上海樓盤低價銷售被質疑 售價與區域樓板價相當

來源:地産中國網 2014-03-28 15:11:00

一些房地産研究機構認為,隨著上海住宅用地供應的逐漸枯竭,上海中環以內地區的新建住宅價格有望向八九萬元/平方米的價格衝刺。2014年上海住宅的首個“地王”——閘北區大寧路街道325街坊地塊的樓板價47609元/平方米,業內人士計算如果算上該地塊需要配建保障房的成本,樓板價超過5萬元/平方米。

然而,中海在上海中環的2009年“地王”項目——紫禦豪庭精裝修房卻僅僅以5萬元/平方米左右對外銷售,價格僅和上述大寧路街道325街坊地塊的樓板價相當。不差錢的中海為什麼低價銷售,很多業內人士直呼看不懂。

不過,也有開發商指出,銷售速度比售價的高低,更能影響樓盤的投資回報水準。中海雖然有機會賣到7萬元/平方米以上的高價,但所需要付出的稅收支出、時間成本和融資成本也會非常高。在這樣的背景下,讓購買者分享更多的物業升值空間,顯然才是最好的行銷策略。

曾經“地王”以樓板價賣精裝房

作為2009年中海地産70.06億元拿地的地王項目,中海紫禦豪庭一直是房地産市場的銷售明星。2012年5月底,在全國樓市尚不明朗的情況下,中海紫禦豪庭推出的首批精裝大平層産品,開盤當天即攬金12億元,為低迷的高端住宅市場注入了一針強心劑。10月,二期新品加推,再獲成功追捧,截至12月中旬,項目已累積突破50億元銷售額。

2013年4月,中海紫禦世家一套面積為688㎡的獨立別墅房源,成交單價達15.3萬元/㎡,成交總價高達1.05億元,成為當年滬上成交的首套總價過億元的豪宅,同時也是普陀區首次出現億元豪宅成交。當年9月21日,三期盛大開盤,僅2小時,即創下驚人的22億元總認購額,成功問鼎滬樓市單盤冠軍!不僅創造了上海2013年以來的新開盤最高紀錄,也是2011年以來的認購額之最,榮膺“全國單項目銷售第二”,已經成為上海高端豪宅的標桿,更是名符其實的全球頂級貴重資産。

然而,在市場一片看好聲中,上海紫禦豪庭顯然有望以相對較高的價格對外銷售。但是最新推出的精裝修房銷售價格卻讓人大跌“眼鏡”,精裝修大平層價格也只有50000-55000元/平方米。而這一價格僅僅只是和同地段相近的大寧路街道325街坊土地樓板價相當。

事實上,受去年以來上海的新一輪土地價格漲幅推動,上海房地産市場對未來新開樓盤的預期普遍升高。以融創綠城近期獲得的寶山區顧村鎮N12-1101單元05-01住宅地塊為例,樓板價達到20150元/平方米,而市場預期這一項目的售價會在36000元/平方米以上。

外環附近的上述地塊的住宅價格都能達到36000元/平方米以上,中環內的住宅項目銷售價格前景更是可觀。世聯地産華東區域總經理袁鴻昌甚至表示,由於住宅用地供應的稀缺性,未來中環內的項目賣8、9萬元/平方米也不是沒有可能。

預測:500萬人的新增需求

據統計,過去10年,上海增長了600萬人口,未來10年還可能增長500萬人,據調查,2013年17.8萬上海高校畢業生中,超過70%希望在上海就業。而近5年來上海的國民生産總值更是保持著7.5%-10.3%的穩定增長。

人口密度帶來的居住需求,加上經濟發展帶來的財富資源,帶來源源不斷的居住需求。2013年,上海的商品房市場相較往年總體表現為供銷兩旺,價格延續增長,上海商品住宅市場 (不含配套房)共供應1103.65萬平方米,環比2012年增長了13.02%,成交總面積甚至環比上升了33.91%,而在成交價格方面,均價連續兩年上漲,漲幅達到7.69%。旺盛的需求和稀缺的土地供給,令上海的房地産價格始終處於上升趨勢。某機構最新調查顯示,多數上海購房者都認為上海未來房價只會漲不會跌。

特別是紫禦豪庭所處的大虹橋板塊作為上海經濟發展的第三極,被定位為國際貿易中心,被稱為稱“下一個浦西陸家嘴”。板塊內的長風生態商務區作為與中央公園、海德公園相媲美的生態商務區,已經是上海高端人群居住的頂級生活板塊。

