昨日，國際商業地産諮詢服務公司世邦魏理仕(CBR E)發佈二季度廣州房地産回顧報告稱，廣州全市寫字樓空置情況改善，空置率環比下降一個百分點至12%，全市租金小幅上漲。住宅方面，高端住宅價格微漲且成為市場抗風險首選。世邦魏理仕廣州公司董事總經理馮文光對南都記者表示，限價鬆動造成觀望，預計下半年住宅降價壓力增大。

珠江新城寫字樓空置率19%

過去幾年給商業地産造成重大影響的樓市限購政策正在逐步消退，昨日世邦魏理仕表示，曾經大面積出現的商業寫字樓改商業公寓的現象已經減少，這令商業寫字樓的活力重現，並且空置率下降。

該機構數據顯示，上半年廣州全市寫字樓空置情況改善，空置率下降一個百分點至12%，而商業集中區域珠江新城的寫字樓空置率由上年的21%跌到現在的19%。租金方面則小幅上漲，主要是“由於全市整體空置水準仍較低，供應仍偏緊”。

“優質寫字樓市場方面的表現尤其明顯，全市需求平穩，空置穩步去化，租金保持平穩。”世邦魏理仕廣州公司董事總經理馮文光在接受南都記者採訪時表示，優質商鋪市場中，運營成熟的購物中心仍然吸引零售商擴張及新品牌進駐，但市場的“優勝劣汰”已經明顯在加速，表現為一些個別購物中心去化緩慢，租金有所下調。

但是值得注意的是，廣州第二季度並沒有任何新增寫字樓市場項目入市，這是自2010年第二季度以來首次出現這種情況。世邦分析稱，優質寫字樓整體需求保持穩定，小面積的擴張及升級需求，帶動了現有空置面積逐步去化。

高檔住宅降價壓力增大

住宅方面，由於調控的政策自本年初起有所放鬆，此前積壓的高檔住宅交易順利通過網簽，導致廣州近兩個季度有記錄的高檔住宅成交量較上年末明顯增加。而行業人士透露，實際上真正在今年成交的高端住宅並沒有網簽數據顯示的那麼多，價格上也明顯放慢了上漲步伐。

“買家觀望情緒濃厚，仍抑制整體需求。”世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉向南都記者判斷稱，本季度大部分項目價格水準仍保持穩定，亦有個別項目因為成交盤源較為優質而漲價，受此影響，廣州全市高檔住宅價格環比微漲0 .6%至季末的每平方米41167元。但鋻於政策鼓勵自住需求、抑制投資及投機需求的方向未變，世邦預計未來廣州高檔住宅銷售市場將持續放緩，價格下調壓力加大。

[對話]

世邦魏理仕廣州公司董事總經理馮文光看空樓市只局限于二三線城市

南都：商業地産曾經是住宅限購令下的避風港。如今預期限購逐步退出，商業地産方面有怎樣的新動態？

馮文光：住宅限購對商業的影響在2010年的時候就已經完全表現出來了。那時突然間有一批很大的資金涌入了商業市場，令商業、寫字樓跳升，而現在基本上是慢慢步入一個穩定期。現在對限購政策已經習慣了，所以對商業其實是已經適應了。但近年來商業地産開發遍地開花所積累的隱憂開始顯現。

根據世邦測算，全國範圍來看，未來3年間，也就是2014- 2016年，優質商鋪新增供應預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59 .5%。但各城市的商鋪市場表現將有所分化。一線城市和主要二線城市需求旺盛，商鋪租金仍有長期上漲趨勢。部分二三線城市短期內開發量過大，尤其是位於非成熟商圈、由不具備商場運營經驗的發展商開發的項目佔比較高，未來一段時間內市場空置率可能持續處於高位，租金向下壓力逐步增大，會出現招商困難的情況。

南都：看空樓市的論點你認可嗎？

馮文光：看空樓市這只局限于二三線城市。一線城市特別是核心區，比如廣州，供應是有限的，而需求是有的。即便目前成交量下降，現在不去買也不代表沒有需求，只是需求暫時受限制罷了。原因是他們認為樓市會跌，所以不去買。但二三線城市的供應很大，所以情況不同。（來源：南方都市報）