鄭州房産——地産中國鄭州頻道

“下半年樓市的整體情況會好于上半年。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在接受本報記者採訪時表示，截至日前，已有30個城市在限購方面有不同程度的鬆動，佔所有46個限購城市的比例為65%。此外，還有不少城市實施戶籍政策鬆綁、公積金政策鬆綁、稅費減免等政策。北京市房地産協會副會長兼秘書長陳志則認為：“這一輪樓市的企穩回升，是從受自住房影響最大的剛需盤以價換量開始，逐漸輻射至改善性項目和高端物業。三、四季度，北上廣深高端物業的表現，會是樓市的風向標。”

高端市場成風向標

包括秦虹在內，不少專家對下半年市場整體走勢表現出積極態度的同時，也謹慎表示：還是需要進一步觀察樓市的一些關鍵指標。高端市場正是這樣一個關鍵風向標。數據顯示，今年的期房高端住宅的整體簽約率(截至目前有成交記錄的項目)為29%，低於去年5.6個百分點。但是，千萬元級以上豪宅的去化達22.9%，高於去年4.7個百分點。

比如作為京西豪宅標桿的五礦萬科如園項目，以9.58億銷售業績，奪得2014年上半年北京高端物業銷冠。該項目將在下半年加推更加符合高端改善性需求的産品，以滿足區域內更多高端改善型客戶的需求。對此，鏈家地産市場研究部張旭分析，今年千萬元級豪宅的項目去存貨速度明顯高於去年。高端市場購房者不缺資金，相對於受信貸政策影響較大的剛需産品，其受整體市場波動的影響並不明顯。“高端住宅市場短期內價格下調的動力不足，不排除未來有走高的可能性。”張旭表示。

萬科推出首個高端別墅

“論對市場的敏銳嗅覺，那還得看萬科。”在需要預判樓市走勢的關鍵時刻，記者在多個場合聽開發商如此感慨。“萬科即將在中央別墅區的高麗營，推出北京首個高端別墅項目。加上在西山板塊的五礦萬科如園、C BD的萬科大都會、故宮旁的北河沿甲柒拾柒號，萬科在北京已經有了4個高端項目。”萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶接受採訪時表示。

據萬科明源系統統計，截止到2014年6月28日，北京萬科(不含京外項目)今年上半年已完成117.3億元的銷售業績，其中，高端項目的銷售額佔比同比提升幅度非常高。而且，北京萬科為了發展高端物業産品線，已經將高端項目分離出來，專門成立了高端物業事業部去主導其開發和銷售。“萬科在北京首個高端別墅，將在今年年底正式亮相，預計明年年初開始預售。”毛大慶透露，至於價格現在還不好定，“因為我們還有很多設計成本之後的問題，不過，當年拿這塊地的時候地價不是很貴，今天看起來壓力比較小，所以值得期待”。

陳志分析：“在五礦萬科如園奪得上半年北京豪宅銷冠之後，萬科隨即推出北京首個高端別墅，已充分表現了發力北京高端市場的決心。這也是在用實際行動表現對市場走勢的預判。”

高端限購能否解除成焦點

無論是從市場數據，還是品牌房企的動作，北京高端市場都表現出了充足的後勁。此時，北京能否解除高端限購，成為坊間議論的焦點。有媒體轉述某品牌開發商行銷總監的話稱，北京或將很快解除對高端住宅的限購。“今年下半年，北京會有很多售價超10萬的地王級豪宅入市。如果不放鬆限購，這些前地王就很難解套，而如果前地王不能解套，政府未來賣地生意也不會好。北京孫河組團地塊流標就是最好的例證。”

華遠地産董事長任志強也在微網志上表示，高價地流標才剛剛開始。“限購取消後，高端住宅市場的銷售速度將進一步加快。”某房企高層表示，高端市場客戶支付能力強，尤其千萬元級高端住宅的成交量表現可能會有較大變化。但亞太城市房地産業協會會長謝逸楓認為：“根據27個已取消限購政策的城市看，只有5個城市採取放開中高端樓市的方式，説明是非主流。屬於供求的區域性、結構性局部的現象，體現限購政策差別化執行，也是分類調控的表現。”不過，毛大慶表示，未來中國房地産市場去行政化是基本主流，從以政策為主導的市場變為以供需關係為主的市場，開發商應該多圍繞産品本身做文章。“北京萬科會根據市場需求，適度開發高端項目甚至頂級豪宅項目。無論短期政策是否微調，北京萬科對於高麗營地塊上北京首個高端別墅的定位，不會止步于高端住宅産品開發，而是以回歸人本精神為指導，努力為北京未來的國際化板塊的配套服務功能提供強大支撐。”