吸引他們居住的原因不僅是因為有米高梅國際娛樂中心、國際一流碼頭上海遊艇會、宋慶齡幼兒園、華師大四附中(即將開學)、上海市兒童醫院(已開放)這些頂級的生活配套設施,還因為周邊已經開始形成的世界500強入駐的頂級商務區。在上海,其他同時有上述頂級生活配套和頂級商務配套的地段,住宅售價每平米不會低於8萬元。

尤其是據中海方面介紹,中海紫禦豪庭這次推出的是2012年剛開盤時就被搶購一空的340平方米戶型産品。由於這一戶型對景觀視野的要求極高,整個中海紫禦豪庭一共只建了兩棟,可以算是整個中海紫禦豪庭的“樓王”。此後也將不會再有公寓産品推出。

但中海紫禦豪庭依然僅僅以50000—55000元/平方米左右的單價對外銷售,不禁讓人疑惑背後的原因。

不差錢還要低價賣的原因

和那些因為資金緊張而被迫“壯士斷腕”的房地産企業不同,中海地産因為其香港紅籌房地産上市公司的背景以及財務穩健的背景,一直被認為是內地房地産公司中最不差錢的開發商。香港專注內地房地産上市企業研究的分析師一直對中海地産稱讚有加,常常在報紙上重點推薦公司股票。資金顯然不是中海低價銷售紫禦豪庭的原因。

中房信研究總監薛建雄指出,上海房管部門對預售價格的申報審批,限制了開發商銷售定高價,也許是中海紫禦豪庭以相對低價賣房的原因。

而另一位業內人士則表示,國家對土地增值稅的徵收、清算越來越嚴格。由於土地增值稅是按累進制計徵銷售價格和成本間的差價,定價越高,毛利越高,要繳的土地增值稅也就越多。

更何況開發商衡量一個項目的業績,不是看毛利率有多少,而更關注內部回報率的水準。通常決定內部回報率有兩個關鍵因素,一是項目扣除各類稅費成本的凈利潤,第二個就是銷售週期。銷售週期越短,投資回報水準也就越高,對股東就越有利。

特別是香港的投資者,比內地股民對內部回報率更為看重。很多房地産公司雖然銷售毛利水準遠超過同行,但就是因為回報率水準偏低,最終導致股價大大低於凈資産。

作為老牌的紅籌地産商——中海顯然非常清楚香港股市盛行的“高房價、低股價”現象,不願意公司一方面高價賣樓,一方面卻面臨公司資産整體縮水的慘痛景象。低價賣房看似向購房者讓了利,實際上也讓中海的股價能持續有不錯的表現。

此前,業界普遍認為,今年的市場銷售量很難較去年大幅增加,房價大幅上漲的可能性也非常低。在這樣的背景下,開發商要提升收益率,以相對合理價格快速銷售,顯然是最好的途徑。

對購房者來説,中海的低價銷售,也給他們抄底買房的機會。著名經濟學家郎鹹平説,目前在境內購買任何一項投資品,都不如買房子保值。

以黃金為例,在2013年“黯然失色”,全年暴跌近三成,創下1981年以來最大年度跌幅,預計未來還將持續動蕩;股票,且不説風險較大,如果沒有有效政策,也不會有太大的增長動力;而不動産投資,由於所依附的土地資源的稀缺性和不可再生性,使土地的絕對量只會減少,不會增加,從長遠看,供求之間的矛盾,促使土地資源日益緊缺,土地價格不斷走高,相對應的土地上的建築物價格也不斷上漲。

中海紫禦豪庭本身的案例,也足以説明上述觀點。2012年,紫禦豪庭剛開盤時的售價不到4萬一平米,而現在推出的房源售價已經達到了每平米5萬元左右。中海讓購房者分享更多房屋升值空間的做法,讓很多人的資産賬面價值大大提高。

尤其是中海的城市別墅産品——紫禦世家因為上海有限的城市住宅土地供應,而擁有遠遠優於上海週邊地區的保值、增值能力。同時,周邊應有完善的交通道路網路,商業、教育、醫療、休閒娛樂等配套設施,實現工作、生活兩便利,這些因素導致紫禦世家成為高凈值人群最理想的“第一居所”。(每日經濟新聞)

(責任編輯:)
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