鄭州房産——地産中國鄭州頻道

導語：2014年一季度，房地産市場似乎步入下行通道，在兩會確立“雙向調控”的指導方針下，各地方政府意欲鬆綁樓市限購。城市規劃、頂層設計、房價、地價，在政策與市場的相互影響下不斷變化。回顧一季度，地産中國網將為您盤點十大房地産最事件，並解讀新聞背後的真相。

1.最不實的傳言——杭州尾盤暴跌再掀崩盤論

春節後，香港樓市勁吹降價風令大陸不寒而慄，不久後，有關杭州多家房企“高調”打折降價的消息，如洪水般氾濫。接著，湖北襄陽被曝樓盤崩盤、江蘇常州項目六折甩貨、廣州一房企項目全線8.8折……局部樓市危機發酵之際，一文《中國樓市崩盤的五點證據》再拋“暴跌論”。另外，興業銀行發佈公告，表示暫時停止辦理房地産夾層融資業務。地産大佬王石公開表示今年房市形勢不妙。如此種種，都讓樓市蒙上了一層不明朗的陰雲。

點評：雖然春節後各地頻繁爆出的樓市降價消息讓人一時心慌，但經過查證，發現事實遠非人們表面所見。杭州最早降價的兩個樓盤均為尾盤。而常州雅居樂項目降價實則因為價高難銷，“六折甩貨”不過是房企的行銷手段。北京萬科橙項目所謂的降價其實是開發商嚴格按照政府相關部門指導意見在進行定價銷售，也是一種不得已的選擇。可見，樓市降價風確實存在，但“崩盤論”尚言之過早。

2.最巧妙的解讀——李克強破解姜偉新“四字謎面”

2014年“全國兩會”召開時，全國政協委員、住建部部長姜偉新透露未來的房地産政策將採取“雙向調控”。這“四字謎面”如一石激起千層浪，引發了業界的廣泛解讀。在隨後李克強答中外記者問時，給出了分類、分城調控的指導方針，為四字謎面給出了明確答案。

點評：李克強在兩會上指出，針對各個城市可以採取分類調控的策略，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資。“分類調控”將針對不同城市的具體情況進行調控，對供不應求的一二線城市進行供應調控（如設定共有産權房試點城市），而對供過於求的三四線城市進行需求調控（如近期呼聲頗高的地方限購鬆綁政策），最終使市場達到供求平衡。不再“一刀切”，體現了新一屆政府的施政策略。

3. 最深藏的期待——多地樓市下行意欲鬆綁限購

繼溫州傳出上報鬆綁限購的方案後，杭州、長沙等多個城市也開始醞釀和討論鬆綁限購的可能性。房地産市場實施4年之久的限購政策，在2014年出現鬆動跡象。雖然有報道稱長沙住建委已于日前否認，但多個地方政府意欲鬆綁限購的傳聞還是甚囂塵上。

點評：多個城市討論鬆綁限購的可能性有三：一是今年起樓市調控不再“一刀切”，而是轉為“分城施策”，給了各城市自主決策的空間。二是經濟增長放緩，地方政府希望房地産再度扮演拉動經濟增長的“火車頭”。三是房地産市場持續降溫，影響了地方政府的房地産收益。理由花樣百齣，但鬆綁限購的後果卻不知能否承擔的起。不過從相關部門發聲來看，至少目前一線城市不會放鬆。

4. 最隱秘的反腐——不動産統一登記逼官員拋房

國土部自3月提出不動産統一登記制度後，一直在推進。不動産統一登記，意味著原來分散在各部門的不動産登記職責將統一到一個部門，並實現全國住房資訊聯網。有趣的是，在制度提出不久，部分大中城市出現了豪宅、別墅等二手房“拋售”的現象。在國家反腐力度不斷加強的背景下，兩者很容易被聯繫在一起。

點評：不動産統一登記確實在進行。已經進行財産申報的廣東某官員在接受採訪時稱“要求我們填寫的是財産申報表，但是表格的一些設置讓我們很難如實填寫，所以很多人都選擇少填。”由此可知，財産申報過程並不嚴謹。也有人説官員在申報房産之前已經做了轉移處理，這與“不動産統一登記逼官員拋房”之論不謀而合。

5.最實際的調控——自住房大量入市打亂剛需市場

日前，有機構公佈2014年一季度北京新房成交量創新低。另外，繼住總萬科橙“低開”入市後，2014幾個純新盤定價基本都選擇參照周邊在售項目甚至是二手房價格，不少開發商甚至選擇低價跑量策略。有報道稱，自住型商品住房項目接連入市，其價格明顯低於周邊同質項目，吸引了大量購房群體的關注，市場觀望情緒明顯，剛需樓市形勢不樂觀。

