20年前的1994年，中國房地産市場由於所謂的“過熱”，招來了實行土地出讓金制度後的首次調控，廣州大量高層住宅及寫字樓開發受抑制，直至1996年經濟軟著陸後，才逐漸恢復，但眾多寫字樓爛尾直至今天尚未完全解決。接著1997年後的亞洲金融風暴重創香港樓市，香港樓價暴跌67%以上，直至2003年才觸底回升，國內經濟及房地産也受到嚴重影響。1998年政府出手救市，把大量房改房出售給職工，帶動了商品房開發迎來新的發展空間。之後，又把住宅交易契稅從6%降到3%，再降至1.5%，極力鼓勵老百姓買房。溫故而知新，歷史告訴我們：每當國內經濟需要房地産拉動時，政府都會毫不遲疑地出手。

近6年來國內房地産市場經歷了三次大的波動調整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調整。這三年一次的調整期之間有什麼相同與不同的原因?恢復的動力是什麼?調整何時結束?這三次市場調整期的GDP增速數據，無獨有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%(見圖示)。可見，經濟下行是三次波動調整期共同的誘因和背景。

2008年樓市給我們的印像是什麼呢?是量價的大幅度下行：廣州市2007年末房價在1萬元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。産生原因是經濟波動，是全球金融危機造成的。後來調整期很快結束了。是什麼原因導致市場快速恢復了呢?是四萬億貨幣投放對經濟的強刺激，是首次置業房貸利率下浮30%的“救市”。結果是，成交斷崖式下跌逆轉到快速恐慌性搶購，2009年末房價回復到1萬元/平方米，成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年978萬平方米。

整個調整期一年半時間。2011年市場波動原因是政府出臺了一系列房地産調控政策，致使房價出現窄幅回調。調整期15個月，在2012年下半年，房價又被推了上去，其恢復動力來自需求以及貨幣寬鬆政策(2012年貨幣供應量M2的平均增幅為14%，最高月份達到16%)。信貸放寬推動需求，轉化為成交量，推升房價。雖然有限購限貸等調控因素，但由於需求強勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價還是快速上漲了。2013年新“國五條”出臺，引發本輪調整期在去年底開始。

本輪波動與上二次波動最大的不同是，以前二次主要是由經濟、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場內部發生了變化，供需關係失衡，主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個月。再加上房貸收緊，使購房人陷入觀望。據統計，廣州十區目前庫存量需要23個月才能消化完。這一次調整會有什麼支撐樓市的動力?前兩次一次是政府主動救市，另一次是信貸鬆動。那麼這一次會出現嗎?地方政府至今沒有敢於充當放鬆限購的“笫一個吃螃蟹的人”。

去年以來，央行並未出臺任何住房信貸政策，按揭貸款落實不到位完全是商業銀行的逐利行為。央行和銀監會高層在此前的表態，就是為了引導商業銀行不能以逐利為首要目標。接下來，只要房貸放鬆，則成交量會大幅提升，房價隨之止跌回升。樂觀估計，傳統的房地産“金九銀十”銷售旺季仍會如期而至，而本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。

點評：對於市場而言，各個行業之間可以自由流通，與之相對應的居民不會因為行業流通而出現過激的行為，這就是市場的健康。而對於購房者而言，居者有其房才是恒久的思想。

來源：新華網