年初，有人説“降價潮”將席捲全國，年中，又有人站出來大膽預測房價將跌破50%，臨近年底，救市、還是回暖。成為2014年樓市爭論的焦點。一時間，泡沫説、崩盤説、降價説、救市説眾説紛紜，這些説法的背後，到底隱藏這什麼真相呢? 央視財經頻道11月29日22:00《中國財經報道》欄目播出的中國樓市調查《樓市怎麼看》。以下是記者來到杭州調查的情況。

十月底的房博會，就如同杭州樓市的一面鏡子，廣場早已變成促銷員們的T臺秀，優惠、降價、打折廣告，一一亮相，促銷似乎是拉動銷售最有效的“偏方”。

上官劍，已經連續8年參加杭州房博會。今年，由於主辦方將場館縮小了近一半，他們自己的展位只能擺在了過道。這屆房博會參展商不僅比以往減少了三分之一，而且，參展的近30家開發商全是杭州本地企業。

樂居杭州公司副主編上官劍在房博會現場告訴我們，在這次的房博會上，參展商們帶來了80多個樓盤中，就有20多個樓盤在降價，我自己在會上問了一圈，基本上沒有看到漲價的樓盤，更多的是通過降價，以價換量為主。參展的83個樓盤，帶來約1.5萬套房源，杭州城區佔34個，這中間，蕭山區有4個，僅余杭區就推出了30個樓盤，這些區域供應量的充足，預示著價格戰在所難免。

最讓上官劍覺得饒有興味的，是他發現了兩個企業的身影。

這次房博會上，最大的兩個變化就是，大家一直關注的杭州德信地産，把招聘會搬到了房博會現場。而今年上半年宋衛平把綠城地産轉賣給融創中國的孫宏斌，十月，宋衛平又組建了一個新的公司，將農副産品搬到房博會是為了助陣自己的養老樓盤，賣掉企業退出市場的綠城地産，只不過現在改頭換面，叫了一個新名字“藍城地産”，看來他們並沒有停下房地産生意。而曾經打響杭州樓盤降價第一槍的德信地産，眼下不是忙著降價賣房子，而是打起了廣告招募人才。

關注到這些現象的，不止是上官劍，還有十幾年來一直從事房地産研究的虞曉芬，她正帶著博士生做樓市調研。

仲介門店，是虞曉芬調研的重點。在她的帶領下，我們來到了這家二手房門店。房産經紀人黎軍，已經在這裡做了五年的生意。對拱墅區這片的房源瞭如指掌。即使沒有成交，黎軍每天也會不停地約客戶看房，只要客戶能來，就多一點希望。這大半年，客戶看得多，真出手的卻很少，黎軍有點著急。

“國慶之前可能真的是賣不動，因為那個時候受政策的影響，連掛牌的客人都不會有”。黎軍所在的拱墅區和相鄰的余杭區，是杭州商品房供應量最大的片區。這個片區對房價最敏感、市場波動也最強烈。目前的話整個房價的話也開始復蘇了。

黎軍騎著他自稱為“開單神器”的電瓶車，領著我們，來到了門店附近的北海公園樓盤。這裡曾經是2014年杭州樓市最吸引眼球的降價樓盤。

黎軍指著前面的一個即將竣工樓盤説：“這就是德信、北海公園，由小戶型、大戶型都有的，邊上是大戶型、中間一套是小戶型，89平方的戶型”。

在北海公園樓盤周邊，還有杭州萬達廣場、寶嘉譽峰等三、四個在建商品房項目。在黎軍眼裏，北海公園選擇調價是迫不得已，因為這個地方新樓盤一股腦涌出來，競爭特別激烈。

黎軍坦言：當時北海公園只是做一個行銷手段而已，更多的是一個行銷的噱頭，北海公園把房價從均價每平米18000元拉回到了每平米15800元，其實只是想把房子給賣掉。而不是外界媒體報道的，是一個跳樓大甩賣。

在黎軍的描述中，降價故事的版本是這樣的。

2012年北海公園一期開盤價1.2萬元/每平米，2013年旁邊的萬達廣場破土動工，萬達的高品質高價格全國皆知，於是北海公園借著萬達的品牌優勢，將二期開盤價提高到了1.8萬元/每平米，當時，恰逢杭州樓市最火爆的一年，北海公園二期1100多套房賣得特別好，到2014年初只剩下不到200套尾房。

