鄭州房産——地産中國鄭州頻道

供熱需冷

在北京收緊房貸及自住房的加速供應等因素影響下，市場觀望情緒進一步加重，使得北京樓市成交量一路下行。

截至6月底，北京商品住宅共成交4466套，創下自2006年北京有網簽記錄以來的同期最低值。據亞豪機構數據統計顯示，2014年1-6月北京新房總成交31753套，與去年同期相比下降45.48%，總成交面積為334.52萬平米，與去年同期相比下降47.25%。

今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來的銷量下跌、信貸政策的持續緊縮帶來的融資難度加大的情形下，“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇。

據亞豪機構數據統計顯示，2014年上半年，北京共有401個項目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬平米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場供應量創下自2009年以來近5年同期歷史新高，其中，大興區以1.2萬套的供應套數更是創下有史以來的供應新高。

在市場整體持續乏力的背景下，開發商促銷手段開始升級，降價動力也正在提升，不少項目啟動“以價換量”的銷售模式。進入6月之後，不少品牌房企採取低於市場預期的推盤策略。位於朝陽東壩區一個樓盤，上週末新推出均價3.2萬元的特價房，該價格相比2個月前42000元/平米下降1萬，降幅超30%。

網易房産“2014年6月京城百盤價格動態調查”顯示，100個重點樓盤中，有16個項目價格下跌，降價盤數量與5月基本持平。降價涉及6個區域，其中遠郊順義的剛需盤和朝陽、海淀的高端盤降價最具代表性。除了常規的低價開盤、折扣優惠、尾盤促銷、團購、特價房等，也開始嘗試一些更貼近購房者需求的新玩兒法，比如在信貸政策收緊的背景下推出零首付、定額首付、分期首付等。這些舉措不會對項目均價産生影響，但究其本質，也是一種變相降價的手段。在拐點顯現、價格敏感的情況下，這種價格調整策略，無疑會比直接降價顯得更為高明。

對此，亞豪機構副總經理高姍分析表示，去年亮眼的業績使得大部分開發商紛紛調高今年銷售目標，以“快進快出”的高週轉策略來維持現金流的持續。另外，為應對大量自住房項目集中入市的衝擊，具備上市條件的剛需項目紛紛選擇提前入市，也是上半年北京樓市供應量大增的主要原因。

□土地

收入創同期新高

供地的節奏決定了今年上半年的土地市場呈現出了“先熱後冷”的局面。

統計數據顯示，一季度北京土地市場共成交經營性用地33宗，土地出讓面積合計為360.5公頃，累計土地出讓金達748.7億元。而在二季度北京土地市場共成交經營性用地20宗，相比一季度下降近四成；土地出讓面積合計為106公頃，環比一季度降幅為70.6%；土地出讓金額為350.4億，環比減少近400億。而從住宅用地的出讓情況來看，也呈現出先揚後抑的市場局面，一季度成交居住類用地22宗，總成交金額為578億；二季度居住類用地僅成交8宗，且均為4月出讓，總成交金額為175億，環比減少403億。

值得關注的是，北京土地市場在4月集中成交34宗地塊後急轉而下，5月份僅成交4宗商業地塊，至6月，全月僅成交1宗地塊，土地性質為工業，整體市場轉淡趨冷。

得益於今年前4個月的“快跑”，北京土地市場上半年的業績依然“搶眼”。亞豪數據顯示，2014年上半年北京土地市場共成交經營性用地53宗，規劃總建築面積為919.91萬平方米，較去年同期增長30%，累計土地出讓金達1099億，與去年同期相比大幅增長71%，創2004年土地招拍挂以來同期土地出讓金額最高記錄。其中，居住類用地共成交30宗，與去年同期持平，土地面積合計264.6公頃，同比大漲154.2%，成交總金額達753.5億，同比上漲了80.3%。

儘管上半年土地市場成交額創新高，但完成全年供地計劃依然有難度。據統計，上半年北京全市土地市場經營性用地成交面積達583公頃，佔年度1550公頃經營性用地的38%，而去年同期全年供地計劃已完成近半。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析表示，在房地産整體下行背景下，儘管開發商出於持續經營的考慮仍有拿地意願，但土地市場上優質地塊所設價格門檻普遍較高,再加上今年商品房市場“量價齊跌”，除“財大氣粗”的國企央企外，多數開發商在現金流的壓力下普遍顯得有心無力，預計未來更多開發商會抱以謹慎的拿地投資策略。

中原地産首席分析師張大偉也表示，去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始産生分化。房企受到銷售不佳、資金鏈趨緊的影響，雖然對一線城市地塊仍有一定渴求，但購地已趨於謹慎及理性。

□二手房

成交跌入谷底

從去年4季度開始，北京二手房市場的需求逐漸萎縮，交易量開始下滑，整個上半年，二手房市場被濃重的觀望情緒淹沒，成交均價隨之環比下跌。來著我愛我家和中原地産等機構的統計顯示，2014年上半年，北京二手房成交4.45萬套，創網簽來最低紀錄，其中，6月成交量僅6464套，同比環比均明顯下調，這是2009年來，歷史首次連續半年成交量單月不足萬套。

