此時，杭州樓市急轉直下，一河之隔的萬科北宸之光，此時秉承萬科一貫的薄利多銷策略，一口氣推出了400多套精裝修房，每平米開價只有1.2萬元，這讓北海公園感到了壓力，他們把價格壓到了每平米1580元，但其實，仍高於一期開盤時的價格。

降價清盤，資金及時回籠後抄底土地市場，這是房地産商們經常採用的策略。北海公園同樣如此，2014年他們成為杭州拿地最多的本地房企，連續拍得三塊土地，成交額近35億元。

北海公園的案例在虞曉芬看來，引出另一個問題，就是樓市冷暖怎麼看?在她的研究當中，能夠真實準確反映出樓市冷暖的，是二手房市場，完全依據一手房的成交情況來判斷樓市，容易存在偏差。二手房市場應該講是最敏感的，它更真是體現市場的波動，如果説新建樓盤，開發商可以做廣告宣傳，二手房交易是買賣雙方的交易價格，能更加準確反映市場的真實狀況，從二手房的成交量看樓市，更能真實反映市場的一個真實的成交量的變化，和市場的冷暖程度。

早在2006年虞曉芬就提出過“中國樓市只有平穩增長，才能使政府、百姓、開發商多方受益”的觀點，呼籲對增速保持警惕。八年過去了，她的觀點沒變，並提醒我們，樓市究竟是調整，還是崩盤，關鍵是要看有沒有成交量來配合。

浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬分析説：2014年1-9月份杭州市區商品房成交量已經超過了五萬套，這個應該講是歷來來看，它的成交量水準還是比較大的、是比較高的一個水準。杭州應該講它的房地産市場，還是有很多的有效需求在承接，但關鍵還是這個房價，前幾年呢，可能上升的幅度也過大，今年杭州樓市調整，不是一個樓盤的崩盤，或者是房地産市場的一個崩潰，它更多的其實是市場基於供求關係，當前的整個的宏觀經濟、宏觀金融環境做出的一種理性的一種調整。

為了抑制房價的快速上漲，早在近幾年，杭州市加大了土地供應量，以杭州余杭區北部新城板塊為例，目前在建在售的商品房供應量達到約2.2萬套，而2013年該區域新房銷售量只有2000套左右。在這個板塊裏頭，有些開發商是有錢賺，有些開發商是沒錢賺，比如説萬通地産，它拿的土地就在萬科旁邊，樓面價每平米9000多元，而9000多元現在，在這個區域的房價可以購買一套每平米12000多元的精裝修商品房，萬通的項目明擺著就要虧。包括越秀地産，它拿的樓面價也是每平米9000多元，也肯定要虧。所以這個市場，杭州的市場應該講是充分競爭，競爭很充分的，有些項目可以賺錢，但是一不小心，你可能不對市場做準確的分析和判斷，有可能就要虧本。

麵粉價格決定著麵包價格。土地價格同樣決定著商品房價格。

2012年，萬科以樓面地價4000多元拍得這塊萬科北宸之光商品房用地，兩年後的2014年，它以精裝修每平米1.2萬元的價格入市。研究分析後虞曉芬發現，正是這個大樓盤的入市，逼著這片區域擠出了2013年瘋漲的泡沫，整個區域的房價正在被重新定位。

黎軍向我們透露，其實，要看清一個樓盤是“真跌”還是“假摔”。其判斷標準，簡單説，就是看二手房掛牌價格是否出現倒挂，也就是看樓盤的二手房成交價，是否低於樓盤當初的開盤銷售價格。凱德視界和嘉泰馨庭這兩個樓盤，它們開盤的時候，價格還是比較低的，1.3萬元/每平米到1.4萬元/每平米左右，等他們交付的時候，2010年，那個時候二手房轉賣價格比較高，差不多賣到了2.7萬元/每平米，現在的話基本上只能賣到2萬元左右，這就是真正的價格倒挂，這跟剛才相比的北海公園的房子，它們那個就不叫降價，它們那個是叫清盤。

激烈競爭，價格下跌，泡沫被擠出，雖然從長遠來看是件好事，但卻讓購房人陷入了迷茫。俗話説買漲不買跌，整個2014年杭州樓市都被“降價潮”籠罩，購房人觀望、猶豫，開發商、特別是急於週轉資金的小企業，信心一再被擊穿。

虞曉芬，不止一次被購房人問起，現在能不能買?也不止一次有開放商找她諮詢，是否到了該逃離撤出的時候，樓市未來究竟該怎麼判斷?

（來源：央視網）