雲南城投的憂傷

曾以土地一級開發和舊改著稱的雲南城投，卻因地方政府違約遭遇風險。

2008年，雲南城投與昆明市土地礦産儲備辦公室簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委託合同》，對環湖東路沿線4.18萬畝的土地進行一級開發。依據合同，土地一級開發所需資金全部由雲南城投籌措和墊付。作為回報，雲南城投將與昆明市政府對相關土地出讓凈收益實行五五分成，若收益不足全部土地一級開發總成本的5%，則可獲得市政府支付的5%保底收益。

3年後，首批土地招拍挂卻遭遇大比例流拍。流拍的原因則是政府變更用地性質規劃、定底價。更嚴峻的是昆明市政策變化。一方面，將全市範圍內的土地一級開發整理項目交由市屬投資公司全面負責，另一方面，土地一級開發整理項目統一按總投資額的16%給予回報，這與三年前的利益分配比例相去甚遠。此後，該地塊一級開發陷入停滯。

“目前與政府已達成關於環湖東路委託開發的解除協議，後期不再去做了，但政府會以什麼方式補償還沒確定。”雲南城投董秘辦人士對中國房地産報記者表示。

昆明一位業內人士分析稱，最終政府很可能以環湖東路地塊作為補償，昆明市政府拿土地換基建已很普遍。環湖東路規劃好後，地價肯定會漲。

“開發商做舊城改造和一級開發項目，關鍵得有耐心和科學的開發理念，落實每個利益攸關者的相關問題。比如，協調拆遷戶的各類住房問題，配建安置房。而且要對項目未來的盈利有一個精準的預測，才能有的放矢。”嚴躍進進一步分析道。

韓長吉則建議開發商，首先應該對項目有充分的了解，包括拆遷的範圍、拆遷戶數，對拆遷難度有一個總體的衡量；其次，對項目要進行充分的評估，評估項目成本、盈利空間以及潛在的風險；最後，需要選取合適的人才來掌控整個項目的進度和發展。

“應該學習中國香港的舊改做法。它們的舊改是由政府來主導拆遷，由政府按周圍樓價來賠償拆遷戶，如果不搬，找法院裁判，而中國內地則是把村民和企業綁在一起，一家一家談判，拆遷太難了，國企做就會更難。”前述廣東省房企人士表示。