點評：自住房的大量入市的確給剛需商品房造成了一定衝擊，剛需樓盤供應增多，購房者觀望情緒明顯，開發商開始著急。但目前來講，原定性為“共有産權房”的自住房五年內不得轉讓，針對目標人群有限，且網上申購的中簽率極低，非京籍人士難獲機會。自住房是調控的積極嘗試，至於其能走多遠，值得期待。

6.最顛覆的思維——網際網路思維顛覆房地産被熱炒

中國的房價能不能跌一半？小米科技董事長雷軍第一次對房地産行業提出了網際網路思維。萬科執行副總裁毛大慶亦隨之發表言論，表明與網際網路公司合作的決心和野心。不久後，阿里巴巴入股銀泰商業，打造全國零售網路模式，引起行業躁動。一時之間，網際網路思維顛覆房地産被熱炒。

點評：網際網路思維是什麼？很多人還不能完全理解，有人説網際網路思維歸結于7個字：專注、極致、口碑、快。可以借鑒的兩個例子是小米和樂視，但房地産不同於小米和樂視等電子商品，發展過程中會遇到開發商、政府等許多不可控因素。當然，網際網路思維與地産業的結合仍值得期待，但有趣的是，當行業老大萬科用網際網路思維掀起地産圈恐慌之後，自己卻早已回歸房地産主業，值得深思。

7.最熱鬧的炒作——京津冀一體化催升保定房價

“四個北京人買保定一個樓盤”、“保定樓盤兩天銷量相當兩月項目”、“保定樓盤四天漲了2000塊”……必須承認，京津冀一體化對河北樓市的影響不能小覷，尤其是在保定將成為政治副中心的消息傳出之後。雖然“京津冀一體化”的具體規劃尚未出臺，但保定樓市已經極度“亢奮”，與北京樓市連續“遇冷”形成鮮明對比。

點評：京津冀一體化是一個長期利好消息，卻在短期內促發了環北京地區的樓市熱炒現象。比政策先落地的，永遠是投資客。“政策未行，房價先行”對京津冀一體化融合進程不一定有利。更何況，若最終落地政策結果有偏差，投資客們難免受到損失。而即便京津冀政策落實保定，但産業轉移若無法與人口轉移同步，也難以真正振興一方。總之，房價與京津冀一體化，恐怕也不必如此直接的掛鉤。

8.最慘痛的警示——房企2013年報凈利潤下滑嚴重

截至3月30日，滬深兩市已經有76家房企公佈2013年年報，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業務在內地、而在港上市的房企公佈2013年業績，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。房企2013年報凈利潤下滑嚴重已成為普遍現象。

點評：從各房企的年度報告來看，利潤率下降已是行業趨勢。“觸頂”的房地産行業告別暴利時代，一個原因是房企的管理費用尚未降下來，成本高。另一原因是借貸增多的房企犧牲了利潤空間提升週轉速度。高週轉、高增長模式被房企頗為推崇，但若利潤增長跑輸給銷售規模增長，上市房企股價極有可能會下跌，凈利潤隨之下滑。

9.最得意的贏家——綠地借殼上市張玉良暴富

3月26日，綠地集團上市借殼的金豐投資（600606）開盤後再度漲停，報價10.20元，漲幅10.03%。至此，金豐投資已連續7日一字漲停，累計漲幅95.11%，綠地集團也借此成為中國房企市值第一，大幅超過此前的行業龍頭萬科地産。而綠地總裁張玉良的身家已突破23億元，遠超萬科教父王石。而按重組預案後計算，綠地總市值比萬科A、B股總市值超出了144.81億元。

點評：無論綠地的市場估值是否有泡沫之嫌？其上市後的熱鬧已被行業津津樂道，甚至於身家一夜暴漲的張玉良都被拿來和王石做比較。與管理層持股的企業控制萬科不同，綠地集團一直是由綠地管理層為核心的上海格林蘭投資實際管理。所以，綠地借殼上市是一場內部人的狂歡，而被稱為“格陵蘭王”的張玉良更是最大贏家。

10.最理想化的夢想——新型城鎮化進入實質階段

兩會結束後，《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》出臺，這表明城鎮化相關工作已經進入實質性層面，與之前僅停留在討論層面有著明顯的差別。《規劃》包含八大篇、三十一章、全文近3萬字。文中涉及房産行業六大要點，對中國新型城鎮化的有品質發展提出了新的要求。

點評：城鎮化不僅僅是戶籍的改革。改變了農民的戶籍，徵收了他們的土地，是否就能讓他們過上更好的生活，讓城市經濟得到質的發展，其中仍有許多課題要做。過往30年中，農民工從農業進入生産效率更高的非農部門，但也出現投資拉動效應下降、城鄉收入不平等、環境污染嚴重等問題。而城鄉經濟發展不平衡時，失去土地的“農民”是否更需“進城”打工？新城市是否又會淪落成一個個睡城、死城？也是值得思考的問題。