然而此時，杭州樓市急轉直下，一河之隔的萬科北宸之光，此時秉承萬科一貫的薄利多銷策略，一口氣推出了400多套精裝修房，每平米開價只有1.2萬元，這讓北海公園感到了壓力，他們把價格壓到了每平米1580元，但其實，仍高於一期開盤時的價格。

降價清盤，資金及時回籠後抄底土地市場，這是房地産商們經常採用的策略。北海公園同樣如此，2014年他們成為杭州拿地最多的本地房企，連續拍得三塊土地，成交額近35億元。

北海公園的案例在虞曉芬看來，引出另一個問題，就是樓市冷暖怎麼看?在她的研究當中，能夠真實準確反映出樓市冷暖的，是二手房市場，完全依據一手房的成交情況來判斷樓市，容易存在偏差。二手房市場應該講是最敏感的，它更真是體現市場的波動，如果説新建樓盤，開發商可以做廣告宣傳，二手房交易是買賣雙方的交易價格，能更加準確反映市場的真實狀況，從二手房的成交量看樓市，更能真實反映市場的一個真實的成交量的變化，和市場的冷暖程度。

早在2006年虞曉芬就提出過“中國樓市只有平穩增長，才能使政府、百姓、開發商多方受益”的觀點，呼籲對增速保持警惕。八年過去了，她的觀點沒變，並提醒我們，樓市究竟是調整，還是崩盤，關鍵是要看有沒有成交量來配合。

浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬分析説：2014年1-9月份杭州市區商品房成交量已經超過了五萬套，這個應該講是歷來來看，它的成交量水準還是比較大的、是比較高的一個水準。杭州應該講它的房地産市場，還是有很多的有效需求在承接，但關鍵還是這個房價，前幾年呢，可能上升的幅度也過大，今年杭州樓市調整，不是一個樓盤的崩盤，或者是房地産市場的一個崩潰，它更多的其實是市場基於供求關係，當前的整個的宏觀經濟、宏觀金融環境做出的一種理性的一種調整。

為了抑制房價的快速上漲，早在近幾年，杭州市加大了土地供應量，以杭州余杭區北部新城板塊為例，目前在建在售的商品房供應量達到約2.2萬套，而2013年該區域新房銷售量只有2000套左右。在這個板塊裏頭，有些開發商是有錢賺，有些開發商是沒錢賺，比如説萬通地産，它拿的土地就在萬科旁邊，樓面價每平米9000多元，而9000多元現在，在這個區域的房價可以購買一套每平米12000多元的精裝修商品房，萬通的項目明擺著就要虧。包括越秀地産，它拿的樓面價也是每平米9000多元，也肯定要虧。所以這個市場，杭州的市場應該講是充分競爭，競爭很充分的，有些項目可以賺錢，但是一不小心，你可能不對市場做準確的分析和判斷，有可能就要虧本。

麵粉價格決定著麵包價格。土地價格同樣決定著商品房價格。

2012年，萬科以樓面地價4000多元拍得這塊萬科北宸之光商品房用地，兩年後的2014年，它以精裝修每平米1.2萬元的價格入市。研究分析後虞曉芬發現，正是這個大樓盤的入市，逼著這片區域擠出了2013年瘋漲的泡沫，整個區域的房價正在被重新定位。

黎軍向我們透露，其實，要看清一個樓盤是“真跌”還是“假摔”。其判斷標準，簡單説，就是看二手房掛牌價格是否出現倒挂，也就是看樓盤的二手房成交價，是否低於樓盤當初的開盤銷售價格。凱德視界和嘉泰馨庭這兩個樓盤，它們開盤的時候，價格還是比較低的，1.3萬元/每平米到1.4萬元/每平米左右，等他們交付的時候，2010年，那個時候二手房轉賣價格比較高，差不多賣到了2.7萬元/每平米，現在的話基本上只能賣到2萬元左右，這就是真正的價格倒挂，這跟剛才相比的北海公園的房子，它們那個就不叫降價，它們那個是叫清盤。

激烈競爭，價格下跌，泡沫被擠出，雖然從長遠來看是件好事，但卻讓購房人陷入了迷茫。俗話説買漲不買跌，整個2014年杭州樓市都被“降價潮”籠罩，購房人觀望、猶豫，開發商、特別是急於週轉資金的小企業，信心一再被擊穿。

虞曉芬，不止一次被購房人問起，現在能不能買?也不止一次有開放商找她諮詢，是否到了該逃離撤出的時候，樓市未來究竟該怎麼判斷?

（來源：央視網）