在購房者觀望，遲遲不入市的同時，房源卻在持續增加，這促使今年的二手房市場逐漸步入“買方市場”。

據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年上半年，我愛我家二手房新增房源掛牌量環比（2013年下半年）大幅增長了48%，與去年同期相比則增長了88%。與之相對應的是，新增客戶登記量的回落。數據顯示，2014年上半年，北京市二手房新增客戶登記量環比（2013年下半年）減少3.3%，與去年同期相比則減少了16.1%。市場需求在經過了2013年的刺激性釋放之後，在信貸支援相對不足的現階段，購房人群購買意願呈現下降趨勢。

購房需求的減少，房源的持續增加，使得二手房市場供不應求的矛盾得以明顯緩解，據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年上半年，北京二手房市場供求比已從去年上半年的1:10.4下降到目前的1:4.7。

隨著供求矛盾的緩解，二季度以來，北京二手房業主的報價已經開始出現鬆動，出現了5%~15%不等的議價空間，也出現了部分業主

通過幫助購房人承擔部分稅費的形式來力促房屋成交，二手房市場已經逐步從以賣方為主導的市場逐步向“買方市場”轉移。

偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，購房人群的觀望，是導致近半年來北京二手樓市量價雙雙回落的重要原因。而上半年金融系統對購房按揭貸款的持續收緊，則是造成購房需求觀望，樓市整體降溫的根本原因。

“目前市場掛牌房源90%以上都出現了下調價格現象，而供需結構則明顯扭轉，客戶觀望情緒濃郁，有效客戶減少。成交難度持續加大，購房者心理價位下調。預期在信貸不出現突然大幅度扭轉的話，北京二手房價格將還有15%左右的調整空間。”中原地産首席分析師張大偉稱。

□房企

集中度持續上升

今年上半年，國內房市行情並未延續強勁走勢，行業進入全新的大整合時期。據中國房地産測評中心統計，上半年入榜TOP50中，房企集中度持續上升，從各梯隊表現看，第一梯隊業績持續攀升，第二、三梯隊業績增長劇烈分化。但在冷峻的行情中，仍有三類房企實現了業績快增：聚焦三四線城鎮化、降價促銷力度較大、“短平快”快週轉。

分化，仍然是今年上半年房企表現的主要特徵之一。今年上半年，去年7家千億陣營領軍房企的業績均突破400億元。相比之下，去年同期超400億元的只有5家，第一梯隊門檻又有顯著提高。7家領軍房企中，有5家實現業績快增：最快的是碧桂園，業績同比增長74%，其次是恒大58%，萬達37%，排名第四、五的綠地和萬科分別為27%、22%；目標完成率也較好：恒大以64%完成率領銜TOP50榜，中海、萬科都過半，碧桂園、保利地産也超過4成。

上半年，去年銷售規模300-700億元的第二陣營房企增長明顯分化：大部分房企業績出現下滑，個別房企甚至跌出TOP50排行榜。業績下滑主要是因為産品定位偏高端，在供過於求的城市佈局過於集中。但部分房企業績繼續攀升：富力地産同比增長39%，領漲第二梯隊；其後華夏幸福、雅居樂同比分別增長26%和22%，目標完成率也均超過40%。

第三梯隊中，“高增長、快週轉、強擴張”、開發週期“短平快”中型房企，如陽光城、旭輝集團、泰禾集團、敏捷地産、正榮集團、融信集團在上半年保持明顯增長態勢。以最典型的泰禾集團為例，通過高端住宅、商業雙輪驅動，上半年以90.1億元躋身TOP50第37名。

中國指數研究院統計也顯示，從不同陣營房企銷售業績增速來看，市場依然演繹著“越大越強、越大越快”的競爭法則。第一陣營7家房企今年上半年銷售額增長率均值為30.2%，遠高於第二、三、四陣營，而第四陣營平均下降3%，陣營之間無論從銷售規模還是增長動力，格局分化加速顯現。

2014上半年，房地産市場顯著降溫導致量縮價跌，房地産企業對全年銷售目標的完成情況差強人意。誰能在淡市背景下實現銷售突圍，誰便增加了勝算的砝碼，去化率是衡量一個項目是否熱銷的重要標準。

上半年，去化率在60%以上的房企有14家之多，從類型來看，可分為兩種：一是高週轉類型的企業，這類企業普遍對銷售率的要求較高，如升龍和陽光城，上半年的去化率分別為61%和62%；二是對開盤率有嚴格要求的企業，比如萬達和恒大。

去化率處於50%-60%之間的房企，以老牌企業萬科、保利地産為代表。這類企業新盤去化率都能保證在70%以上，老盤新推的項目在40%-50%左右。去化率在40%-50%的房企數量多達19家。

□觀點

同策諮詢研究部總監張宏偉：

下半年要以價換量制勝

在銀行信貸緊縮的市場背景下，堅持高週轉、短期以現金為王，樓市下半年仍要堅持以價換量、以跑得快制勝。隨著房價下調預期逐漸增加，要抓住9-10月的放量窗口期加速推盤、積極跑量，現金為王是上策。另外對於拿地時機週期，要把握今年拿地換倉時機，搶佔一二線城市優勢資源，謀求下一輪市場發展的機會。而對於土地儲備的結構調整，大型房企可以在一二線城市尋找溢價高、高週轉項目作為未來的土地儲備。而從中長期來看，2020年需求大拐點即將來臨，房企發展模式要由資金、關係等驅動型向品牌、管理等驅動型轉變。

克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬：

北京房價下調幅度不超2000元/平米