雜費到底有多少?

某房地産項目臨近城市河道，我們曾為該項目的開發商做過濱水住宅産品線研究與諮詢。開發商拿地後，對500多米的河岸進行了公園化整治(當然也是為了提高産品溢價)。整治過程中，政府有關部門找到府來，開發商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

綠化環境還要交水土流失費?或許不理解一線開發的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發商在項目用地“紅線”內開挖樓座基坑，挖出了文物，於是上報。停工是必然的了。文物部門勘察現場後，派駐了考古人員。小鏟子、小刷子，一天天地仔細挖掘著。每耽誤一天工期，算上資金成本和給施工單位的怠工費，成本增加20多萬元。可把開發商急壞了，不得不找關係做工作。答覆是，“可以快點，但要交加班費、文物保護費”。最終開發商還是不得不交。“今後再也不幹這種傻事、實在事了。”開發商抱怨説。

還有很多雜費，可能很多非地産或非地産一線人員甚至沒有聽説過，比如白蟻防治費、新墻體材料發展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃氣管網分攤費、自來水新建管網費、防雷減災費，防震檢驗費，等等。

房地産項目開發過程中到底有多少雜費?去年，恒大集團曾經對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統計。結果發現，從買地到竣工交樓，再到給業主辦理房産證，雖然每個城市情況不一，但也少則蓋50多個章，多則蓋110多個章。當然了，幾乎蓋每個章，都要收費。據恒大統計，收費最少的城市也有37種雜費，最多的有157種。

有開發商戲言，只要不嫌麻煩想收費，幾乎每個政府部門都能找到理由從房地産項目上“揩油”，甚至計生部門也能以檢查農民工的名義收費，而且大都有“紅頭文件”。沒有文件的怎麼辦?也有辦法，最有效的辦法有兩個，一是堵工地，二是在辦公室糾纏不休。

與法定稅費一樣，各類雜費最終也當然要轉嫁到房價中。各類規費、雜費到底佔房價的多少?據恒大統計，按平均值計算，收取的各類規費大約佔房價的11%。在為房企做戰略及産品線研究與諮詢時，我們經常做成本利潤和價值成本優化分析，因此能掌握一些房企及其項目的稅費水準。據蘭德諮詢統計，與房地産開發相關的11種稅費，約佔房價的13%~15%;各類規費、雜費，約佔房價的8%~12%——稅費全部加起來，約佔房價的20%~25%，有些三四線城市甚至高於25%。

其實轉嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的徵繳彈性較大，致使開發商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發商都設有前期開發或報批報建部門，專事公關和辦手續。其間所投入的人力成本和時間成本，最終還是要轉嫁到房價中。

如果把納稅額理解為企業的“社會責任”的話，問題是，房企還要承擔著那些靠收費、罰款得以存在的單位的“運作責任”，還要房企流著道德血液的“道德責任”。

清理名目繁多的稅種和各類規費、雜費，確實已到了刻不容緩的地步了。在房企平均凈利率只有12%左右的“中利時代”下，這也是最有可能降房價的空間，而且也應是今後徵收房地産稅的前提和基礎。