向南or向北？重慶城市發展方向大探討

“重慶向北”、“二次向北”之外，城市是否還有其他發展方向？哪些區域後勁十足？近期，重慶商報記者採訪各方專業人士，他們給出的一致答案是——向南。

“2013年年底，業內幾乎有個共同的觀點，重慶不止是向北發展，現在到了向南發展的時候。”重慶領域機構市場研發中心營運總監張鑫表示，南濱路、彈子石地塊已無地可拿，南坪主城區已無擴展空間，只能往茶園、銀龍等拓展新區，而因交通不便的巴南龍洲灣片區，隨著巴濱路、渝南分流道、輕軌等交通條件的改善，逐步打開巴南對外窗口，與主城連接更為緊密。

向南是宜居新方向

重慶南城迎來春天

——商業地産實戰操盤專家、重慶房協商專委專家委員、重慶駿邦地産顧問公司執行董事林海彬

“任何一個地區的發展首先離不開的就是政策支援。兩江新區的打造，可見‘向北’是城市發展大方向。”林海彬説，這在政策支援方面可以看出“向北”的導向是顯而易見的。隨著五大功能區劃的出臺，兩江核心區——照母山、蔡家、禮家、悅來再度聚焦市場關注，已經成為重慶二次向北的必然發展板塊，加之該區域一流的生態環境以及高速、輕軌、快速通道路網的建成，以後將有更多市民選擇居住在這三大片區，所以更需該區域各板塊規劃建設適中的商業物業，配與各服務功能性商業業態，以滿足大量常駐居民的消費需求，因此商業機會較大。

而重慶向北之外，城市向南是另一大趨勢。“南城，更適合居家，但不適合做大商業。”林海彬認為，重慶南城，是一個狹長地帶，但其有山有水，自然資源豐富；再加上學府大道-南城大道、渝南大道分流道、巴濱路以及輕軌等構築的便捷交通，這裡將是非常宜居的地帶。而在商業發展上，由於便捷的交通，巴南一帶的居民一般都是白天在主城核心區工作、消費，晚上回家休息，其零售業及高端餐飲、休閒、娛樂等、被主城分流了，不太適合做大商業。但是，南區未來常駐人口的增加，卻給餐飲及生活服務類商業帶來的許多機會，更適合做一些夜間休閒和社區商業。

相比而言，在城市向南的趨勢下，茶園因在地勢上相對獨立，所以茶園的商業可以自成一體，鎖定住當地的居民。同時，茶園的産業功能不會導致大量居民外出工作，具備産城融合的條件。

重慶南城迎來春天

——重慶優地美機構董事長沈光明

10年之前，重慶向北。在重慶北區經過了10年的快速發展之後，重慶房地産市場悄然吹響了重慶向南的號角。對於重慶南城，重慶優地美機構董事長沈光明認為，南城有著良好的城市設施設備等配套，也有著眾多品牌開發企業的帶動，迎來春天恰是適逢其時。

“過去的10年，規模性開發、改善居住往北走，這是重慶房地産市場的主旋律。反觀10年前的南城，當時以南濱路、海棠曉月等為代表的項目，也曾讓南城盛極一時。但隨後，房地産市場的主戰場，主要集中在了北區，而且推進的速度非常快。”沈光明分析表示，正是在這10年時間中，北區大片大片的居住區已經成型，當開發企業繼續向北，在北區全新組團中開闢天地時，面臨城市距離實際問題的購房者，還需要一個接受的過程。

在這樣的背景下，重慶南城的區域優勢和洼地價值就體現出來了。“南城這邊，有著商圈，也有足夠的人口基數，還有著産業支撐，同時，交通等城市配套已經非常完善，可以説，南城迎來開發春天，完全是適逢其時。”另外，在萬科、保利、萬達、旭輝等實力品牌開發企業的入駐和帶動下，巴濱路、龍洲灣、二塘等南城核心區域，將轉變成為規模化、城市化居住區域。

未來南區更有看頭

——重慶領域機構市場研發中心營運總監張鑫

經過多年的積累和沉澱，今年大南區相較于大北區，表現將更好，影響力也將大大提高。

首先，就交通改變而言，現在大南區在軌道交通、道路交通、橋梁建設、隧道通車的共同利好下，成功實現了南、北無縫連接。軌道3號線、6號線的開通，將南岸區、渝中區、江北區、渝北區、北碚區等多個區域成功串聯起來。南山隧道、慈母山隧道通車，燕尾山隧道、龍洲灣隧道已規劃籌建，東水門大橋、千廝門大橋的建設等都將加速區域融合。

第二，在資源方面，南區靠長江，南山、慈母山等山景資源也優於北區。此外，遠洋高爾夫、慶隆高爾夫等高爾夫資源，相較于北區也更為平衡。

第三，在房企進駐、區域價格方面來説，北區土地資源有限，價格普遍偏高。而大南區近年來形成了一股開發熱，去年土地出讓量更位列全市前列，今年將會出現開發量井噴的情況。就城鎮化水準而言，南區處於城鎮化發展階段，購房者需要走出城鎮，剛需客戶佔比將居高不下，價格也會低於北區。

此外，2013~2014年期間，金科、保利、萬達、融創、萬科等一線品牌房企紛紛進駐大南區，促使巴南、南岸等區域的城市價值得到了大大提升，物業形態也得到了豐富，洋房、高層、寫字樓等産品向多元化發展。各種區域利好的共同作用，讓南區以超前的速度在追趕北區，未來發展南區更有看頭。

（ 華龍網-重慶商報 ）